热焦点评（12-186）：广州最大城中村改造要建“岭南之门”

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：沥滘可能是迄今为止广州最大的城中村改造项目，面积相当于2/3个珠江新城。据有关方案，改造后这里也将高楼林立。与猎德村改造相似，村里的祠堂大的保留，小的集中迁移。而在高楼大厦之中最突出的将是名为“岭南之门”的双子塔，据说这是项目的地标。显然整个思路是传统与现代之间平衡。

"城中村航母"旧改将启沥滘回迁房有证可上市

2012年08月24日南方都市报

改造补偿安置方案征求意见稿下发，总投资23 .8亿美元，面积相当于三分之二个珠江新城，计划五年滚动开发完成

晌午时分，广州的天气非常闷热。在一个命名为“海心沙”的岛屿北边，数百名沥滘村民在一棵大榕树下打牌聊天。河岸边极具疍家人特色的水上屋和小渔船，让人约摸能看到数十年前此处村民耕田捕鱼的水乡景象。

刚听到记者要聊沥滘村改造的事情，卫伯就讳莫如深地将记者领进了自家厨房中，然后才开始将沥滘村的历史娓娓道来。

作为广州新中轴线的南段，广州最大的旧城改造项目，从2009年开始，关于沥滘村改造的任何风吹草动，都能引起极大的关注。就在一个星期以前，沥滘村民手中陆续开始收到一份名为《沥滘村城中村改造房屋补偿安置方案(征求意见稿)》(以下简称《方案》)，“讲了三年多了，现在好像真的要开始了。”卫伯说。

沥滘海心沙岛将建游艇俱乐部

“沥”即大河，“滘”为水道。在古代，沥滘水道是进入广州的两条主要水道之一，沥滘也因而成了重要港口。

如今翻开地图，沥滘村东面是新光快速路，西面是洛溪大桥，均可驾车直达番禺。不过在1988年洛溪大桥通车以前，广州与番禺两地之间交通还多仰仗于沥滘的古渡。

8月20日，南都记者来到了这个有“城中村航母”之称的沥滘村。在珠江河岸边向南望去，一个被高高城墙围住的小岛吸引了记者的注意。“什么？这小岛叫海心沙？那亚运会开幕式的叫什么？”面对记者的诧异，村民说，这个岛才是最老的海心沙，亚运会那个是后来才叫这个名字的。

按照此前海珠区相关部门透出的消息，沥滘海心沙岛未来规划成为一个游艇俱乐部项目，香港旅游业议会也已经来过这里参观选址。

“游艇俱乐部”，一个听起来让人觉得很高端的项目，直觉上似乎与沥滘村的现状有些格格不入。

和所有的城中村一样，沥滘村的耕地早已在城市化的进程中，被房子和厂房所取代。老一辈的村民依靠房租以及村里的分红过日子，而年轻一辈则外出打工赚钱。

南都记者在走访时看到，由于缺乏统一规划，沥滘村的房屋非常密集，握手楼四处可见，每座墙上都贴满了数不清的“牛皮癣”，大多数地方的道路也基本上只有狭窄的一车道。随着周边地区的快速发展，如今沥滘村沿路的首层房屋基本都改成了商店或者小型的服装加工坊，工业、商业和居住混在一起。

“年轻人可能喜欢住那种高层的洋房，不过我这种老人，住习惯了这种老房子，平时和街坊多走动，种点花草也很方便。”南都记者在一家人的院子中看到，约50平方米的空地上种满了各种盆栽和花草，这种生活显然也不是普通商品房所具备的。

《方案》下发改造进入实操阶段

如今走在沥滘村内，沿途看到最多的，就是写着“沥滘城中村改造，依靠村民齐参与”的横幅和宣传资料。根据村民的指引，记者很快就找到了沥滘村此次改造的主要阵地——已经改造成为“沥滘城中村改造总体规划展览馆”的石崖卫公祠。

记者了解到，其实早在2009年，广州市政府就将沥滘村纳入了“三旧”改造的项目。“实质上是直到今年2月份，才传出确定由沥滘村经济联合社和珠江这个开发商合作改造。”合富辉煌负责海珠片区的主任研究员李杰珊告诉记者。

公开资料显示，沥滘村改造项目位于海珠区新城市中轴线南端南部滨水区，北邻海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路，属珠江后航道北岸地区。沥滘村整体改造面积约为151 .42万平方米，相当于三分之二个珠江新城，被称为城中村改造的“航母”，项目总投资23.8亿美元。

此前珠光集团相关人士曾告诉记者，如果进展顺利的话，沥滘村改造约在五年后完成。

如今在石崖卫公祠的大门前，一张新张贴的公告显示：《方案》已经出台并正在派发中，广大村民、居民和外来购地建房者，可持有效证件尽早来领取相关资料。记者了解到，早在2011年9月，广州市“三旧”改造工作办公室就对沥滘村“城中村”改造方案进行了批复。沥滘经济联社的卫副书记表示，早在2007年，村里就已经和开发商达成了合作意向。

