[转载]春交会专访:世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松
(2011-10-31 23:57:40)
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分类: 农业房产 |
编者按:2011年,房地产市场用“调控”迎接新年到来。调控策一波未平一波又起,国务院规定,各城市人民府要合理确定本地区年度新建住房见个控制目标,并于一季度向会公布。发改委又在《商品房销售明码标价规定》称,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价——“一房一价”,并宣布《规定》将于5月1日开始实施。房价调控目标刚刚公布,央行随之再加息……新重拳下,今年春交会走势何去何从?搜房网第一时间采访到华港地产副总经理高峰,为您深刻解读重庆楼市走向。
记者:陈宗你先给我们谈谈这次收购纬联的股权是出于什么样的机缘收购的?
陈劲松:实际上我们关注重庆市场时间挺长的,但是大家也知道,房地产企业走向前面,第一波走向全国几乎都是失败的,为什么?都是机会企业,干完一个项目挣点钱就走了,是所谓机会主义。什么叫战略型、机会型?战略型就是本地要扎根,要组织成长,要培育组织的核心竞争能力,这叫战略型的。实际上世联走向全国,一定是战略型的不是机会型的。战略型会发现我们的团队在珠三角大本营过来一些人到重庆来,这叫人生路不熟,当地的客户也未必了解很清楚,简单的复制,适不适合重庆的市场?肯定不适合,重庆是非常有特色的,而且非常大的一个市场。所以世联当时说不能轻易进入一个城市,做不好就砸一个城市,再来人家对你就没有信心了。机遇巧合,我们跟纬联,实际上纬联原先有一位相当创始人之先张建军(音)先生是世联出来的,一开始是世联的老员工,一直跟我们这边有联系。因为张建军(音)的关系,我们有幸认识王总,张建军(音)牵线。实际上世联要找什么合作伙伴呢?要找基本理念价值观是一致的,想在行业长远发展,团队确实是诚信的。这样的话,所谓恋爱阶段就是把这些事情怎么看待组织怎么看待重庆市场?
王总这边有一个需求,因为重庆市场越来越大,竞争水平越来越高,是国际级的。现在我跟王总都有一个判断,重庆未来是全国第一市场,远超上海和北京。规模最大的市场。
记者:有没有数字来说明?
陈劲松:重庆现在2400亿的市场,是什么概念呢?深圳现在也只是一个600—800个亿的市场,超深圳早就超了,现在超上海和北京是指日可待。重庆的人口和发展速度,总量超上海,达到第一是指日可待的。
王毓伟:开发量是全国最大的。
陈劲松:只不过房价现在还没有这么高。
王毓伟:房价在深圳就是几万,在重庆还是几千,开发量是很大的。
陈劲松:世联的视野和纬联的机构都有这样的需求,这是我们两家合作的背景。世联A股上市了以后,客观要求我们必须规模化走向全国。怎么样能节省5—6年时间?我们觉得这恐怕是一个最好的途径,我们跟王总纬联团队达成共同的愿景和理想,能够发挥两方面的优势,我们和全国性和纬联的本地团队,这个优势,两方面力争做到双赢。
记者:作为我们这次双方应该属于一次战略性的合作,这势必会提升世联在重庆市场的占有率。世联在今后的发展,是不是要做出一个新的调整,请陈总谈一下世联今后发展的一个规划蓝图?
陈劲松:目前中国房地产任何的规划都离不开大背景。世联从2008年发生深刻的转变,第一从东部沿海向中西部迅速的开始转变,也就是说主流开始中西部。二是从单个项目盈利发展转向规模发展。三是点式的城市化开始向成片的城市化转变。这样转变下来,任何公司都应顺应大趋势。世联因为A股上市了,客观上这种轻资产服务业,走向全国的速度,因为资本力量的加入走得更快一些,原来我们自己培养的。所谓战略方向的调整,其实也不算调整,顺其自然,这是一个。
另外一个我们会发现通过上市公司的平台,然后使得向纬联这样优秀的本土企业,能够迅速共享改善公司治理结构,然后共享我们的系统资源,我们觉得这恐怕就是一个迅速提升我们在本地竞争水平,而给客户增加价值的过程,这也是顺其自然的。五
记者:我发现去年纬联的营业额,净利润也是挺高的,几千万。你给我们简单介绍重庆现在的房地产市场,包括房价和调控影响,然后陈总对收购后纬联的预期有什么预期呢?
