热焦点评（12－47）：房地产投资增长四成或是“虚火”

彭澎接受《南方日报》采访

 

题外话：广州今年头两个月，房地产开发投资126.20亿元，同比增长38.6%。这种逆势增长，被认为是在建项目多的表现。因此，可以说，近期内，房地产待售面积将大增。因为，谁也不想项目烂尾，对在建项目都是追加投资，加快完成；对待建项目则是能拖就拖。

或者说，短期内，商品房库存将激增；长期看，仍有可能出现烂尾楼。关键是调控是否真的坚持不放松。

目前来看，操作层面看不到放松迹象；理论和政策层面，调控甚至可能长期化。因此，三五年内房地产业不容乐观！

 

房地产投资增近四成只是“虚火”

今年羊城经济艰难开局，财政收入出现负增长

南方日报 2012年3月21日

    广州市统计局综合处昨天公布的《1—2月广州经济运行情况分析》报告显示，今年前两个月，在国内经济稳中求进的大背景下，广州经济呈现出平稳求进的态势。三大支柱产业中，汽车制造业和石油化工业总产值实现增长，但电子产品制造业仍未脱离负增长。房地产投资热度不减，前两个月共完成投资126.20亿元，同比大幅增长38.6%。受政策影响，以及春节假期期间房地产业收入减少等，今年1月份的地方财政一般预算收入同比下降了3.8%；营业税和企业所得税同比分别下降5.2%和2.7%。

    工业

    三大产业总产值“两升一降”

    从统计数据来看，目前广州经济呈现出平稳求进的态势。1—2月累计，全市完成规模以上工业增加值564.07亿元，同比增长3.3%；完成规模以上工业总产值2060.02亿元，同比增长2.5%；增速分别比上年同期回落10.1个和12.5个百分点。

    全市规模以上工业三大支柱产业完成工业总产值1074.55亿元，同比增长4.5%，增速较全市规模以上工业平均增速高2.0个百分点，较上年同期回落11.9个百分点。其中，汽车制造业和石油化工制造业分别完成工业总产值480.44亿元和338.70亿元，同比分别增长7.7%和6.9%；电子产品制造业完成工业总产值255.41亿元，同比下降3.9%。

    此外，全市实现规模以上工业出口产品产值419.70亿元，同比下降3.1%，而上年同期为同比增长20.0%。高新技术工业增速也现回落，全市规模以上工业完成高新技术产品产值834.31亿元，同比增长3.5%，增速比上年同期回落15.4个百分点。

    投资

    国有固定资产投资同比下降33%

    固定资产投资方面，今年前两个月全市共完成292.72亿元，同比增长6.7%，而上年同期为同比下降1.2%。其中，房地产开发投资126.20亿元，同比增长38.6%。主要原因是上年同期基数较低、今年在建项目较多，但由于房地产销售低迷，预计今年房地产开发投资增速将逐步回落。

    从登记注册类型看，国有投资下降，市属投资和民营投资较快增长。1—2月累计，全市完成国有固定资产投资71.08亿元，同比下降33%，降幅比上年同期扩大17.5个百分点；市属和民营固定资产投资分别为224.19亿元和58.42亿元，同比分别增长13.5%和22.6%。

    消费

    CPI升幅回落

    消费市场方面，在春节、情人节和元宵节等节日的带动下，全市实现社会消费品零售总额902.08亿元，同比增长14.0%，增速比上年同期回落2.1个百分点。其中，批发和零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额781.70亿元和120.38亿元，同比分别增长14.1%和13.5%。前两个月累计，全市批发零售业商品销售总额为4144.59亿元，同比增长12.6%，增速比上年同期回落8.3个百分点。

    消费价格方面，同比升幅收窄，环比下降。2月份，全市城市居民消费价格总指数（CPI）同比上升2.4%，升幅较1月份回落1.6个百分点。其中，消费品价格同比上升4.4%，服务项目价格同比下降1.9%。2月份CPI环比下降0.2%。前两个月累计，CPI同比上升3.2%。

    运输

    机场旅客吞吐量超800万人次

    1—2月累计，广州机场旅客吞吐量达800.81万人次，同比增长11.6%，比上年同期加快2.9个百分点；全市完成客运量12911.67万人次，同比增长7.1%；完成城市公共交通客运量8.41亿人次，同比增长3.8%；以上三者增速分别比上年同期回落2.8个、4.3个和11.1个百分点。

    货物运输也呈小幅加快态势。前两月累计，全市完成货运量10296.66万吨，同比增长9.9%，增速比上年同期加快3.8个百分点。港口货物吞吐量6233.77万吨，同比增长3.9%，其中广州港货物吞吐量6006.57万吨，同比增长3.8%；机场货邮吞吐量23.89万吨，同比增长5.8%，增速比上年同期回落1.4个百分点。

    财政

    营业税和企业所得税均下降

    统计数据显示，今年1月份，全市实现地方财政一般预算收入107.86亿元，同比下降3.8%，而上年同期为同比增长14.0%。主体税种中仅增值税实现增长，增值税18.89亿元，同比增长3.5%，营业税和企业所得税分别为17.79亿元和21.81亿元，同比分别下降5.2%和2.7%。3项主体税种合计占地方财政一般预算收入的54.23%，占税收收入的69.16%。

    分析认为，受春节假期影响，房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收，财政收入出现下降。

    ◀数据▶

    1-2月全市规模以上工业增加值：564.07亿元，同比增长3.3%；规模以上工业总产值：2060.02亿元，同比增长2.5%；增速分别比上年同期回落10.1个和12.5个百分点。

