热焦点评（10-69）：广州住房空置率有多大？

彭澎接受《羊城晚报》采访

题外话：根据有关解释，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

根据有关部门的统计，广州市20%左右的家庭拥有两套以上住房；另有统计，500户抽样调查中，有110套多余的住房用于出租、偶尔居住或其他用途。但根据我的估计，广州有50%的家庭拥有两套以上住房，如果将住房的总套数除以全市家庭的总数，这个判断可能更为成立，因为有的家庭有五、六套房，甚至多达十套！

因此，与不太准确的空置率相比较，我更看重的是“空闲率”（我杜撰的，与开发商没有卖出去的新房“空置率”不同，是居民拥有却没有居住或基本不居住的房屋，与西方的“空房率”也有所不同）。这种“空闲率”与“空置率”体现的泡沫有所不同，前者是投资者、投机者形成的泡沫，政府要挤压它的阻力来自各方面；后者是开发商、政府和银行等造成的泡沫，政府要挤压它的阻力稍微小一些。

广州住房空置率超警戒线一倍 专家称楼市有泡沫

2010-06-06  羊城晚报

新闻摘要： 记者在4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城区及金沙洲片区、北部片区、南部片区的近三千套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。

    羊城晚报历时两个月调查几大片区近3000套存量住宅发现———

    广州住房空置率超警戒线一倍

    高达20.24%，专家结合其他数据判断，广州楼市确有较大泡沫

    (羊城晚报记者 张秀钦 陈玉霞 詹青 赵亚洲)

    广州楼市空置率是多少？一直是一个待解之谜。

    羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城区及金沙洲片区、北部片区、南部片区的近三千套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。

    对此，广州市社科院研究员彭澎博士也认为，目前投资客、炒房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有较大泡沫。

    调查：

    历时近两月调查2959套单位

    早在4月初，面对楼市又再出现量价齐升的现象，广州楼市泡沫有多大、空置率有多高再次成为全城热议话题。

    广州住房空置率到底有多高？官方没有公布相关数据，广州房地产研究机构也没有进行相关的调查。因此，羊城晚报决定出手调查。

为了让调查数据更具普遍性，我们挑选了商务氛围浓厚的珠江新城、居住氛围浓厚的南部、有良好教育资源的老城及金沙洲、有良好山水资源的北部几大片区的9个住宅楼盘进行调查。9个楼盘当中，又挑选出在2008年下半年到2009年上半年交楼的住宅单位进行调查，调查单位共达2959套。从4月9日起，对珠江新城、老城及金沙洲、北部三大片区的2124套单位水表、电表进行持续监测。至6月5日近两个月时间内，如果用水量、用电量超过1吨、1度（考虑到自然耗损及有人看楼等情况）的单位，将其看作有人居住，其余的则为空置。南部片区的835套单位，则通过物业管理公司帮忙，根据用电及黑灯情况来监测空置情况。

数据：

    珠江新城空置率高达35.14%

    监测结果如何？

    空置率达到20.24%。根据我们的监测，2959套单位中，空置的单位就有599套。其中空置率情况最严重的珠江新城片区，高达35.14%，空置率最低的老城区及金沙洲，也有13.35%。

    与北京超四成的空置率相比，广州空置率还是相对比较低的，但这并不能说明广州情况乐观。实际上，在住房空置率上一直有比较完善统计制度和方法的西方国家里，它们将住房空置率的警戒线定为10%左右。与之相比，广州住房空置率超出一倍。

    结论：

    中短期投资甚至投机比例高

    在彭澎看来，广州住房空置率甚至不止两成多。“广州50%的家庭有两套房，有些家庭甚至有六七套”，而广州租金偏低，导致拥有多套房的家庭宁愿将房子空置等待升值，“导致广州住房空置率相当高”。空置率过高，说明市场中短期投资甚至投机比例过高。过高住房空置率以及过高房价租金比、房价收入比，均指向一个结果———广州楼市确有较大泡沫。

    其实，广州住房空置率上升有迹可循。在今年4月一次公开论坛上，合富辉煌集团董事长扶伟聪告诉羊城晚报记者，广州要买楼的人群有50%以上是二次置业。该公司市场研究部置业者监测数据更显示，在2009年四季度广州潜在置业者中，三次或三次以上置业者已超过三成。当重复购买成为市场的主流，而租金远赶不上楼价上升带来的收益，买房等升值的现象就会增多，空置率自然会上升。

    两成多的住房空置率，不仅表明广州楼市有较大泡沫，还表明广州一手住宅供求不平衡是人为造成的，广州楼市的供求关系至少没表面看起来如此紧张。以2008年、2009年为例，两年的总供需比为0.95:1，如果撇除空置部分，那么供需比为1.2:1。