热焦点评（11－131）：提高保障房容积率是可以容许之举

彭澎接受《中国房地产报》采访

题外话：让公积金、保险资金参与保障房建设，让企事业单位自建保障房，让保障房提高容积率……等等，都是为了完成保障房任务。但无论地方政府如何挖空心思筹集保障房建设所需资金、土地，都要在可以容许的范围内。

    我一向主张保障房的建设标准可以低于商品房，尤其是经适房，以减少投资投机经适房的空间。因此，提高保障房容积率，我是持赞成态度的。以此也可吸引开发商更积极地参与保障房建设，减少建设成本。当然也要有所规范才好。

广东：参建保障房奖励容积率

2011-06-26  中国房地产报

本报记者 刘君 北京报道

日前，广东省住房和城乡建设厅出台《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》(以下简称《意见》)，加速该省对旧城镇、旧厂房、旧村庄进行改造，即“三旧”改造。

《意见》规定，对提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，可以对原批准的容积率进行适当调整，奖励一定建筑面积。

“这是广东省推进保障房建设和‘三旧’改造加速的一种新思路，在上半年保障房开工不足的情况下，用这种补偿容积率的手段来调动房地产企业的积极性。”广州市社科院高级研究员彭澎对记者表示。北京大学房地产研究所所长陈国强也认为这种新思路的出发点是好的，不过他也对记者提出了自己的疑虑：“增加容积率的标准是什么，哪些企业、哪些项目能够获得补偿，还需要一个明确、透明的规范和严格的监督机制，避免权力寻租。”

保障房重压

5月30日，广东省保障性安居工程建设会议显示，截至4月底，广东省完成国家下达保障房任务的28.5%。而住房和城乡建设部近日明确要求，今年安排到各地的1000万套保障性安居工程建设任务，必须在11月末以前全面开工。“建设保障房，这不是一个积极性的问题，而是一项硬性任务。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示。

1000万套保障房，需要投入的资金约为1.3万亿元。中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金1030亿元，仍有90%的资金需要地方政府解决。地方政府的主要资金来源是土地出让，财政部、住建部多次强调，公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%，要作为保障性住房的建设资金。然而今年冷清的土地市场却使各地的土地出让收入严重缩水。

“广州计划将建设保障房的土地出让收入的比例，从10%调高到12%－13%，不过比例提高了，但总的土地出让收入下降，实际投入保障房的资金却很难增加。”彭澎说。

“保障房建设已上升为地方政府的政治任务，必须完成。而资金、土地的不足却是现实存在的瓶颈，这就使得地方政府想尽办法加速保障房建设。”陈国强表示，之前许多省市在商品房用地中配建保障房，或者在保障房项目中为开发企业配一定的商品房用地，以及探索集体土地建设公租房等，都是在加速保障房建设方面的尝试。然而，目前来看多数房地产开发企业参建保障房的热情却并不太高。

“房企也缺钱，不断收紧的信贷，使不少开发企业资金链紧张，自然更加谨慎。”阳光100集团常务副总裁范小冲对记者表示。

“适当增加容积率，能够增加房企的盈利空间，有利于激发房企参建保障房的热情。”彭澎表示，相对来说，在保障房项目中增加容积率，比较容易得到市民的认可，毕竟保障房的公益性质更浓一些。

争议“容积率”

为加速“三旧”改造和保障房建设，《意见》中还规定，精简“三旧”改造建设管理各环节办事程序，各地要建立“三旧”改造的优先集中审批机制，对不涉及修改规划强制性内容(如用地性质、开发强度等)的控制详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。

而对于容积率奖励突破城市开发强度的情况，《意见》还明确了异地补偿机制。即符合容积率奖励机制的“三旧”改造项目，若城市规划确定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率奖励，在符合城市规划相关要求的情况下，可视具体情况实行异地转移补偿，以新城开发利润冲抵旧城改造成本方式。

奖励容积率，必然会带来容积率的增加。彭澎认为，保障房的标准不宜要求过高，适当增加容积率，既调动房企积极性，也能建造更多的保障房。“保障房标准应比商品房略低，比如小区车位、楼房外立面装饰等也可以适当精简一些，用省下的钱建更多保障房。”

不过也有人提出了不同的观点。广东省政府参事王则楚，曾针对广州城中村改造拔高容积率问题提出，过高的容积率可能会带来人流、物流、车流的高度集中，有可能会造成新的城市病。

陈国强认为，保障房小区提高容积率，需要一套规范且具体的标准，为开发企业营造一个公平的环境。而容积率异地补偿，是否又会在新的地方造成城市病，也需要评估。“这种建保障房奖容积率的方式，各地还要视自己情况而定，并不一定适合推广到所有地方。”

(本文来源：中国房地产报 )