财经周评（09-16）：           “地铁地产”新概念

  彭 澎

近日，广州市规划局正在制定一个在2020年建成15条地铁线、2040年建成19条线的广州市地铁发展中远期规划。其中，2010年亚运会召开前完成8条线开通任务。一时间，“地铁城市”、“地铁生活”、“地铁经济”成为媒体关注的焦点。

自然，这都少不了引起开发商的密切关注，而地铁总公司也成立了地产开发部门，拟对地铁物业进行统一开发管理。于是，笔者在日前召开的“大广州·新地铁”高峰论坛上提出了“地铁地产”的新概念。

首先，“地铁地产”具有十分重要的意义。当年广州最早的一个地铁概念物业是天河城广场，可是原广州商业巨头南方大厦百货公司在进驻天河城时却因为对地铁开通的前景不明朗，加之没有能及时上市筹集到必要的发展资金，最后南方大厦为小股东的“天河南大百货”变身为“天河城百货”，从此，南大百货这个商业巨头在广州轰然倒塌，却崛起了享誉全国的天河城广场及天河城百货。这其中，地铁开通的影响至关重要，而正佳广场的成功，以及维多利亚广场、中怡广百等的兴起都与地铁推进形成的天河城商圈紧密相关。之后的中华广场、流行前线等等更是借助地铁造就了羊城商业神话。显然，地铁对商业地产迅猛发展产生了重要影响。

其次，“地铁地产”形成了形态丰富的产业链。一是商业地产。又分为大型卖场和地下通道商铺，前者如天河城、中华广场等等，后者如流行前线、天河又一城等。二是写字楼。包括与商业地产连为一体的写字楼和纯写字楼，前者如天河城大厦、中信广场等，后者如骏汇大厦等。三是住宅区。最典型的是城郊楼盘，地铁开通将极大地影响居民出行习惯和择业半径。四是厂房物业。当地铁线开通到一些工业区、工业园时，一些研发、加工制造的厂房也将成为与地铁相关的物业。目前，人们择铺、开发商投资较多地关注商业地产，也会在住宅开发中不断炒作地铁概念。相对来说，就商业地产而言，500米之内才能算得上地铁概念物业；但对大型住宅区来说，15分钟的步行距离内也可说是地铁概念楼盘。显然，随着广州地铁线路的不断开通，“地铁地产”将成为广州房地产业当中的一种重要形态，各种相关配套需求也值得有关部门统筹安排。

再次，“地铁地产”也会有一个发展阶段。第一阶段是“营造地铁概念”。广州地铁从第一条地铁线发展到2010年235公里里程，仅用了十来年时间。这期间，地铁出口是重要的炒作和吸引投资商和顾客的因素，各种物业都以沾上地铁概念为荣。第二阶段是“泛地铁化时代”。14条线乃至19条线的建成，将使羊城遍布地铁出口，地铁概念将不成其为稀缺资源，地铁物业将成为人们日常工作与生活的主要载体。第三阶段是“后地铁时代”。届时，许多富裕群体将选择远离地铁口的生活，远郊化、滨海或近山生活可能产生大量汽车与地铁接驳的需求。郊外地铁口将需要建设大量停车位。显然，不同发展阶段的“地铁地产”具有各自不同特点和侧重面，但“地铁是我们的私家车”、“家家拥有联排式保时捷（保证时间、舒适快捷）”将极大地引导房地产市场发展潮流却是确定无疑的。于是，“地铁地产”新概念诞生了！