继天津2011年住宅市场新调控政策的出台，特别是限购令的执行，天津的商业地产骤然升温，商业地产这个过去在住宅项目光环下的投资市场，日益高调挤入大家的眼球，而各大房企、机构、基金、个人投资者均表现出浓厚的兴致。各个在津房企大鳄纷纷公布商业地产投资计划，同时个人地产投资者也对商业地产跃跃欲试。

从天津房地产市场的发展趋势来看，在当前天津住宅限购的大趋势下，直接的影响应该是住宅类销售量锐减，房地产开发企业未来极有可能会出现资金短缺或紧张的情况，房地产民营企业未来存在整售项目套现的可能加大，应该可以预计到2011年下半年可能会出现整体转让或其他变现交易相对集中的供应，特别是他们手中的商业地产项目更是套现最好的资产，毕竟在限购的大环境下，投资方向已经开始转移，这一点大多数房地产开发商已经明显预见到，并正在调整自己的战略发展策略，并推出自己的商业发展计划。

可以说，今年天津商业地产可预见的发展，是随着开发商资金需求的日渐强烈以及政策持续利好商业地产的双重作用下，越来越多的开发商会转向商业地产开发，而去年出台的“禁商令”又明确限制了商业地产转成住宅销售，所以预期2011年的天津商业地产供给会有较大幅度的提升。

从需求来看，国有资本、国外资本以及民间资本都瞄准了商业地产这一调控的真空地带。因此，2011年预计是一个需求爆发的市场，各类资本均看好商业地产的发展前景，住宅限购导致的各路资金蜂拥仅凭一级土地供应是无法完全满足的，必然也会在大宗收购上大显身手。这个现象在2010年的天津商业地产的大宗交易几个例子中可以明显看到，比如天津最著名的高档写字楼的易主等等，这些都表明，从2010年开始，商业地产的发展已经开始，并在今年的政策驱使下，天津商业地产的需求“春天”已经来临。

从需求来看，国有资本、国外资本以及民间资本都瞄准了商业地产这一调控的真空地带。毕竟目前的房地产调控的主要针对对象是“住宅类”地产项目，因此，2011年是一个可以预见到的需求爆发市场，各类资本，特别是游离于房地产投资市场中个人投资者，也开始逐渐看好商业地产的发展前景，他们在住宅限购的逼迫下，促使各路资金蜂拥至各类商业地产项目，但是也应该看到仅凭一级土地供应是无法完全满足的，必然会出现在大宗商业收购上有很大的延伸空间。

综合供给和需求来看，2011年的商业地产散售市场，无论成交量、成交价格还是市场影响力，都将会出现较大幅度的提高。

价格上涨的因素存在两方面的作用。其一，在地价不断上涨的带动下，传导到二级市场必然表现为销售价格上涨；其二，二级市场销售价格的预期拉高，反过来促进土地成交价格上涨。在当前住宅限购资金大量转投商业地产的前提下，第二种作用机制已然形成。2010年天津市出让的商业金融用地平均楼面价较2009年上涨幅度达到100%或甚至更高，未来商业地产价格上涨成为必然。这个可以表明，当地政府在出让土地的收入方面对商业金融用地依赖度提高，在住宅用地出让价格受限的趋势下，商业金融用地无疑是第二轮土地财政的最佳选择。

由此可以预见到，天津商业地产价格上涨或许已经成为必然。天津2011年房地产调控新政后商业地产市场成交量大幅增长，价格趋升；天津商业地产的春天已经来临。

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