热焦点评（12－76）：广州能甩掉高房价烦恼吗？

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话：广州房价高吗？业内人士甚至部分官员都说广州房价相对理性，这是跟北京、上海或深圳比；部分二线城市也与广州房价差不多，号称1.5线城市，这让广州房价更显“合理”。

其实，单纯从收入比来看，广州房价起码过高不止一倍；但考虑到广州作为国家中心城市的地位，以及开始大量兴建保障房，因此，收入比测出的4500元左右“合理价位”可以适当调整为8000元左右，但如果超出一倍以上，怎么说都不合理了！

简言之，广州房价仍有较大降价空间……

 

房价9年上涨245%，城市化过程人口增长还会带动住房需求

广州如何甩掉高房价烦恼？

2012年4月18日南方日报

    在快速的城市化过程中，广州一手房价水涨船高。数据显示，在2003年至2011年的9年间，广州房价从3888元/平方米一路飙升至13401元/平方米，上涨了245％。

    正在探路新型城市化的广州，如何甩掉过高房价的烦恼，让人们在城市里找到栖身之所？有专家提出，在广州新型城市化过程中，政府要转变观念，“不要把土地出让金作为财政的主要来源”，同时不能改变住房居住的基本功能，使其成为炒作的商品。

    南方日报记者 郑佳欣 实习生 刘雪松

    谁在推高房价

    在某开发企业工作的原著能刚在广州南站附近买了一套136平方米的房子，8000多元/平方米，首付46万元，家里资助20万元，其余都是他上班这几年攒的。原著能说，每月需要还3000多元的月供，让他这个给别人盖房子的也成了房奴。

    吸引原著能到广州南站地区买房的是那里穿梭而过的高铁和未来的发展前景。按照规划，广州南站地区建成后，将与广州老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极。

    从高楼林立的珠江新城CBD，到背靠高铁的广州南站核心区，再到向海而生的南沙……规划前景美好的新城逐渐隆起，房价在造城过程中水涨船高。以珠江新城为例，位于珠江新城核心区的天河猎德街上月一手房均价高达50797元/平方米，高居全市街道之首。

    被寄予“再造新广州”厚望的南沙，则更在是严厉楼市调控政策下逆势上扬，甚至在去年11月冲破万元大关，达到10420元/平方米。

    一边是新城发展的点石成金术，一边是“逃离北上广”的大城市困惑，珠三角城市群正面临规模扩张之后的城市质量提升的发展之问。

    在造成人们“逃离北上广”的各种因素中，房价堪称第一推手。一份网络调查数据显示，有54.7％的人选择“逃离”是因为飞涨的房价。

    在2003年至2011年的9年间，广州房价在一路快跑，从3888元/平方米飙升至13401元/平方米，上涨了245％。

    “现在广州的房价还是偏高，其中有住房需求问题，也有土地成本高、房地产的各种公关费用等因素。”作为房地产从业者，原著能认为，房地产业成为拉动地方经济的主要动力，是房价偏高的重要因素。

    在快速城市化过程中，大量人口涌入广州，带来了住房需求大幅增长。

    数据显示，按照广州城市战略规划，到2020年前广州市人口要控制在1500万以内，但目前全市实际人口已经超过1600万，逼近城市发展的空间上限。

    “随着城市化加速发展、人口向城市集中，城市里住房资源的稀缺性日益提高，决定了其内在价值的持续走高。”有专家说。

    “地王”频出、地价上涨，亦在推波助澜。前两年，广州先后诞生多个“地王”，单幅地价纪录不断刷新，其中白云新城住宅用地的楼面地价更是达到20605元/平方米，创造了广州土地出让的最高纪录。

    有业内人士表示，房企拿地所筹集资金的利息也是成本之一。拿地所用巨额资金不少是从金融机构筹集，拿地与建成销售之间的时间段带来的高额利息均分摊到房价之中。

    “合理房价”很纠结

    正在探路新型城市化的广州，如何甩掉高房价的烦恼，让人们在城市里找到栖身之所？

    “部分地区房价远未回到合理价位，合理房价应与居民收入相适应。”温总理在两会上一锤定音后，各地民间版“合理房价”在网上疯传。有网友算出全国各大城市的“合理房价”，其中广州为4573元/平方米。

    “这是不太可能也不太现实的。”资深房产专家韩世同表示，房价回落到2008年底的8000元/平方米左右，“比较合理，也有可能实现”。他说，不能期望有个固定不变的合理房价存在，只是相对而言，让大多数人可以买得起、住得上房就可以被认为是合理房价。

    合富辉煌首席分析师黎文江也认为，合理房价等于市场各方的利益平衡点，在这个平衡点上的房价，应当照顾到买家、政府、银行、开发商等各方面的利益。“在构成房价的成本中包含政府和银行的利益，因此，要房价降下来，在降低成本方面，需要有一个利益平衡点。”

    “降价促销才是提升成交的有效途径，供应过分集中的区域可能出现价格战。估计外围区域楼价可能继续下调，而中心城区楼价下调空间有限。”黎文江说，当前宏观经济疲态显现，政策调控持续，基础面难以对楼市有利好支撑。

    事实上，在史上最严的调控政策下，一直居高不下的广州房价终于出现松动迹象，开发商“以价换量”范围明显扩大。

    广州市国土房管局最新发布的数据显示，时隔8个月后，广州一手房价重返1.2万元/平方米关口，达到了12465元/平方米。这是2011年以来广州一手房价新低。

    民间期待的价格与积重难返的高房价，两者巨大的差距是楼市调控价格拉锯战的现实注脚。

    “合理房价多少，每个人都有自己的判断。”有专家指出，广州要跳出合理房价的纠结，让市场的归市场，保障的归保障，尽量扩大保障房的覆盖面。

    记者走访广州龙归城保障房建设工地时看到，这里塔吊转动、机器轰鸣。一栋栋保障房正从这里拔地而起。建成后龙归城将为广州提供约1.2万套保障性住房，成为目前广州第二大保障房小区。

