昨天下午，一位朋友约我喝茶，他与开发商口头达成协议，认购一套价值400万元的别墅，并在今天3月份支付了80万元的定金。现在开发商一方面迟迟未与他签署正式商品卖买卖合同，另一方面盖别墅周围环境受到破坏，他现在想要回定金，问我该怎么办。对于“定金条款”，向来是处于强势地位一方作为“格式条款”迫使求合同弱势一方“就范”的“秘密武器”，因此许多人都遇到过这种情况，只好自认倒霉。其实，如果及早出手做好准备，要“虎口夺食”也并非难事。笔者形成几种方案，与律师同行交流。

   1、没有签署任何书面协议，那么就以“主合同未成立”为由，要求“定金”担保合同不生效，从而直接向开发商索要定金。在《合同法》、《担保法》中，定金条款属于“担保合同”，担保合同属于从属于买卖合同的从属合同，既然主合同未生效，从属合同当然更未生效，当事人要回定金也就合理合法。当然，如果当事人在支付款项时一定要对方写明“预付款”或者“订金”而坚决不能写“定金”，那么也就没有这些麻烦。

   2、只签署了《房地产认购书》，这是的“定金条款”就不再是“收款收据”里面的“定金”两个字，而是专门的“定金条款”。这时只要当事人制造事端不签署《商品房买卖合同》（预售）也就行了。不过，《房地产认购书》一般都会写明某年月日买受人携带相关证件与开发商签署《商品房买卖合同》（预售），那么当事人一定到按时赶到，与开发商磋商，提出一系列要求从而破坏买卖合同签署，并留下继续磋商的记录，以作为证据保留从而证明买卖双方未能达成一致意见。这样，当事人就可以以司法解释“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，从而拿回定金。

   3、签署了《商品房买卖合同》（预售）的，那么就会存在极为严重的后果，那就是需要找到开发商违约的情由或者客观原因，例如合同内容与开发商承诺存在重大不一致，签署合同后存在环境污染、房屋质量不合格、国家政策重大变更从而购买目的不能实现，依据这些条款请求法院撤销该合同从而要回定金。不过，这种方法比较困难，开发商的律师团当然会尽量避免“根本违约”的出现，而“一般违约”又难以构成“合同撤销”的条件，因此走到这一步建议当事人还是狠下心来为妙。

    购房有风险，为避免遭遇开发商的“合法伤害”，笔者觉得最好向自己懂法的朋友请教，必要时向律师咨询，甚至有律师陪同签署价值数十万甚至数百万的房产，这也是很划算的——几千元律师费与数万甚至数十万定金相比，其实还是很划算的。