财经周评（09-26）：      国庆黄金周哪些板块热销？

                                彭澎

前几天圈内人讨论广州市“十一”假期中可能热销的板块时，我认为，热与不热是相对的，如果近期一直热销，就不好说它是热点，而前期不被关注，突然热销，才是真正的热点。

其次，还存在热销区域、热销板块、热销楼盘等几个层面。从区域来讲，白云区可能会较热，因为该区正在举行“白云区向建国60周年献礼百亿经济项目庆典”活动，集中组织一批总投资超过100亿元的重点经济项目（包括五号停机坪、白云区创意产业园等30个经济项目），通过举行开工（14个）、开业（6个）、奠基（6个）或落成（4个）仪式，向国庆60周年献礼。在这样一种大规模宣传攻势下，空港经济、白云新城概念得到强化，全区地位得到提升。但白云区涉及的区域范围太大，相关板块包括机场路、西槎、南湖、黄石路、广州大道北、白云大道、金沙洲等，而该区打造的“一轴两极三区多组团”中，作为核心支撑的空港经济、白云新城涉及的板块和楼盘都不多。但该项区的整体性价比可能预示着有较大的投资空间。

从板块来看，我认为，又可分传统热点、新热点和潜在热点。其中，珠江新城、华南大盘在十年内都会是热点，两者都有CBD概念，就其不断强化的功能和地位来讲，仍是买家追捧的主要区域。令人吃惊的是所谓“老荔湾”板块，按经纬行研究中心提供的《“金九银十”广州十区供应预测》研究报告，“老荔湾”将有13个新盘推出，而且推货量达到2506套，居全市首位！虽然把原荔湾、芳村归为“老荔湾”一个板块是否合理暂且不论，但老城区楼盘持续热销却是不容置疑的。因此，珠江新城、华南大盘加上“老荔湾”可算三大传统热点板块。

至于新热点板块，我认为应该有白云区这个大区域里的若干板块，如南湖板块、金沙洲板块；花都区的若干个板块，如镜湖大道板块、山前大道板块；萝岗区的若干楼盘，加上广园东部分；番禺区的广州新城板块。这些板块随着广州市区域功能的强化，市政基础设施改善幅度加大，亚运会后其城市面貌会发生较大变化，从而产生较强升值潜力。

在新热点中，可能有部分仍是潜在热点，如亚运板块。亚运概念可能要在亚运村正式出售时或在明年初才能形成为真正的热点，包括广氮地块以及东圃、大沙地板块。

影响板块热度的主要因素有：（1）广州正打造国家中心城市有可能提升城市的功能定位，而在房地产一线城市中，广州楼价明显偏低，这成为吸引投资者的重要驱动力；（2）居住郊区化仍是许多白领（较有规律性上班一族）、部分老板（对带景观大户型偏爱）以及部分夹心层（有家人资助或对偏远楼价较低有购买力）的重要选择方向；（3）中心城区仍是主流选择，无论是老城区的优质教育资源、购物环境、上班便利，还是有较多应酬的群体（包括“回城运动”一族），这一群体的多样性和庞大都支撑了中心城区新盘、二手盘的持续不衰；（4）特殊区域需求，如金沙洲、科学城东北角、南沙以及营造珠三角概念的周边城市。当然，基本面也是影响整个楼市及板块热度的重要因素，房地产还有多少上升空间？楼市政策是否在中近期出现较大调整？近期成交量的数据分析结果如何？广州保障性住房体系如何构建？城中村全面改造会带来什么变化，是否提供更多的货量以及潜在的购买力？这些都是国庆黄金周看楼时要认真考虑的，当然对一部分人来讲，购楼是刚性需求；对另一部分人来讲，可能是冲动性随意行为，也可能是中长期投资避通胀的行为。