王毓伟:现在重庆市场应该说是高速发展的市场,因为我们公司是1999年成立的有12年了,重庆现在的格局是什么?现在全国所有的发展商都进了重庆,现在房价来说都是最低的,也就是5—6千,均价在6千多一点。在全国来说,应该说还是处于一个发展的城市。而我们在重庆的开发量是全国最大的,重庆去年是2800万方左右,全国没有哪一个比得上,房价也是最低的。有两个急需提升,一个是产品的提升,一个是价格的提升,这是我们重庆的市场的特点,量大。我们12年也就我们去年也就4—5千万,世联上市以后,从上市前的几个亿现在变成10几个亿,资本量的条约,我们也感觉市场的压力和我们公司本身的发展需要一个团队,也需要借助外力的力量,把纬联上升到新的平台。所以世联合作因为有几个原因,等一下再谈,大概就是这样。
陈劲松:其实我们对纬联的期望就是在重庆市场就做到绝对的领先,这是我们中短期的目的。每年有12年的本土的经验,如果加上治理结构和管理系统,世联会节省时间,尤其是节省探索的时间。举一个例子,比如说世联的知识管理系统,我们自己搞了10年,跟纬联合作不用再摸索10年,相对就加快了进展。对我们来讲,对世联和纬联来讲都具有战略意义。在深圳就这么一个小市场,当我们做到领先的时候。所谓“领先”,最起码占市场份额15%以上,重庆15%以上是多大的规模,非常令人惊动人心。
记者:你刚才提到2400亿的规模,现在的数据,未来的数据呢?
陈劲松:未来我们可以预见的话,这个规模还会放大。因为城市化的水平正在迅速的提高,速度、后发优势是东部前20年,如果东部前20年发展,那重庆10年绝对赶超东部的,这是绝对没有疑问的。
记者:我们搜房网这边特别推出了一个与购房着在一起、放心房的活动。我们这边率先提出一个放心的承诺,我们之前在网上做了一个调查,在购房者的心中,他们特别注重房子的保值性,请两位老总分析一下,放心和保值有什么关系?
陈劲松:中国房地产目前正在高速发展中,实际上房子的保值和增值,过去20年是被认为不用再证明,自然会保值增值。有没有人过去有不保值不增值的情况呢?有。第一,比如说买到了一个不完整产权的东西,有很大的问题。第二买一个开发质量及差的,这个也有,也有不保值的,就是像深圳也有买了房子就跌价的,就2010年,虽然很少。实际上中国老百姓现在买房子最最主要的原因就是保值,就是这个原因。随着公租房、廉租房越来越完善,投资保值的需求会成为第一因素。现在我们说刚性,跟结婚有关。随着廉租房、保障房,其实结婚租房也是可以的,保值是第一要素。
记者:最近世联几次的并购,从山东到武汉、成都、重庆,世联并购的路径有没有什么规律可行,下一步是哪一个城市?
陈劲松:说老实话我们找到一个很好的企业非常非常难的,我们这种轻资产服务业,以人利益为基础的公司,合并什么呢?是人和人,凭什么人和人合并能成功呢?得有共同的理想,共同的价值观、共同的愿景,尤其是价值观还得高度共识,这是特别不容易。所以我们特别感谢王总开放的心态,给我们这个机会。否则,有的人做得挺好但是他不开放,这也挺麻烦,所以原则上是不容易的。2009年上市现在两年多了,也就3家公司。相信随着世联在A股上市了以后,各个轻资产服务的公司面临市场对接的需求,他们会主动的要求正规、规范,这样我们的机会就多一点,目前我们最主要的方向是世联没有对我们的城市,这样合作起来双方的利益叠加起来就更大了。
记者:对合作方有什么要求?
陈劲松:要求,刚才说的是虚的,这些是最重要的,剩下是公司团队是稳定的,团队有一定的历史,两三年的公司不太敢。公司稳定有一定的利益,公司愿意坚持在一定的平台发展。盈利,我们当然也希望公司有一定的水平。
记者:谈到并购,这个摊子这么大怎么管理?
