第三编 用益物权

第十章 一般规定

第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

这说明，用益物权人是对他人的财产行使法定权利。

第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

这说明，国家、集体所有的自然资源，单位、个人按照法律规定可以行使占有、使用、收益权。这也说明，只有法律才可以规定单位、个人对公有资源的受益权。

第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

这说明，除非法律另有规定，自然资源使用一律实行有偿制度。

第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

这说明，用益物权人的权利受法律约束和保护，不受他人包括所有权人干涉。即用益物权享有独立性。

第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

这说明，用益物权因不动产或动产征收、征用而受损，用益物权人有权依法获得补偿。

第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。

这说明，海域使用权可以依法取得，并受到法律保护。

第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

这说明，探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利可以依法取得，并受到法律保护。

第十一章 土地承包经营权

第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

这说明，农村集体经济组织的家庭联产承包责任制是一种用益物权制度。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

这说明，农民对所承包的集体土地享有法定用益物权。

第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

这说明，土地承包经营权人依法享有对承包物的用益物权。这也说明，农民对土地承包物只能从事农业生产。

第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

这说明，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地的承包期为30-70年，特殊林地的承包期由国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

这说明，农民承包期满，依法可以继续承包。这也说明，农村土地承包经营权，可以无限期延长，既保证国家对土地资源的专有权，又保证农民对土地的使用权。本法把农民土地经营权归为用益物权，无疑是法律起草者的高明之处。

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

这说明，土地承包经营权与承包经营合同同时生效。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

这说明，法律授权县级以上地方人民政府行使土地承包经营发证、登记、确权。

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

这说明土地承包权人依法有权将承包权流转，但流转期限不得超过承包期剩余期限。同时，经过法定手续，承包土地可以用于非农建设。

第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

这说明，土地承包经营权可以互换、转让，但未经变更登记，不的对抗善意第三人。

第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

这说明，承包期内发包人无权调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

这说明，因为自然灾害等特殊情况确实需要调整承包耕地和草地的，须依法办理。这说明，只有出现法定情形，才可以依法办理承包耕地和草地的调整。这也说明，林地承包不的调整。

第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

这说明，除非法律另有规定，发包人一旦发包，则在有效期内无权收回发包地。

第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

这说明，承包地被依法征收，国家须依法向承包权人给与补偿。

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

这说明，依法承包农村土地的，权利人有权依照法律、国务院有关规定将承包经营权流转。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

这说明，国家所有的农用地依照本法实行承包经营制。

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

这说明，建设用地使用权属于法定用益物权。

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

这说明，建设用地使用权可以设立于地表、地上或者地下，后设立的用益物权不得损害先设立的用益物权。

第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

这说明，建设用地使用权可以通过出让、划拨等方式取得。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

这说明，经营性用地或多个意向用地须公开通过市场方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

这说明，划拨建设用地使用权须依照法律、行政法规执行。这也说明，法律、行政法规有权规定划拨用地程序、用途。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

这说明，市场方式出让建设用地，须采取书面合同方式。这也说明，口头约定不得市场出让建设用地使用权。

　　建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的名称和住所；

　　（二）土地界址、面积等；

　　（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

　　（四）土地用途；

　　（五）使用期限；

　　（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

以上为建设用地使用权出让合同要件。

第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

这说明，建设用地使用权的设立，须采取登记申请制度，该权利自登记时生效，登记机关有义务发放权证。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

这说明，除非办理法定行政审批手续，建设用地使用权不得改变土地用途。

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

这说明，建设用地使用权人须依法律规定或合同约定支付费用，包括出让金。这也说明，建设用地使用权不得无偿获得。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

这说明，除非有相反证据证明，否则建设用地使用权人建造物及其附属设施一律属于使用权人。

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

这说明，除非法律另有规定，建筑用地使用权人有权将其权利转让、互换、出资、赠与或抵押。这也说明，建筑用地使用权可以合法处分。在这里，法律补充公司法内容，即建筑用地使用权可以出资，从而归公司法人所有。

第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

这说明，建筑用地使用权合法处分，须采取书面合同形式，约定期限不得超过建筑用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

这说明，建筑用地使用权合法处分，须办理变更登记手续。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

这说明，建筑用地附着物及其附属设施随建筑用地使用权合法处分。这也说明，地上物及其附属设施从属于建筑用地使用权。

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

这说明，地上物及其附属设施须与建筑用地使用权一并处分。这也说明，不得单独处分地上物及其附属设施或建设用地使用权。

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

这说明，建筑用地使用权期间届满前，国家可以依法收回该土地，但是须出于公共利益的需要，且给予地上物的补偿、退坏相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

这说明，住宅建设用地实际实行无限期制度，即一旦期满自动续期，除非被征用或灭失。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

这说明，非住宅建设用地续期，须依法办理续期手续。其地上物的归属，没有明确约定的，按照法律、行政法规办理。有明确规定的，按照约定。这也说明，为了维护当事人合法权益，建议明确约定。

第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

这说明，建设用地使用权消灭，出让人须及时注销登记，登记机关依法收回权证。

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

这说明，集体土地作为建设用地，依专门法律规定办理。这说明，这种行为不受本法约束。

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

这说明，宅基地使用权人有权对该土地建造住宅及其附属设施，这也说明宅基地只适用于农村集体用地。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

这说明，宅基地使用权适用国家专门法律和规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

这说明，宅基地使用权随宅基地灭失而消失，原权利人有权要求重新获得宅基地。这也说明，宅基地采取分配方式获取。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

这说明，已经登记的宅基地使用权发生变动或灭失，须及时办理变更或注销登记。

第十四章 地役权

第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

这说明，地役权是按照约定利用他人不动产，区别于法定的相邻权。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

这说明，他人不动产法律上称为供役地，自己的不动产法律上称为须役地。

第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

这说明，设立地役权，须采取书面合同方式。

　　地役权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）供役地和需役地的位置；

　　（三）利用目的和方法；

　　（四）利用期限；

　　（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

以上为地役权合同一般条款内容。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

这说明，地役权自地役权合同生效时设立，实行登记对抗主义。

第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

这说明，供役地权利人按照合同不得妨害地役权人行使权利。否则，需承担违约责任。建议签订地役权合同时，明确违约责任。

第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

这说明，地役权人应按照合同尽量减少对供役地权利人物权的限制，建议双方在地役权合同中，明确权利内容。

第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

这说明，地役权合同约定的期限，不得超过用益物权剩余期限。

第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

这说明，地役权设立后，权利人和义务人即使发生变动，其继承人依旧享有权利或承担义务。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

这说明，土地使用权人设立地役权，有用益物权人的，须经用益物权人同意。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

这说明，除非合同另有约定，地役权须连同用益物权一起转让，不得单独转让。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

这说明，地役权连同用益物权一并抵押，不得单独抵押。

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

这说明，设立地役权的土地用益物权转让的，受让人一并享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

这说明，设立地役权的土地用益物权转让的，地役权对受让人由约束力，即义务人的受让人继续承担义务。

　　第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

以上为地役权消灭法定条件。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

这说明，已经登记的地役权发生变动或消灭，须办理相关登记手续。