财经周评（09-21）：    若无替代品，“房中房”整治效果难持久

   彭澎

广州在“房中房”存在近二十年后终于在近期下达了拆除的时间表， 7月31日之前自行拆除，8月份对未拆的进行行政处罚，9-11月强制拆除，12月进行检查验收。

不管如何，“房中房”的出现是有其历史缘由和市场需求的，因此，拆除中不发生冲突，拆除后不出现回潮，关键还是看其出现的原因解决没有，相应的市场需求满足没有。也就是说，找到合适的替代品没有。

第一个可能的替代品是回到“城中村”。有一部分“房中房”需求是从“城中村”升级而来的，毕竟商住小区里的“房中房”比“城中村”居住和治安环境要好得多，而租金并不贵多少，对于部分白领、商铺租赁经营者、企业员工集体居住等都有很大吸引力，对投资二手楼的一部分业主也有吸引力。“房中房”整治后，这部分租客可能回到“城中村”，这是无可奈何之举，毕竟这意味着生活环境变差。

第二个潜在的替代品是发育“合租”文化。在欧美国家，解决留学生、部分大学生、外来务工人员的临时居住，往往也是由房屋租赁来解决的，但不是提供“房中房”，而是在同一单元里，一房住一人或小两口，客厅、厨房、厕所共用，有时客厅也住人（租金便宜一点）。“合租”的关键是倡导一种“共享”（Share）理念。租户必须学会与他人共享一些公共场所，因此上厕所、做饭、用餐、看电视、洗衣等等都得协商解决，他人的生活习惯要么协调，要么容忍，要么搬离。这样，中介、房东都要为“合租”提供相关服务。另外，很重要一点就是诚信，“合租”房客之间如无信任感，冲突就不可避免。这个替代品由于要发育一种文化，所需时日长久，不能解除“房中房”的燃眉之急，但是一种合理的发展方向。

第三个可选的替代品是开发低档公寓产品。欧美国家除了房东提供的“合租”产品之外，还有大量一房一厅或两房一厅的公寓楼，也有的是房厅厨一体化的“工作室”（Studio），这种公寓楼充分了公共集体宿舍的职能。这种产品要求要么距工作、上学地点近，要么距大众化公共交通站点近。广州地铁网络正在形成，如在近郊地铁站附件安排这样的用地，并为开发商提供一些优惠，这种低租金的公寓楼、工作室应该是有很大市场发展空间的。当然由于我国房地产市场不正常，有没有开发商愿意做这种只租不售的产品是值得观察的。但一个国际化大都市一定要为这种需求作好准备。

第四个可选的替代品是改造“房改房”和“二手楼”。近来，广州拟对天河南六运小区进行改造，今后将改建为“欧洲小镇”的模式。当然作为新城市中轴线的一个居住型区域，要成为中轴线的一个景观，这是一个不错的选择。但仅仅是为了外观进行改建，其意义要打折扣得多。如果对内部结构同时进行调整，改小单元结构，可能为陈旧的“房改房”、早期产品的“二手楼”找到一个新的市场空间，也可以有利于解决“房中房”的替代品问题。难点是原房东的协调，统一改建的投资与收益模式的设计。

第五个无可奈何的选择是“死灰复燃”。由于上述各种替代品都没有能合理地解决这部分市场需求，最后的结果是整治过后一段时间“房中房”又“死灰复燃”。一部分“房中房”的租户会升级租住小户型的二手楼从而导致30-80平方米的旧楼抢手升值，一部分会升级去购买小户型自有商品房，另一部分退回“城中村”。剩下一部分会与房东联合起来想方设法抵抗，或者是躲过一阵再说，或者是公然对抗。这样都会为执法带来不利的后果。

总之，“房中房”的解决要充分参考“住改商”、“住宅楼里开公司”等问题处理反反复复的经验教训。不开发替代品满足相关市场需求，只是一味地整治，效果不能持久。

（广州市社会科学院研究员、博士）