而此次《方案》的出台和向村民下发，意味着沥滘村改造已经开始进入实际操作阶段。

规划建设近百栋高楼

南都记者在展览馆中看到，目前展出的有沥滘村现状模型，以保护村中祠堂为目的将要修建的祠堂群模型以及沥滘村规划改造后的模型，中间摆设有很多椅子和一台投影仪，现场工作人员告诉记者，这里会在固定时间播放改造的宣传视频，村民们可以来看。

工作人员表示，现在改造方案已经基本发放给村民了，还有部分没收到。“这只是初稿，肯定还要经过多次修改。”据她了解，村民对目前的改造方案不是很满意，很多村民的收入来源于收租，拆迁后他们就很可能没有收入了。另外，村里的老人们是很不愿意拆迁的，住习惯了，不想再去适应新的环境。

南都记者在这份落款为“广州市海珠区沥滘城中村改造领导小组办公室”的《方案》中看到，现阶段是公开征询广大村民、群众及房屋权属人的意见，欢迎村民、群众及改造范围内房屋权属人对沥滘村改造的相关方案提出合理性、建设性的意见。综合多方意见后，领导小组办公室将调整或修改相关条款，使沥滘村改造的补偿安置更加合理完善。

在展览馆现场的沙盘上记者看到，规划改造之后的沥滘村，将几乎把现有的建筑全部推倒，取而代之的是约100栋高楼。整个区域自西往东分别设置有A、B、C、D四个回迁安置区，共约30栋房屋。其中A、B、C三个安置区位于洛溪大桥与罗马家园之间，D安置区位于南洲水厂东侧。

其他还有部分商品住宅、写字楼、公寓、酒店、学校等，部分公寓和写字楼上面还标有“集体物业”的字样。“这些集体物业就是改造之后还是属于村里经济联合社的，这样村里还可以通过出租这些物业获取收入。”工作人员还不停地提醒记者，这些规划并不是最终方案，还要经过市里审批的。

记者在沙盘中看到，在沥滘村的南端，还竖立着一座显然比周边楼层高出不少的建筑物，非常显眼。记者了解到，根据此前规划，这里将建设“岭南之门”，由恒基中国地产有限公司进行开发，项目总投资25亿元人民币，为280米高的标志性的双子楼设计。建成之后将成为继广州塔和西塔之后的又一城市地标。

沥滘回迁房可上市交易

南都记者从最新出台的《方案》上看到，广州的城中村改造坚持“一村一策”，而沥滘村的改造方案、补偿安置政策与猎德村、琶洲村、杨箕村略有不同。沥滘村改造主体为沥滘经济联合社，目前沥滘村整体用地性质为集体土地，用途为住宅，所以除村社集体物业外，其余房屋均按照住宅用途复建。

《方案》显示，沥滘村改造范围内的集体土地改造后将全部转为国有土地，复建安置房由沥滘经济联合社依照法律、法规的规定统一办理国有土地《房地产权证》。这也就意味着沥滘村改造与猎德等地方不一样，未来这些回迁房都将拥有正规的房产证。不过，这些复建安置房上市交易的话，需要补交土地出让金，补交标准为交易时基准地价的30%。

南都记者了解到，沥滘村改造采用货币补偿方式、复建房安置方式及两者结合的方式。原则上以合法产权证明、结合2009年广州市海珠区国土房管局沥滘村房屋测量表测量的房屋面积数据为依据，按照合法面积“拆一补一”的标准实施补偿安置，即每拆一平方米已建的合法建筑面积，就安置一平方米的建筑面积。

而如果选择货币补偿的方式，若合法面积小于或等于现状房屋实际面积，补偿标准按照11000元/平方米给予一次性货币补偿。

为了鼓励村民及早签订拆迁合同，《方案》规定，村民在规定期限内签订《协议书》，并在通知期限内腾空并交房的，可获得签约奖励1万元和搬迁奖励1万元。沥滘村改造期间，以房屋权属人自行解决临迁房屋为主，村民可以获得临迁补助费，以复建房“应安置面积”为计算依据，按每月30元/平方米的标准发放临迁费。

合富辉煌负责海珠区域的主任研究员李杰珊告诉记者，目前沥滘村附近商品房不算多，主要有两个楼盘，分别是罗马家园和海珠湖景峰。“罗马家园网签价大概是在18500元/平方米左右，而海珠湖景峰现在阳光家缘还查不到网签价，但此前楼盘对外宣称的价格是22000元/平方米。”

记者在《方案》中看到，此次改造应充分听取改造范围内村民的意见，需经过村集体经济组织80%以上成员同意后方可实施。

[村民]

