财政周评（09-4）：                 黄埔楼市的区位尴尬

彭澎

在广州还没有哪个区如黄埔这样，房地产对GDP的贡献几乎为零！

08年我经常去黄埔区调研。当区领导说到财政收入的时候，顺便提到其他地方来自房地产的收入占很大比重，而黄埔则可忽略不计，我感到十分吃惊！后来静下来一想也有道理。最近业界有人讨论黄埔楼市问题，我也就提出一些看法。

黄埔楼市受区位影响极大。首先，传统上，黄埔为工业区，在那里上班的都会回市区居住，因此，黄埔的居住区都给人一种工厂宿舍的感觉。这就形成了一种惯性，认为黄埔只是工作地点，而不适宜居住。即使现在，很多机关干部仍住在市中心，主要领导得轮流住在本区值班。其次，黄埔一直把汽车、石化当成两大支柱产业发展，对广州支柱产业贡献巨大，这也形成黄埔财政对两大支柱产业的依赖。房地产从来都没有被当作重要产业来考虑。这就形成了一个怪圈：房地产越是不发达，就越不受重视，对经济的贡献就越小，就越是没人愿在此地居住！再次，黄埔的土地主要是工业用途，现有可供开发的土地有限。除非工业用地、农村土地改用途。

在上述因素作用下，黄埔区近年出现了人口负增长，流出比流入多，本区的居民不愿在本本居住而迁移到其他区！

但是，我们也要看到黄埔区发展出现的一些新因素：其一是区领导在思考发展的新思路。在解放思想、科学发展的学习活动中，区里提出了打造“临港CBD”的方案，即依托黄埔港，以港兴城，实施“二三并举”的产业政策，形成“一江两岸三区”的次中心级CBD，发展现代服务业和信息产业。如果此项战略能顺利实施，有可能改变黄埔的产业结构和城区形态。尤其是对岸线和长洲岛的利用。大沙地“回”型商圈也在重新规划与改造之中。其二是全市产业转移的可能性。如果南沙石化上马，则广州石化可能迁移，旧厂区可以重新规划，而“临港CBD”的后备发展地块——护林路一带将因而凸现其区位价值。甚至全区的居住条件会彻底改观。其三是全区基础设施的改善。黄埔大桥通车使黄埔区成为广州市区直通番禺、南沙以至珠江西岸的重要出口，沿江高速公路的建设又将使黄埔在直通东莞、深圳方面具有得天独厚的优势，而区内道路的重整、货运与客运交通的重新组织都会提高本区的居住条件。其四是东部城区的整合出现新的动向。最近黄埔、萝岗、增城在党代会期间提出整合资源、协调发展，应该说开始了从相互竞争走向共赢局面。早些年我曾参加过东部中心的论证，当时有三套方案：以增城新塘为中心；以萝岗为中心；以黄埔+东圃为中心。最后选了萝岗。黄埔一时很失落，用陈小钢书记的话来说“一下给打闷了”。现在的思路应该是最好的选择。其五是珠三角改革与发展规划纲要对广州的新定位有利于黄埔的发展。广州要打造为“珠三角一小时都市圈的核心”，黄埔因基础设施改善而可能成为广州向东、向南、向北的重要门户。

总之，目前黄埔区的房地产可以忽略不计，但未来的发展却仍有值得期待的地方。

（2009年1月23日）