    这些远低于市场价的保障房抢闸入市，可能才是合理房价的寄望所在。

    广州市住房保障办相关负责人告诉记者，今年广州预计将有10494套保障房交付使用，相比去年供应量足足增加了一倍。

    拔掉土地财政 守住居住功能

    专家观点

    广州探路新型城市化，究竟该如何突破高房价的城市迷障？

    在不少专家看来，备受诟病的土地财政是必须拔出的第一根“钉子”。现实的状况是：在一些地方向城市化进军的道路上，对资金的需求量大，但是苦于融资难，只能更多地期待从楼市获得地方发展的资金支持。

    广州市社会科学院高级研究员彭澎说，政府要转变观念，“不要把土地出让金作为财政的主要来源，这样只能有助于房价的上涨，对房价下调没有丝毫好处”。

    他表示，在新型城市化发展道路上，要解决高房价的问题，首先“不能改变住房的基本功能，居住是房屋的主要功能，不能成为炒作的商品，否则还是有很多人买不起房”。同时，还要努力让中低收入人群享受到保障房的福利。

    广州大学房地产研究所所长陈琳表示，新型城市化强调城乡统筹，目前的保障房建设主要针对城市的户籍人群，对乡村的户籍人群关注较少，未来要把居住在农村危破房的人们纳入保障房之列，同时还可以把旧城改造和保障房的建设结合起来，合理安排保障房。

    在新型城市化过程中，广州正在跳出“摊大饼”的拓展模式，撑起多中心、组团式的城市大局面，其中将打造花都、增城、从化等城市副中心。

    这种多中心、组团式的新型城市格局，能否改变过去资源配置集中市中心的状况，是不少人关注的问题。

    中国城市规划学会会员、暨南大学教授胡刚说，借助快速发展的地铁，广州的城市框架拉大，各种资源配置向各组团流动。“以后可能在地铁500米范围内，住房会较为集中，环境好，交通方便，房价也不会很贵。”

    广州楼市的格局也在悄然生变。《2012广州房地产市场蓝皮书》分析，对于目前实行限购的广州10区来说，特别是中心6区，其可供出让的土地已经越来越少，一手住宅的开发也逐渐转移到外围区域。限购对广州市产生影响较大的区域主要是番禺、花都、南沙、萝岗四区，此四区的一手住宅市场未来将主要以刚需购房者为主。从化、增城两市由于未纳入限购范围，投资需求或将进一步向这些地区转移。

    在胡刚看来，未来广州人的居住模式也将在新型城市化的过程中有所改变。

    他表示，过去在城市中由于以第二产业为主，污染较大，不得不产生明显的功能分区，将住宅区和商业区分开，使得人们上班生活不便。“现在由于第三产业的提升，服务业产生污染很少，所以城市内功能分区将会越来越不明显，住宅区和商业区可以在一起，方便生活和工作。”

    ■观点

    市国土房管局：不要以分期首付方式购房

    南方日报讯 （记者/郑佳欣）“五一”楼市促销战即将打响，各大楼盘开始酝酿奇招吸引刚需购房者。广州市国土房管局昨日发出通知，开发企业以分期首付促销商品房的行为存在借贷安全隐患，提醒广大预购人不要以分期首付方式购买商品房。

    近期，市国土房管局发现个别房地产开发企业为加快回笼资金，以分期首付方式促销商品房，变相降低房贷准入标准，即购房者在签订购房合同时支付一部分首付款，首付余款由开发商先垫付，开发商另与购房者签订合同，约定首付余款分期还款时间及违约责任，并向购房者出具首付款已足额支付的凭证，协助购房者到银行办理个人住房按揭贷款。

    记者也了解到，分期首付的营销手法在番禺、花都和金沙洲等地楼盘出现。有楼盘甚至推出“首付一成优惠”，其余两成首付可在一年或半年付清。这意味着，100万的房子，购房者只要凑够10万元首付就可以提前买房。

    市国土房管局在通知中称，开发企业以分期首付促销商品房的行为存在借贷安全隐患，广大预购人不要以分期首付方式购买商品房。

    有业内人士分析，开发商为购房者“垫首付”，将让购房者、银行、开发商三方均面临一定风险，首付分期付款因属于违规操作，后续交易一旦出现纠纷，对购房者利益无法构成切实保障。

    资深房产专家韩世同表示，分期首付实际上是让购房能力较弱的买家提前进入市场，可能会造成“中国式次贷”，一旦楼价出现大幅度下跌，买家欠的余款可能断供，最终开发商也会受拖累。

    ■链接

    2011年—2012年

    广州一手房网签均价数据

    2012年3月  12465元/平方米

    2012年2月  14159元/平方米

    2012年1月  14040元/平方米

    2011年12月  13286元/平方米

    2011年11月  13373元/平方米

    2011年10月  13792元/平方米

    2011年9月  13889元/平方米

    2011年8月  14234元/平方米

    2011年7月  13218元/平方米

    2011年6月  12914元/平方米

    2011年5月  12477元/平方米

    2011年4月  12970元/平方米

    2011年3月  12859元/平方米

    2011年2月  14002元/平方米

    2011年1月  13572元/平方米