财经周评（09-33）：    “协议式招拍挂”是一种新的土地出让方式吗？

彭澎

广州最近土地出让的作法是否表明土地市场出现新的交易模式，其利弊得失如何，真值得人们关注。琶洲村改造地块以设定“买受人资格”的门槛把土地明确地交到了保利地产的手上，广氮地块以设定“只卖给石化企业”的门槛把土地平卖给了中石化，白云新城地块在出让给唯一的买家万达集团之前该集团就在四处招聘人员并准备好了环评，如此等等。土地招拍挂似乎要走回头路，回到协议出让的老路上，当然是包装了竞标外衣的“协议出让”。既然是唯一竞投者，那么与协议出让实质上没有两样。

笼统而言，业界和社会各界对土地招拍挂不断推出“地王”的模式也有一些反感了。在公平公开的竞标中，土地价格被无限拉高，结果是老百姓受损，房地产泡沫四起。作为高价卖地的受益者，政府转为“内定”出让，如果初衷是抑制土地价格从而达到抑制楼价的目的，虽然手段有些不妥，但社会意义仍是正面的。

除了压地价控楼价这一“正当理由”之外，其实，各个地块又有其特殊理由。如琶洲村地块“定向”给保利，是因为保利是当地的“熟客”便于开发，同时规模够大、品牌够强，不会走鬼、烂尾以致让“村民”衣食无归。又如广氮地块是为了引进石化总部经济，当然也可说对广氮地块遗留物的处理有经验。再如白云新城地块是为了引进广东本土地产界之外的北方地产大佬，是产生“鲶鱼效应”，免得本地开发商“抱残守缺”、不思进取，如此等等。但似乎都在这“唯一竞投者”“为什么是它不是我”，“为什么特别的地要给特别的你”这关键问题上难以令人信服。

在土地出让制度的改革中，多年来，大家认为“招拍挂”比暗箱操作的“协议出让”好，但太多的地王又让大家对“招拍挂”失去了信心。目前这种“协议式招拍挂”（笔者杜撰的用词，可能用词不当，但暂时没有规范性说法）似乎不是最好，但可能是更好。如果只有一个地块是这种玩法，试试看也无所谓，但多个地块都这样玩，可能就是一种新的土地出让模式的诞生了，就不得不探讨它存在的合理性了，对开发商来说则要适应新玩法。

对这种“协议式招拍挂”的新玩法，我欣慰的是可能拉低楼价，我担忧的是出现新的“半暗箱操作”。但愿我这是杞人忧天而已！