陈劲松:我们正在探讨我们这个行业并购的问题,最后结论非常简单,就是不管。有一句话“服务就是管控”,这是行业特别有意思的地方,跟其他都通通不一样。我们行业的工作质量是什么呢?行业的工作质量就是员工的工作状态,工作状态好质量就好,工作状态不好质量就差。比如说微笑怎么管,漏几颗牙。微笑不能管,微笑给他提供环境,提供一个状态,笑不笑是发自内心的,我们这个行业就是这样,提出来“服务就是管控”。那些虚的东西,愿景价值观是最重要的,管理反而很简单,我们就是上系统规范,支持充分授权纬联的团队,给客户增值,这就是管理。
记者:我们发现现在并购不仅是世联,其他公司也有并购的动作,现在是不是已经进入并购时代了?
陈劲松:所谓并购时代,就是这个行业是不是被资本认可的是一个行业,现在我告诉你“是”。因为有美国上市,香港上市,世联在A股上市,国内资本市场也认为这是一个行业,这是最重要的。第二这个行业是不是一个碎片式的市场不是一个统一的市场,我告诉你,他就是统一的市场。比如说万科,全国讲高速的发展,所有碎片式市场是什么?完全区域性,每一个区域完全不一样,产品也不一样,消费者也完全不一样。中国房地产是全世界最大的统一的市场,这两个决定性告诉我们,中国房地产服务业也要随着中国房地产发展一样,进入了“并购时代”不是很好,叫进入了一个“整合的时代”。
记者:过去并购那三家公司,为世联干了多少?
陈劲松:数我记不住,可以这样定型来说,并购并不是那么容易的,就是说一定要谨慎,一定要找对人、找对团队。所以说我们在山东就非常成功,因为山东已经到现在差不多接近1年了,从一年来看,山东的业绩正在飞速的增长。比如说有些像武汉我们就暂停了,虽然签了合同,大家最后说算了,暂停,因为涉及到很多其他原因,比如说当地注册什么的,另外团队也需要适应。
记者:暂停是什么概念?
陈劲松:暂停就是暂停进行并购。我们今年跟成都跟重庆纬联,会吸收跟武汉的教训,把很多整合之后的事挪到前面来,把这个事情理清楚,这样会更少的障碍。行业的并购是从上市开始的,所以大家的历史都很短,大家都在探索。有没有成熟的经验,肯定没有。
记者:因为你说过得二三线城市者得天下。
记者:陈总,这次并购对世联在重庆的发展会有什么影响,能否结合品牌的影响力说一下?
陈劲松:跟纬联的合作是这样的,目前还是在重庆这边以纬联为主,我们来配合纬联。因为有一些项目要求我们两家合作的,就两家一起合作,有些纬联能做的就支持纬联做,这个事我们采取一种弹性的办法,保留纬联本土的品牌,因为这个品牌也不容易。实际上在重庆市场,我们是世联,人家反而说你没有经验。所以说目前双品牌是一个比较好的选择。
记者:中间有没有一个品牌的融入过程呢?
陈劲松:融入的过程是团队的过程,两家分别发展十几年,我们18年,大家对一些看法是否完全一致,肯定不一样,都也各自的习惯。因此我们整个整合时间,我跟王总定了就是三年时间,短了还不行,要慢慢适应。就跟谈恋爱结婚一样,谈恋爱太短互相不太了解,谈恋爱看优点,结婚看缺点,这样婚姻就成了坟墓。这样结婚慢慢来,一步一步走,三年时间把这个事情走平一点。
记者:我们知道世联在中国做得比较成功的一个公司,目前国家对楼市的调控比较严厉,为什么世联在这个时候进入重庆,是不是集团战略的需要?
陈劲松:目前中国房地产市场调控,使房地产发生本质性或者叫深刻的转型。东部一线城市或者部分二线城市的房价及高,客观上造成老百姓非常不满。所以我们看到在东部一线城市,严厉的调控策,使得成交量已经下降了很多,普遍有40%以上的成交量的萎缩。比如说深圳就是这样。实际上我们如果说,但是全国今年的成交量跟去年同比,我们预计还会有上升,那么上升部分在哪里?在主要的城市成交量在下跌,上升的部分,全国平均成交的面积还会有上升呢?最主要来源于中西部和三四线城市的增长。而全国所谓二线城市,而重庆还没有升值,所以这时候跟纬联的合作成为公司的战略需求。
记者:为什么会选择纬联成为合作方,为什么不独立进入?
