财经周评（09－10）：       楼市回暖是反弹还是逆转？

                                 彭澎

315是打假的日子，来采访的电视台有一组是要我谈楼市回暖的问题。据他们的不完全统计和现场调查，广州市有60%的在售楼盘涨价了。其中，有的涨价高达2000元以上。在我惊讶之下，他们告诉我涨2000元以上的是珠江新城的楼盘！

一个“粤15条”就涨一成多，有业内人士说是各种救市政策叠加的结果。但我认为是开发商信心增强的结果，因为“信心比黄金还重要”！

但我对“粤15条”中的一条最感兴趣，即开发商可以暂时不必缴清地价。也就是说，当初炒高地价，出现所谓“地王”之类，其实大可不必为可能出现的风险承担责任，因为有政府来兜底。

这使我联想起最近看见的一个调研，说的是现在开发商的利润并不高，因为房地产成本的差不多60%都是地价构成。

这又使我联想起政府财政收入中土地出让金所占的比重……

总之，我看到了地方政府与开发商之间的利益链。

如果说，中央政府看重的是经济增长，因为这涉及到民生、就业等等；而地方政府除此之外，还要考虑各种重大工程的实施，这不能仅仅靠税收来支撑。因此，地方政府是离不开土地财政的。

当国家提出房地产是“支柱产业”时，地方政府对此是有所顾虑的。毕竟每个地方政府都可以把房地产当作本地的支柱产业，如果只是从GDP比重来看的话。但没有一个城市可以自称“房地产强市”，而可以成为“工业强市”、“石化工业强市”、“汽车工业强市”、“电子工业强市”等等；世界上也没有一个国家可以称为“房地产强国”，虽然房地产可以占GDP很大比重！

回过头来，我们说，政府慌忙出台一些对房地产的救市政策，虽然可以产生一定的效果，后遗症将是长期的。

其实，就房地产对建材、家具等行业的带动性来讲，并不能说明就一定要拉高房价，因为成交量才是支撑这些行业发展的主要因素。如果房价合理，成交勇跃，同样会带动建材、家具等行业发展，而且是良性的发展、可持续的发展。否则，不理性的刺激房地产市场，最后只会搬起石头砸自己的脚。这方面，有些开发商如王石等是有所领悟的，可惜太少，他们的理智并不足以影响地方政府的行为。其实，美国房地产在次贷的刺激下走向疯狂就是一个现成的例子，但似乎我们都觉得那种事不会发生在我们身上。

再回过头来，2月份，广州楼市回暖是反弹还是逆转？我的理性判断是反弹，是刚性需求的合理释放；但如果真的由此形成逆转，楼价从此重新飞涨，那我们就要小心点了。从国家来看，在经济复苏后就又要对房地产市场及时地踩刹车；对开发商来说，再炒“地王”时可要留神点；对购楼者来讲，最好是多抱一点炒楼的心态。

但愿我的担心是多余的。如果仅是反弹，开发商喘口气，我们也喘口气；如果是逆转，咱们都炒一把吧，只是别做最后的“博傻者”！

（ 2009年3月16日）