热焦点评（10-68）：小区车位还能不能炒？

彭澎

最近，《广州市停车场建设管理条例》公开征求意见，引发广泛争议，究竟还能不能炒车位？这虽不算房地产“新政”的范畴，但却是与房地产密切相关的“老问题”。

据《新快报》报道，在2008年以前，由于既无相关法律条例，又无相关规范性文件，停车位交易一直处于混乱无序的状态。各种有产权的停车位，尤其是中心城区的停车位一直被各类炒家爆炒。而停车位交易黑幕不少，买了房却买不到车位的情况比比皆是。再加上一直存在“住改商”的情况，这类业主一房多车很普遍，加上大多数楼盘原本车位就不够，直接导致不少后买车的业主没地方停车。所以，后来出台的规范性文件和法律条例，都是为让更多业主有地方停车为出发点，限制一房多车位。

其实，限制一房多车位的相关规范性文件在2008年4月1日已经出台，此后，狂炒停车位的情况得到一定遏制。按房管局规定，违反规范性文件的交易均不“过户”，这增加了炒车位的风险。

但是由于开发商遗留的一些问题，往往法院在拍卖车位时，总是向社会公众公开拍卖，价高者得，很多停车位都被无房产证的人所购得。之后，房管局也介入部分法院拍卖，协调给本小区业主优先购买权，对遏制停车位流失产生了一些作用。另一方面，由于《物权法》只是规定了业主享有优先购买权，并不是规定停车位只能卖给本小区业主，也就说，无房非业主今后仍可购得停车位。从新公布的《条例》来看，也确实没有禁止向非小区业主出售停车位的相关条款。对于开发商趁楼盘开售前期、业主少的情况下，立即发公告获得《业主已行使优先权证明》，大肆出售停车位的情况，制定《条例》的相关工作人员也坦言，只要能提供《业主已行使优先权证明》，这种做法即为合法。

如此等等，笔者有朋友就炒车位赚了不少钱，而最近有的小区集中卖车位，有的业主买几个车位也都过了户。因此，应该说，炒车位情况有所遏制，但没有根本杜绝。因为其深层次的问题并没有解决。

例如，所谓“一套房限买一车位”是该《条例》的最大亮点，但也仍然受到一些质疑。其实，我认为，“一套房限买一车位”在目前状况下已经是不错的设想，因此说它是“最大亮点”也不为过。根据近年的一项调查，广州市停车位缺口达几十万个；根据笔者的了解，珠江新城的新楼盘显示有足够的车位也就是1：1左右，有个楼盘1：0．9已是很大卖点，其实一户还不到一个车位。因此，作为豪宅区，珠江新城的停车位问题一直很让人担忧。有规划专家告诉我，当初设想的珠江新城是以公共交通为主，但现实却是以私人交通为主。显然，目前的交通模式对停车位有很大需求，而缺口之大不是一个《条例》能解决的，而是要在城市规划、城市建设、城市管理上作长远的安排。就目前来看，“一套房一个车位”能确保就不错了。

《条例》引起争议的条款还有一条，是规定“预留15%访客车位”，这种规定也引来一片反对声，如何处理业主与访客的车位分配关系仍不得要领。根据本人的了解，“预留访客车位”是国际惯例，也是现实需求。每家每户都可能有访客来往，不考虑这个需求是不合理的。但由于很多楼盘是“单车时代”的产物，住户的车位都不能满足，如何考虑访客？因此，对新建楼盘要按“汽车时代”思维来安排车位，即必须以“一户一车位”、预留15%访客车位为最低限来考虑停车场建设，否则不予批准建设。对旧区、旧楼则要考虑以公共停车场来配套。

另外，对已建成的楼盘，可以通过管理来完善访客车位需求，如房客可在业主空位上停车，但前提是将车匙留给物管，物管利用业主车位来调剂访客需求，并不影响业主优先使用权。这对物业管理的要求会高一些，但却是对有限空间的合理利用。这在西方国家是普遍的方式。

《条例》对无房车主可能照样买车位仍没有有效解决办法。因为开发商、法院和有车位业主，只要能提供《业主已行使优先权证明》，便可向没有房产证的非小区业主出售该小区停车位。根据我的观察，按发达国家的作法，小区车位是不单卖的，而是与住宅配套的，通常是一户保证一个车位；两个以上车位则往往是居住独立住房（即我国所谓的“别墅”）的业主拥有，公寓楼并不保证，当然业主也可寻找这样的单位。这就是“汽车社会”的安排，因为几乎没有一家住户是没有汽车的，这是必需的配套设施。而在我国车位是单卖的，这样许多问题就产生了。无论如何行使优先权，都会有业主后来拥有车需要车位。毕竟大多数中国人都是在目前从无车走向有车，对车位的需求是变化中的，不象发达国家是常态需求。

为此，当前只有规定“一套房限买一车位”较为合理。但此项规定没有办法追溯已经拥有多套车位的投资者和炒车位者。而且，经常作为对不良开发商的处罚，许多车位是由法院罚没后拍卖处理，法院并没有充分考虑到业主的需求，因此“一套房限买一车位”也对法院拍卖有约束力仍是一大好事。

该《条例》的全称为《广州市停车场建设管理条例》，但从媒体的报道来看，人们把更多的目光集中在小区的停车位上，其实这忽略了广州在停车场上还缺乏全盘规划、建设和管理。从发达国家或汽车社会的管理经验来看，首先应该是车位与住宅不分家，车位是住宅的配套设施，不单卖，这是最理想的方式；其次，要在规划报建中将车位设施的最低限达到“一户一车位”和“预留15%房客车位”这两项标准，使硬件不要有较大缺口；第三，让物管拥有灵活管理车位的权限，对空置车位可以在不影响业主车位优先权的前提下让访客使用，不让炒客垄断车位；第四，在旧城区、旧楼盘附近大量建设停车场，并辅之以优惠的税收、规划、建设等政策，改变占道停车的现状，形成静态交通与动态交通的合理互动；第五，大力促进学校、机关、企事业单位开放停车场夜晚停车，盘活存量，节约空间资源。