陈劲松:自己独立我们也说过,比如我们在北京、天津、上海都是独立进入的,独立发展有很多问题。首先是时间,派人过来积累市场积累客户需要时间,一般来说到一个城市一般就得5—6年才能发力,为客户创造价值,时间是相对慢了一点。第二找一个同业,找什么样的同业?就像纬联这种,已经有10几年的积累,纬联的核心价值观跟我们很相近,他有专业,除了收服务费用我们也不到处押钱,也没有靠其他的手段。所以说我们觉得有十年的发展,团队稳定、基本理念一致,我们为什么要自己做,为什么不能跟纬联进行战略合作。
记者:对重庆楼市你未来有什么预测?
陈劲松:重庆楼市我认为可能是中国楼市,就是城市区楼市里面的最大量,水平规模最大、水平最高的,未来三五年内,都不用三五年,两三年都是了,因为量太大了,然后成为竞争水平是国际级的,这样的优势。
记者:刚才说的量是最大的,背后的增长量的动力是什么呢?
陈劲松:动力就是中国整个经济从东部向中西部的一个大转移,它的前提条件是外需让位给内需,内需成为最大增长动力,然后我们看到了目前的产业的转移都是偏向中西部,中西部这几年GDP增长的速度远远超过东部,这就是他背后的力量。
记者:可能与重庆目前的一个区位优势有关系,是不是?
陈劲松:那当然,是成为西部直辖市的原因是国家战略。
记者:王总你好,我们知道重庆2011年的春季房交会马上要开始,各个大城市的调控目的即将显现,在这样的情况下要求我们的商品房包括二手房要进行明价标码,你能否谈一谈对重庆楼市有什么影响呢?
王毓伟:应该不会有多大影响,会促进购房者的热情,放心也好。
记者:开发商会不会根据这个策去贯彻实施?
王毓伟:看国家力度了。
记者:还有一点需要向王总请教一下,今年房交会,你觉得在房交会会出现哪些亮点?
王毓伟:今年房交会规模肯定比往年大,第二估计项目字数也比往年高。
记者:购房者主要关心的应该还是房价的问题,开发商是不是有什么优惠?
王毓伟:应该有优惠,国家现在36个城市限购,就重庆没有限。第一个肯定看重庆的表现,房价如果不上去就不限购,如果房价上去就要限购,开发商这一块很清楚,在房交会上一定有很大的优惠。
记者:重庆现在还藏着限购令的可能?
王毓伟:传闻很多,2月份就说要限购,后来市府重庆已经出了房产税,再限购,重庆现在是高速发展,是直辖市、两江新区、报税港区,需要大量的白领来重庆。按现在限购令的城市,他们都买不了房。府为了使这些人来重庆工作,首先让他们能安家,所以颁布了房产税。国家的力度也很大,据业界说,如果重庆房价维持现状,增长的速度低于全国水平应该不会出,如果高于就会出,也是为了保护消费者。重庆现在是公租房的试点单位,现在中央领导到重庆来了,通过公租房的建设房价应该不会大幅度的上升,这应该属于业界工人的。
记者:陈总,我们看看2010年的财报,未来西南是不是第三主力市场?
陈劲松:会,我们相信在两年左右时间都会成为世联业务增长的极之一,而华南的份额不会带过来。
记者:挺进西南的动作除了并购还有其他的吗?
陈劲松:因为西南包括云贵川南岭,其实范围还是蛮大的,西南整体目前都处于高速发展阶段,所以我们会协调好,今年世联可能会进南岭。我们可能就自己跟着我们的老客户就进去了,就自己开始干。我们想通过整个西南方面大家的配合,包括我们跟纬联的配合,能够使得总体上成为未来世联的业务支柱。
记者:未来具体业务布局上,代理销售、顾问策划有没有什么考虑?
陈劲松:经济可能稍微慢一点,在顾问和代理方面会全面推进。
记者:三大业务有没有比例分配?
