租赁合同纠纷二审代理词

（2013）某中法民一终字第XX号

尊敬的合议庭：

广东某某律师事务所接受某某县某某包装材料有限公司的委托，指派我担任其与上诉人某某县某某镇某某村某某小组（以下简称第一上诉人）、上诉人某某市某某电子有限公司（以下简称第二上诉人）租赁合同争议一案的代理人。我们依法出庭参加诉讼，维护当事人的合法权益。

根据两上诉人与被上诉人的举证与质证，结合已经查明的基本事实，我们现就本案的审理，发表代理意见如下：

1、被上诉人优先承租权“约定”生效

第一上诉人与被上诉人在《出租五号厂房合约》第六条约定“合同期满时，是否续约，由双方另行商议，在同等条件下，乙方有优先权”，这说明原告和被告约定的优先承租权，并在合同期满时该优先权成就。

本争议中的“优先承租权”来源于合同约定，根据民商法“意思自治原则”，只要该“优先承租权”约定不违反法律禁止性规定，则对双方具有约束力。第一被上诉人违反合同“优先承租权”约定，在“合同期满时”没有履行告知义务的情况下，私自与第二上诉人签署租赁合同，显然是对被上诉人“优先承租权”的侵害，应当承担侵权责任。

    2、两上诉人之间签署租赁合同属于“恶意串通”

第一上诉人通过《出租五号厂房合约》将争议厂房出租给被上诉人3年，被上诉人通过《房屋租赁合同》将部分厂房转租给第二上诉人2年。第二上诉人与被上诉人同在“五号厂房”经营2年，“明知”第一上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，即不属于“善意第三人”。第一上诉人与第二上诉人越过被上诉人签署租赁合同，显然属于“恶意串通”损害被上诉人利益，因此两上诉人之间签署的租赁合同无效。

3、第一上诉人有义务与被上诉人签署租赁合同

第一上诉人与被上诉人约定了“优先承租权”，且规定“合同期满时”生效。2012年3月31日“合同期满时”被上诉人没有通知第一上诉人不再租而是继续经营，说明被上诉人以实际租赁行为告知第一上诉人要求继续租赁。第一上诉人在“合同期满”次日即2012年4月1日与第二上诉人签署租赁合同，直到4月17日才发出书面通知被上诉人，这说明两上诉人之间的租赁合同应该是在此前已经洽谈磋商，损害了被上诉人利益。

第一上诉人与第二上诉人在2012年4月1日的租赁合同中约定每月租金2.3万元，虽然该合同因“恶意串通”而无效，但毕竟第二上诉人开出了高于原价格的新价格。既然被上诉人在庭审中愿意接受该价格，那么第一上诉人就有义务根据“优先承租权”的约定与被上诉人签署租赁合同。

4、第一上诉人抗辩没有事实和法律依据

第一上诉人声称被上诉人“私自转租”给第二上诉人，还存在拖欠房租现象，因此不愿意继续出租给被上诉人。第一上诉人明知被上诉人“私自转租”，却没有根据规定在6个月内行使合同解除权，显然默许了该转租行为，这也说明第一上诉人“明知”第二上诉人不属于“不知情”的善意第三人。至于第一上诉人所言的“拖欠房租”云云，一方面被上诉人只存在偶尔拖延而没有拖欠，另一方面该拖延行为也没有达到约定“三个月”的情形，更何况第一上诉人没有及时行使合同解除权还继续接受被上诉人租金，显然说明第一上诉人放弃了合同解除权。

此外，第一上诉人认为被上诉人应该在“合同期满时”即合同期满当天行使“优先承租权”，到了次日第一上诉人就有权与他人签署租赁合同。第一上诉人对“合同期满时”的理解是“期满当天”，显然没有给予被上诉人合理期限，更何况第一上诉人直到收到被上诉人律师函一周后才书面通知被上诉人搬迁。在被上诉人没有明确放弃优先承租权而是以实际行为表明继续租赁的情况下，第一上诉人这种抗辩显然没有事实和法律依据。

5、一审法院要求第一上诉人与被上诉人签约合理合法

固然，被上诉人在起诉状中只要求确认优先承租权并确认第一上诉人与第二上诉人之间租赁合同无效，但这也是因为被上诉人直到开庭时才知晓第一上诉人与第二上诉人签署了租赁合同并约定月租金2.3万元。庭审中，一审法院询问被上诉人是否愿意按照2.3万元承租，被上诉人明确予以接受，这视为被上诉人增加了与第一上诉人签租赁合同的诉求。一审法院充分理解被上诉人意见，通过“优先承租权”、“同等条件”等关键词，认为被上诉人主张“优先承租权”本身意味着接受第二上诉人“竞价”产生新的租金标准，因此要求第一上诉人与被上诉人按照月租2.3万元的标准与第一上诉人签租赁合同，并无不当。

综上所述，被上诉人与第一上诉人签署的租赁合同附有合同期满生效的优先承租条款，既然被上诉人明确告知第一上诉人继续承租且双方实际续租，那么原被上诉人与第一上诉人之间租赁合同当即生效，租金价格按照第三人竞价的2.3万元给付。两上诉人明知被上诉人实际承租该厂房，没有履行告知义务，属于恶意串通损害被上诉人利益，因此他们之间租赁合同无效，第一上诉人有义务与被上诉人签署租赁合同。为保证交易信赖并避免恶意竞争，望合议庭采纳上述意见，维持一审判决。

此致

某某市中级人民法院

广东某某律师事务所律师：余某某 

二O一三年二月二十八日    

参考法条

   1、《中华人民共和国合同法》

    第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。