广州房地产格局的重大变迁

——琶洲村卖地“量身定做”的意义

彭澎

今天琶洲村“城中村”改造用地拍卖在昨天已经结束，唯一的玩家——保利地产唱了独角戏！原先以为可能是保利、富力、城建总三雄争天下的大戏没有上演，新的地王也没有产生，在波澜不惊，一切都悄然搞掂！

但这种“羞答答的玫瑰静悄悄地开”的格局却让人看出广州房地产格局的重大变迁！

一是开发商尝试承担城中村改造大任。前年猎德村改造成功，但政府在总结时说，“猎德村模式”是不可复制的。其中有CBD地区的高地价、房地产市场正值高峰期等等，但关键的是政府投入了启动资金。如果全市138条城中村都开动改造，政府显然捉襟见肘。而且，为了保证首个试点的成功，政府部门对猎德村改造是全程指导。现在，琶洲村改造由开发商全程参与，显然政府就此可以脱身，如果“琶洲村模式”成功，政府理论上可以全面启动全市城中村改造，这将是一幅多么雄伟的图景！

二是相当一段时期内城中村将成为广州市土地市场的重要供应者。近年广东省土地用地规模限制屡屡冲击红线，城中村可能提供了大量的用地来源。这逼使开发商学会处理城中村用地的特殊性，学会与村集体打交道。开发商有可能变为城中村改造者、城市营运商。谁把此招玩熟了，谁就将在今后的土地市场上大显身手。

三是政府只认有实力的、在广州有根基的。琶洲村卖地的“五道门槛”，其根本要义是一要有实力，如注册资本、总资产、净资产、大型商业开发经验；二是在本地拥有大型物业，相当于有抵押物，也就是走不了鬼，成不了烂尾楼。毕竟这涉及众多城市村民呵！结果可能在广州地产市场上掀起新一轮扶强汰弱的风暴，中小开发商将望尘莫及，海外开发商将找不到门槛！

如果说猎德模式不可复制，琶洲模式则大可复制，但只是为几家老大复制。于是，广州城中村抹去的地方，将诞生众多的保利村、富力村、城建村……

（2009年10月20日）