5月19日晚在合肥“新政下房地产拍卖专题研修班”上，中拍协组织了一场小型调查研讨会。组办者邀请我去主持了一把。会议是自由自愿参加的，没想到参加企业有四、五十家。按照事先安排，我给会议设定了五个题目：

1、国有建设用地使用权拍卖

2、社会委托二手房拍卖

3、人民法院涉案标的进入产权交易机构

4、一手商业房产拍卖

5、网络拍卖

    对于每个问题，我都会先请在座企业代表中的参与者举手进行一下比例统计，然后再提出具体的问题请大家回答，最后请有经验的企业介绍过程和经验。

在第一个“国有建设用地使用权拍卖”的问题中，有60-70%的

企业举手表示他们已从事过“土地拍卖”，这个结果使我感到了吃惊，比我想象的比例要高出许多！说明几年来拍卖企业在开拓市场，与当地土地管理部门据理力争、以法服人而取得拍卖标的委托上成绩十分显著。

然后大家都回答了我提出的对于土地拍卖中“点算”、“挂牌”、“最低竞买人数”、“佣金支付方式”等技术细节问题。

甘肃四方拍卖公司的瞿总经理指出：当地土地拍卖中刚刚出现的“一限两竞”问题可能给土地拍卖带来复杂情况。甘肃某地土地管理部门给土地拍卖设定了上限“封顶价”，当多个开发商竞买人竞价到了该“封顶价”时，土地竞价停止，转而让大家竞争“配建房（经适房、公租房、公厕等）”面积，面积最大者成交。这种在限价旗号下继续变相加价的方式使得操作复杂了许多，尤其在竞争配建公厕时会出现是按厕所豪华程度、房屋面积，还是“坑”的多少之类的可笑处理！

在进行“社会委托二手房拍卖”的问题调研时，浙江绍兴、江苏淮安两家拍卖企业谈及他们都连续进行了十几场二手房拍卖会，成交了数千万元，这吸引了与会者的关注。大家一致认为委托价高是二手房拍卖难以操作的主要障碍，而这两家企业介绍了他们如何推广个人委托房产拍卖、降低保留价、对房产进行拍前调查等方面的经验。

从第三个问题的举手状况看，大多数省份的人民法院强制执行标的委托方式没有变化，依旧是将反腐“防火墙”建立在法院内部的模式。我主要向大家介绍了最高人民法院下一步即将出台的司法解释可能涉及到的一些新规定。

在“商业房产拍卖”的问题中，只有大约四分之一的企业做过一手商铺的拍卖，这比我原先想象的比例要低。目前商业房产的发展速度十分迅猛，采取拍卖形式销售的机会也与日俱增，拍卖企业都在跃跃欲试，意欲早日投入到这一拍卖领域中来。

当问及“策划”和“关系”在商业房产拍卖中孰更重要的问题，多数参与过的企业都回答：营销策划更为重要！我听了有些吃惊，但很欣慰！

网络拍卖是一个方兴未艾的领域，大家都表示将重视这一新兴的拍卖模式，如何将传统现场拍卖方式与网络拍卖方式相结合，充分发挥拍卖企业的作用，如何保证拍卖过程的合法性是大家更为关心和需要进一步研究的问题。

SOHO中国的房产网络拍卖有可能成为网上房产拍卖的开端，“中拍网网络拍卖平台”、“拍房网”以及企业自行开发的网络拍卖平台将更加方便于网络拍卖房产的尝试。