二、商铺种类以及拍卖运作方式

  （一）商铺的种类

1、底商

    底商指开发商将写字楼、公寓、住宅底层作为商铺进行开发的模式，各地也有叫做门面房、门脸房或铺面的。底商属于商业房地产中操作模式较为简单的模式：底商上面的写字楼、公寓等为底商提供最直接的客户群，最大限度降低了项目的市场风险。

（1）一般来说，诸如酒店、商住公寓、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商铺规模相对较小，但商业价值很值得关注。这一类商务楼、写字楼底层商铺和住宅底商有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于：商务楼、写字楼底商的定位基本上都高于住宅底商的定位。商务楼、写字楼底商项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。比如北京王府饭店世界精品街荟萃世界一线品牌，北京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商业，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。

而住宅底商多是一些普通商店、餐饮以及社区服务店等，以非知名品牌和无品牌商店为主。社区商铺业态组合方面多以日用百货、小型超市、理发、药店等商家为主，商业类型与业主生活息息相关，多为满足业主生活方面的基本需求。

    (2)商务楼、写字楼底商项目常常设置成为外开门的底商形式，或者一、二楼之间内设独立楼梯成为外开门复式型店铺；而往上的其他楼层基本上都是铺位（摊位）形式，即所谓朝内开门的商铺，有的是采取墙壁隔断型，有的是玻璃墙隔断。

2、商业街

商业街是指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。一般来说，北京王府井、上海南京路都属于商业街，是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业门面组成；常见的商业街也有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等专业店铺一条街。

有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街等。

    3、市场类摊位

 “市场”指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业建筑，有些是单层建筑，大多数是多层建筑。这类商业建筑里面的商铺，常常称为摊位（或铺位），有进行产权销售的，也有采取出租方式招商的。随着零售业在国内的发展，全国各地出现了大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，服装服饰市场、家居建材市场、药材批发市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场等。

（二）拍卖运作方式

在国内，开发商多将底商、商业街进行产权销售，少数为出租；对于市场类摊位则多为整体规划进行出租，少数是卖的情况。因此，可以对销售商业策划产权拍卖，对市场类摊位进行承租权或经营权的拍卖。

    高档写字楼、宾馆饭店的开发商往往不对底商进行销售，而采取面向品牌店、旗舰店进行招商，以满足本商业楼内的配套服务和品牌形象的需要，此时采用拍卖进行运作就比较困难。而对普通公寓、住宅以及中低档商业街、市场摊位采用拍卖方式进行销售或出租会取得不错的效果。

    对商铺产权或经营权进行拍卖主要有如下几种形式。

1、集群定价式拍卖

最令开发商头疼的事情就是给商铺、市场摊位定价，既不能靠成本定价，也不能靠准买家的意愿定价。由于底商或者一个市场的诸多摊位，其位置、面积、功能的错综复杂，要想在定价中反映出其之间的差别来是十分不容易的。如果通过拍卖方式对所有商铺进行销售，完全根据准买家各自的意愿和能力竞价，就容易找到各个不同位置、面积、功能的商铺的价格差异，而且能一次性快速地把所有商铺、摊位销售或出租出去。拍卖的定价作用是非常有效和简捷的。

2、标杆式拍卖

这种方式的主要特点是数量上采取“少而精”的运作，即在所有商铺中精选出少数进行拍卖操作，选出的商铺必须同时具备位置、面积、配套、可经营项目等多项优势，即所谓最佳商铺。

这样的最佳商铺经常是各种经营目的买家的争夺之地，开发商经常面对走关系、批条子的各类困扰，通过公开、公平的拍卖即可以圆满解决。精品拍卖所要体现的就是择优、竞争、价高者得的精神。

有吸引力的起拍价格可以集中众多竞买人的力量竞价，以创出同类别中具有标杆作用的高价位，这样就有利于促进后续商铺的加价销售及快速销售。在“标杆式”商铺拍卖的运作中，开发商一般不要预先给其他不拍卖的商铺定价或先行销售，避免买家摸清开发商的心理价位，使拍卖会买家分流，达不到应有的效果。

3、“递进式”拍卖

这就是将商铺分成几组分批进行拍卖。其优点在于：对同一项目中的商铺分

批拍卖，可以达到突出重点、减小风险、便于总结调整的目的；其次，分批进行可以不断积累强化逐次拍卖会推广、招商的力度，强化竞买信心；有利于价格的拉升走势的展现和控制。

4、经营权拍卖

商铺或摊位承租权或经营权的拍卖有许多不同的形式。可以按一定时期的租金拍卖，租金可以按年计算，也可以按五年期、三年期计算，甚至可以拍卖20年的承租权。商铺、摊位承租权的拍卖也可以按进场费来拍卖，即在规定好租金后，拍卖经营者进入的进场费，在这里可以将进场费称为商铺或摊位的经营权，即拍卖经营权。对不同位置、面积的商铺或摊位用经营权付费数额来调整供求关系(待续)。