热焦点评（11－179）：白鹅潭之争意味着开发商北上转为南下

彭澎接受《每日经济新闻》采访

题外话：2002年富力地产在北京拿地并创下当年地王，从而引发了一拨广东开发商进军北京乃至整个北方的“地产北伐”。近几年，万达、绿地等纷纷南下广东，举目珠江新城、琶洲、白云新城、亚运城……好的地块似乎大都被本地开发商或早期南下的开发商占据了，这样格局中，白鹅潭被环球苏宁拿下就有十分典型的象征意义了！

风水轮流转，开发商北上转为南下。强手林立的广东尤其是广州，终于见到许多北方开发商的身影。这在几年前还是不可思议的事！我们得习惯了……

苏宁环球入穗首单只出钱不储地

2011-9-6 徐学成　每日经济新闻

    苏宁环球(000718,SZ)南下广东,第一站就选择了此前颇受关注的广州白鹅潭,面积达28平方公里,投资高达1000亿元。然而,这么大的项目为何选择苏宁环球?双方完成合作的各项步骤仅用了11天,如此“神速”地敲定合作事宜也引来了业内的质疑。
　　只出钱不储地
　　9月4日,广州市荔湾区白鹅潭管理委员会正式成立,其将主导白鹅潭地区的开发工作。白鹅潭经济圈的土地储备工作总目标为3.4371平方公里,计划出让土地1.1127平方公里。
　　9月1日,苏宁环球就曾对外发布“关于签署土地开发战略合作协议的公告”,称苏宁环球(乙方)于8月30日与广州市荔湾区人民政府(甲方)、国家开发银行广东省分行(丙方)签署《土地开发战略合作协议》。根据该协议,甲方指定广州市西关国有资产投资有限公司全权代表甲方与乙方共同出资成立合作公司(西关国投占股12%,苏宁环球占股88%),合作公司为白鹅潭地区土地开发提供资本金,丙方为白鹅潭地区土地开发提供贷款,完成一级开发等工作。
　　根据荔湾区相关负责人介绍,苏宁环球不参与如土地征收、拆迁、补偿等具体的土地开发工作,只提供资金支持,并为土地储备项目贷款提供担保,在储备土地公开挂牌出让后,根据土地储备的投入,苏宁环球将获得一定的收益补偿。
　　“另类”开发惹争议
　　前有万达、绿城,今有苏宁环球,虽然外地开发商布局广东已不是新鲜事,但对于苏宁环球此次南下的“另类”模式,业界还是持怀疑的态度。
　　据《每日经济新闻》记者了解,白鹅潭开发涉及的土地面积多达28平方公里,且预计动用的总资金将超过1000亿元。此前,有业内人士表示,广州从未有如此规模的开发项目采用这种合作模式,从实力或者运作经验来说,苏宁环球的出现也显得非常突兀。
　　截至发布半年报时,苏宁环球共有15个项目在建和储备,其中南京地区8个,江苏地区2个,其他地区5个,主要包括上海、芜湖、吉林和昆明。
　　此外,双方的此次合作堪称“神速”,前后只用了11天。
　　8月19日,前述三方共同签署“白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录”。8月30日,苏宁环球就单方面对外公布了一则 “对外投资公告”,宣布与广州市西关国有资产投资有限公司成立由其控股的子公司“广州白鹅潭投资有限公司”,共同进行白鹅潭地区的开发工作。
　　或抢夺入粤“制高点”
　　无论对广州市荔湾区政府,还是对苏宁环球来说,这种合作模式都非常少见。
　　广州市社科院研究员彭澎认为,对于政府来说,采取这种合作模式的意义在于能依靠社会力量获取有力的财力支撑,同时,同一个开发商进行合作,较为便利,在投资和开发的延续性上也比较有保障。

从前述信息不难看出,苏宁环球此次南下广东可谓是其“布局全国”战略非常重要的一步,虽然其“另类”开发模式的“面纱”已被揭开,但令人感到疑惑的是,采取这种“只花钱不储地”的合作方式,苏宁环球意欲何为?
　　知名房地产专家谢逸枫表示,采取 “政府+合作公司+银行或金融机构”的土地一级开发模式,开发商主要是通过三个方面获益。一是通过银行关系,获得土地开发权,再到银行融资,为公司地产股增值吸金;二是可以优先获得一级土地开发权,通过房地产项目开发,盖商品房和写字楼等房屋进行销售或出租,获得投资回报;三是通过土地一级开发这独一无二的“优势”——拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节具有成本优势,进而轻松享受一二级市场的双重收益。
　　对此,彭澎认为,白鹅潭区域未来的升值潜力并不比珠江新城、白云新城等区域差,苏宁环球若在土地挂牌上市之后获得开发权,将借此在未来形成强大的品牌优势,进而全面进入广东市场,从这个角度来说,苏宁进入广东的“第一站”,实则是在抢占战略上的“制高点”。