附近楼价两万多，补偿只给一万一

在沥滘村，卫是一个大姓，住在一条巷子最深处的卫伯，听到记者要聊沥滘村改造的事情，就讳莫如深地将记者领进了自家厨房中。

今年已经70多岁的卫老伯介绍，他家的房子有200多平方米，三代同堂，住了9个人，儿女都在广州城区工作，晚上吃饭才会回来。“11000每平方米的补偿还没有旁边罗马家园的一半价，起码应该两万起头。”对于拆一补一的复建房安置方案，他表示，现在这个房子里住了三代人，到时候回迁的房子还不一定够三代人分。

卫伯告诉记者，像他这样的老人家喜欢和周围邻居多走动。“要拆的话，最好是先盖好了房子再让我们搬，现在烂尾楼那么多，谁知道他能不能按时盖好。要是做到一半做不下去了，我的房子又被拆了，到时候我们要住哪儿啊？像我这样年纪大的老人，可能还没等到房子盖好就过世了。”

另一位同样姓卫的阿婆则告诉记者，同样是海珠区的小洲村现在名声在外，环境很好。而沥滘村以前很多漂亮的河涌，现在都臭气熏天，只能盖住。“不改造的话也不行了，环境越来越差了。”她说。

[租客]

改造后很难再租到这么便宜的房子

杨阿姨200多平米的房屋一半用来自住，一半用来出租。“家里的收入主要来源于收租，如果改造了，回迁后的房子最多只够用来自己住，就不可能再有空房出租了。”

而张阿姨则是杨阿姨家的租客，她租下了一楼的铺面开了一个副食店，经营这个副食店已经好几年了，近60平方米的一个铺面，每月租金只要500元。“在这儿租了好多年，习惯了，我也不想搬，如果这里拆了的话，上哪儿去租这么便宜的房子？”

[焦点]

祠堂文物怎么保护？

最新《方案》：6间原址保留，7间原貌迁移

如今在拥有800多年历史的沥滘村中行走，除了近些年来兴建的鳞次栉比的“洋房”外，还能看到一座座古老的祠堂和精美的民宅。

根据史料记载，在最多的时候，沥滘村里有31座明清年代的宗祠，而如今仅剩下13座。记者现场看到，随着时代的发展，这些祠堂的功能也都发生了变化，除了成为展览馆的石崖卫公祠之外，中区一巷的御史卫公祠已经被搭建成了集体宿舍，而志宇卫公祠则变成书画室和乒乓球活动场所。

坐落在珠江边上的卫氏大宗祠，显然是13座祠堂当中分量最重的，也是唯一的广州市级文物保护单位。记者看到，祠堂旁边的石碑上显示，在鸦片战争期间，这座“庞然大物”曾被英国军舰误认为是“衙门”，所以遭到炮轰，留下痕迹。如今这座大宗祠旁边都已经布满了出租厂房，“这座大宗祠平日都不怎么开，不过初一十五会有一些活动。”卫伯说。

如今在改造展览馆的沙盘中，展示的同样是5间祠堂原址保留，其他8间原貌迁移到卫氏大宗祠附近，共同组建成集祠堂、广场于一体的历史博物馆区。不过记者发现，在最新的《方案》中显示，原来计划原貌迁移的卫国尧故居，也被列入了原址保留的范围。这样一来，原址保留的祠堂就将增加至6间。珠光地产相关人士向记者表示，迁移的时候会给每一块砖位置都做上记号，重建之后和原来是一模一样的。

广州社科院研究院彭澎表示，其实此前猎德村改造的时候也是这样做的，祠堂不进行迁移，会影响整体开发，迁移的话对古建筑多少会有点影响，但也是没办法的事。

[业界看法]

市场前景看好，整体定位中端

据了解，按照规划，未来沥滘村这块地方，将拥有地铁3、8、11、12、20号线以及广佛线共6条轨道线，此外还有广州首个有轨电车系统的规划，而可能设置为游艇码头的海心沙，甚至还会有通往珠三角其他城市的水上巴士。也正由于这个区位优势，沥滘村改造的前景被不少业内人士所看好。

资深房产专家韩世同认为，如果成功改造，对于这里整体的发展有一定的提升作用。以前城中村脏乱差，城市的格局形态都不是特别好，加上万亩果林的限制，没有太多的城市化的形态。沥滘村成功改造之后，对于海珠南部的新兴城市化会有带动作用。

李杰珊也认为，沥滘村目前都是矮房子，对景观利用不上。如果改造成功，该区域的整体面貌将会得到改善，包括现有楼盘的周边居住环境都会得到升级，整体房价也将得到上涨空间。

而合富辉煌首席分析师黎文江则认为，沥滘村改造之后，大多数村民都不会选择把房子拿来卖，另外写字楼商铺等集体物业，是村民今后赖以生存的东西，只会拿来出租，对市场影响不会太大。

对于沥滘村的改造，彭澎认为沥滘村靠近万亩果园，改造过程中应该更多地注重生态的保护。沥滘村临珠江，不排除部分项目产品可以走高端的路线，整体定位应该还是走中端为主。