    1-2月社会消费品零售总额：902.08亿元，同比增长14%，增速比上年同期回落2.1个百分点。

    1-2月国有固定资产投资总额：71.08亿元，同比下降33%，降幅比上年同期扩大17.5个百分点。

    ■分析

    工业生产后劲有待增强

    单从统计数据来看，全市规模以上工业总产值虽然在增长，但增速却不如上年同期。全市工业生产前景并不乐观，在今后一段时期内将主要面临五大方面的困难：

    一是工业增长乏力。全市新增大企业、大项目少，工业生产保持增长的压力不容忽视。近年来，广州工业投资增速一直处于较低水平，工业投资占总投资的比重不足两成，工业生产的增长动力减弱、后劲不足。

    二是企业经济效益下滑。国际大宗商品价格持续处于高位，劳动力、土地、能源等要素价格刚性上涨、升至较高水平；国内外经济放缓，总需求减少，工业产成品价格难以提升（1—2月，工业生产者出厂价格同比上升0.8%，升幅比上年同期回落2.0个百分点）；这两个因素同时挤压企业经济效益。

    三是工业企业去库存化压力增大。需求降温导致工业品价格下降，工业产成品面临去库存压力。

    四是外需不振抑制工业增长。世界经济增长放缓、需求低迷、贸易形势恶化，全市出口贸易同比下降，工业生产也将受到一定影响，尤其是电子产品制造业受外需下滑影响，前两个月同比下降3.9%。

    五是电力供应持续紧张。受一次能源价格居高不下、西电东送电量波动较大、省内机组检修、节后生产逐步恢复等因素影响，全市用电需求逐步增加，供电缺口开始显现，预计度夏期间电力供需矛盾将进一步突出，整体供电形势和错峰压力可能更甚于上年。

    另外，虽然1—2月份广州实际使用外资实现两位数增长，但项目数和合同外资额的下降，显示今年利用外资工作形势依然严峻。

    ■行业展望

    ○汽车制造

    保持增长趋势

    今年以来，广州汽车制造业尚保持增长趋势，1-2月累计完成工业总产值480.44亿元，同比增长7.7%。

    数据显示，去年受日本大地震冲击，汽车行业增长放缓，汽车制造业受部分进口零部件供应不足而生产大幅滑坡，4月、5月、6月和7月连续四个月出现负增长，随着进口零部件逐步恢复，主要整车企业追补欠产，汽车生产从8月起恢复双位数增长。

    对于今年的宏观经济形势，广州本田公司相关负责人认为：“其产品国产化率已很高，只销售国内市场，广州市1-2月进出口贸易相关数据缩水情况，与他们的“关系不大”。

    ○石油化工

    调低增速预期

    根据广州市统计局数据，今年1-2月石油化工制造业完成工业总产值338.70亿元，同比增长6.9%。对此，多名石化内部人士均认为，目前的形势不是很乐观。

    “今年还是一个调整期，GDP增速定在了7.5%，按理石化应该超过这个增速，今年很困难的”，一名长期对广东石化行业进行研究的专家对记者表示。不过他同时指出，一二月份的数据并不十分典型，春节刚过工厂开工不足，一定程度上会影响销量，他认为后期数据会往上拉，二季度是关键期。“要看五六月份和夏季的情况，预计四月份会稳步往上走，五六月份抬升的幅度可能比较大。”

    据了解，去年广东成品油销量达到了2679万吨，同比增长6.8%，而今年广东省经信委调低了增速预期，预计同比增长2%。

    ○电子行业

    下半年可能好转

    今年以来，电子产品制造业产值同比下降。完成工业总产值255.41亿元，同比下降3.9%。

    广州电子行业协会有关负责人认为，目前国内外电子产品的需求都是淡季，一二月份的数据偏低可能跟去年出厂的产品还有库存有关，下游企业可能要把库存先用完再进货。此外，欧洲经济下滑导致电子产品的需求降低，下半年可能会有好转。

    该负责人认为，速度放缓一点不用太担心，下一步企业还要想办法做大出口，光靠内需困难可能会更大。

    南方日报记者 刘静 通讯员 陈婉清

    ■释疑

    房地产投资为何逆市飙升？

    在持续调控下，房地产市场风声鹤唳，为何房地产投资仍在高歌猛进？

    合富辉煌首席分析师黎文江指出，目前房地产投资的高增长趋势更可能是保持了此前的发展惯性，接下来可能随着住宅市场的趋冷逐渐减速。

    事实上，房地产开发投资在去年便一度冲高，在拉动广州市固定资产投资方面增长扮演着主力军的角色。数据显示，去年，广州市房地产开发完成投资1306.74亿元，同比增长32.8％，增幅较2010年加快12.5个百分点；占全社会固定资产投资额的38.3％，占比重较2010年提高8.2％。

    广州市社科院研究员彭澎分析，房地产投资的逆市而上，主要是一两年前大量推出的土地到了开发期。

    合富辉煌市场研究部监测情况也印证了这一判断：按当前存货和广州各房地产项目施工进度，预计2012年广州全市10区一手住宅供应量基本与2009年相当，其中有超过三成的施工进度正处于地基工程或前期工程。

    “如果2012年成交持续低迷，供求压力将大增，开发企业必定会放缓部分项目的施工进度，房地产开发投资也将回落。”黎文江说。

    南方日报记者 郑佳欣