下半年，深圳将步入调整期

2007年9月，有幸作为演讲嘉宾参与了2007中国地产财富论坛，并做了“从京沪深看中国房地产周期理论”的主题演讲，在我看来，中国的房地产周期比较明，在里面，我们能发现许多规律，以下为会议中表达的主要观点。

周而复始中的上升：发展期、快速发展期、调整期

从发展期、到快速发展期、再到调整期，接下来又是新一轮的发展期、快速发展期……周而复始的相似外表之下，其实隐藏着螺旋式上升的本质。

在房地产的发展中，每一个阶段都会有各自的特征，但从纵向的历史眼光来看，呈现出的特点是每一个周期会越来越长。像北京、上海这种经历过90年代中后期第一轮发展期的城市，就是沿海城市经历过第一轮发展期的城市，像那一轮发展也就是3、5年的时间，上海是5年的时间，有一些城市是2、3年的时间，一下子房地产市场从没有到有，从有到狂热，从狂热到萧条走过了到第二个发展期，第二发展期是从2002年以后，直到今天成熟发达国家一般都是20、30年，像美国正好走在一轮发展期，已经走了20年，英国要走30—40年，每个周期当中的斜率会越来越平稳，就是原来起起伏伏很大，现在起起伏伏越来越小，也就是走到第三、第四周期以后，这个市场会越来越稳定，越来越成熟，房地产市场也会进入相对安全的线中，从中长线来看收益比较稳定，风险比较小，而不是像现在收益很大，风险很高，这是周期的一些特征。

一模一样下的规律：城建启动－财富效应累积与放大－供求关系转换

处于发展期的时候往往成交价和成交量稳步上升；第二就是房地产投资占固定资产投资比率不断上升；供求关系转向供求平衡，这都是发展期当中重要的一些特征，而且还会有城市建设这样一种规划和启动，一般来说城市开始规划，开始启动，城市化的进程开始加快，正式进入到发展期。

高速发展期，也就是相对来说进入很快速的发展期，往往会有一些标志性的事件，引发整个房地产市场的极速增长，我们看标志性的事件都有哪些。还有大规模城市建设大范围开展，比如说一个城市只有一个新区，一个老区，今天再搞一个核心区，原来叫一个CBD很吓人，今天再搞一个CLD，搞多中心每个区域都可以收钱，土地出让就可以加钱；购房中投资比率极速上升，这一段时间长沙、重庆、成都房价快速上升，主要是因为生成这一批炒房团进入到这个城市，有一个财富的效应，就是他们进去炒第一轮，后面一批人会跟着炒第二轮；另外房价快速上升财富效应迅速放大，我买了一套小的房子，买到以后我发现不太对，谁都问我买房核算，买什么房比较好，有一次吃饭厨师也想买房，问我这个话我很胆战心惊，原来深圳都是有钱人买一套房或者是两套房，因为深圳是移民城市，原住民现在都开始买房，老太太都去买房，连打麻将的钱都买房，而这个时候第一轮炒房团已经不买了，而且从高价房炒到了低价房，原来都是高价房，市中心单价比较高的房，现在是相3000、5000元的，就是从高往低去走，财富效应就迅速放大。然后供求关系从平衡走向严重的供不应求。

另外就是调整期，成交量迅速走低，房价随之下滑；二手房市场先于一手房快速调整，成交量和成交价迅速下滑，深圳6月份二手房房价达到最高峰，这个月二手房房价已经下滑了25%，还没有人接盘，投资性需求迅速，自住购房成购房主需求，投资客一夜之间没有了。供求结构迅速的从供不应求变成供大于求，就是这样一个特征，而且每一次都是一模一样，每一个城市都是一模一样。

上海、北京、天津、深圳：谁是下一个落点与浮点？

上海为什么当时房价涨那么快，在2002年的时候世博会申办成功，成为重要的导火线，明明很好的一段行情走到2005年3、4月份就走完了。

北京不一样，北京是奥运申办成功，因为2008年就要开奥运，上海要2010年才开世博会，等不下去了，到2005年的时候房价再不调，2010年再调就调不下去了，所以慢慢房价又进入到调整期了。北京由于明年就开奥运会，所以要进入调整期也进入不了。

我们看这京、沪、深这三个城市发展到什么阶段，我认为上海已经走出了发展期，进入到第三轮的发展期，它的房价已经逆转，投资也不高，但是整个城市建设已经跟上来了。三年前轨道交通还没有开始建，还在图纸上面，轨道交通房已经卖的房价那么高，今天基本上知道年底或者是明年底就要通车了，人开始往里面去住了，已经走过来了。

深圳我说已经进入调整期了，很多开发商不承认，不承认也要承认，只不过调整期有长有短，短的话一年半就走出来了，因为深圳供应量比较偏少，比较短就可以走出来。

北京还是高速发展期的后阶段，2008年以后就会走入调整期，但是北京明年开奥运，涨太快暂时不会跌，在这当中会调整，也就是在明年不知不觉当中进入这个调整期，而且调整期不会太长。

上海从2005年3、4月份调整到今年年初才走出调整期，两年是很多城市所谓调整期平均中位数的数字，深圳我认为短，一年半就够了，甚至一年就够，因为它没有供应量。北京也短，为什么？因为已经进入调整期就已经开始调整了，但是有很多城市比两年还要长。