陈劲松:比例分配,实际上顾问占的比例收入不高,实际上顾问是先导,所以顾问这方面要走在前面,然后代理方面随时跟上,因为代理有一个大团队成长的问题,顾问可以怎么说呢?就像一个骑兵他很灵活,然后我们跟纬联配合也很灵活,然后代理就知道,是大兵团作战,兵马未动粮草先行,相信纬联在今年有很好的业绩。
记者:开发商商业方面转型方面他们需要跟纬联的合作,把商业强化一下,因为纬联做得很成熟。世联需要在商业策划这一块牢牢打牢,什么叫商业竞争和心理,世联理解有两条。第一条是中国品牌向内地拓展的品牌有没有,如果没有,说什么经验都是一层窗户纸,一捅就破,世联用一年的时间把所有想进入的商业品牌纳入,这样就确实帮助他们。第二因为这个资源衍生出来对商业策划方面定位,包括商业的物业类型,包括铺位怎么划分,包括业态怎么整合,甚至包括商业物业管理,才能提供非常有价值的经验,这就是世联跟纬联合作我们要走的路。
记者:这一块需要很专业的人才。
陈劲松:专业的人才是建立在什么基础上?是建立在核心能力的基础上,核心能力是公司的。比如说数据库,在这方面专业人才在发挥,现在过于强调商业人才的短缺,以至于现在目前商业人才奇货可居。实际上我觉得这是一层窗户纸,他们反而没有什么竞争能力,就是靠一两个项目,而商业最忌讳就是简单抑制。对未来中国商业实际上我是忧心忡忡的,搞了太多了购物中心,他们以后怎么活下去。
记者:这是世联未来的方向吗?
陈劲松:对。
记者:解决烂尾楼等等?
陈劲松:烂尾楼我们肯定解决不了,纬联有很多经验了,他们有十几年的经验,商业地产是埋没英才的地方,对开发商要小心,要解决问题的实质,而不是靠几个能人,几个能人是靠不住的。
记者:纬联做了哪些成功的商业项目?
王毓伟:纬联现在做了很多,现在沙坪坝的百脑汇,还有最牛钉子户,还有巴南的商业现在已经规划完了,还有现在最大的公租房商业我们在。
记者:这个怎么做?
王毓伟:市里面给公租房提了两个要求,一是资产扩大,二是尽快支持公租房建设,首先一步是招商运营。
记者:招商是针对所有的?
王毓伟:公租房的比例按配置是15%—20%,小区附近都有商业大的规模,一般就是说,现在是招商,第一步是招商。
记者:对招商的有没有限制?
王毓伟:没有,关键是把业态配置好,不能乱招,这边招一个卖衣服的这边是一个餐厅这边再是一个洗浴中心。肯定要分区,不分类是不可能的,商业价值是运营上面体现的,作为专业公司前期是策划上的体现,把策划弄好了以后,然后再招商,后面营运管理好。重庆最典型的是北城天街,开始也很恼火,现在他运营管理、商家的资源都非常成功了。大家也知道,现在北城天街的商业几乎跟解放碑是一样的,几乎超过了解放碑。
记者:佳园现在招没有?
王毓伟:已经招了,不是我们弄的,大竹林现在在招,可能4月份启动。因为市府要求公租房和商业是同步的,入住的时候商业必须到位。因为佳园时间太短,我们没敢做这个事情,大竹林这一块体量比较大,时间长,至少要3—5个月,佳园当时招的时候就是2月份,5月份就要交,这一块压力大,我们就没有承诺,大竹林是10月份,毕竟府工程第一个是形象第二个是。
记者:楼市调控以后,有倒闭、并购的争论挺多,除了并购和倒闭,他们还有第三条路走吗?
陈劲松:就是像全国走,不能在一个区域。在一个区域一下全部萎缩了,2008年世联上市了以后人家也担心了,2008年这么惨,你怎么保住业绩,就得走全国,中国各个地方是不一样的,是有时差的。
记者:最后一个问题,世联的所谓的“小蜜蜂模式”是什么?
陈劲松:“小蜜蜂模式”,比如说在庐州或者在郊县,既能把握模式又能做好,有时候是赌的模式,看好海南就撒向海南。所谓“小蜜蜂模式”,就是蜂群生活的模式,一群蜜蜂向所有的方向跑了,发现了哪块能采蜜的花地以后就飞回来,说这一块非常好,他用翅膀颤动,使其他能够找到,这就是群体智慧比单独一个人的智慧强的原因。所以说我们跟王总也达成高度一致,世联和纬联以团队为强大,不是以某一个人强大,是因为一个团队,不但把组织能力增强,这也是我们认为和必然我们这个行业规模化发展之道。
记者:这种模式对应对调整有:
陈劲松:哪块产品能产粮食,得有人告诉你。
记者:市场调查员?
陈劲松:就是,而且有实际体验。