保险企业变相进军房地产市场的目的？

保险企业掌握大量资金，是不争的事实，而房地产行业却是占用资金庞大的投资行业，但一直以来对于房地产市场来讲，是对保险企业绝缘的，但自2010年9月保监会为保险资金投资不动产正式放出开闸令以来，险企们四处出击，拿地热情高涨。据有关统计，截止到2010年底，中国的保险企业以“养老社区”为名获得的土地，已经超过2万亩。

首先，来看看中国目前房地产市场现状；

这里不用多讲，很多事实是有目共睹的，中国房地产行业随着房价的持续高涨得到飞速发展，针对房地产行业的投资逐渐加大，特别是“土地”的获取成为房地产企业追逐的热点，土地储备成为了各大房地产企业的可长期发展的战略重点。

中国房地产的未来发展方向在这里不想过的阐述，但通货膨胀预期、城市化进程等因素下造成的物业需求量上升，特别是持续高涨的房价与房地产开发利润的持续走高等推动力下，更多的资金流入中国的房地产开发行业，而这里对于持有大量资金的中国保险企业，无论是从长期战略发展考虑，还是从未来收益的考虑，都促使他们利用现有的中央政策，并在政策允许的范围内，参与中国的房地产开发过程中去，无可厚非、情有可原。

其次，这种变相的方式，或许是保险业的创新商业模式；

这段时间中国保险企业进军中国“养老”型房地产市场，争论做多的是：险资进军养老地产行业，是创新发展模式？还是圈地求利？这已经成为各方争论和关注的焦点。

作为人寿保险行业的开拓者，泰康人寿的董事长陈东升近日在“新世纪的中国梦·养老社区产业发展研讨会”上作过一个主题发言，透露泰康进军养老产业的缘由，并坦诚阐述了寿险行业创新发展思路。他说：“我们选中养老社区领域投资，主要是其拥有稳定现金流的类基础设施投资特征，并且，受经济周期的波动影响几乎为零”，“进入养老产业，投资设立养老院是泰康人寿三大发展战略之一。养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年”。

作为一个企业，既要承担社会责任，也要寻找新的市场领域。由于中国已经步入老龄化社会，老人人口数量已经突破1.6亿，在这里我国在养老保险商业化进程中，存在巨大的市场空间。除了国家政策性支持的福利性养老机构外，正在不断壮大的中产阶级队伍足以支撑商业性的养老社区市场不断扩大的实际需求。新市场空间的发现，相关的投资还需要与行业资金性质相关联。与此同时，保险资金投资缺乏长期的投资品种。在保险资金运用渠道放宽的前提下，2010年，险资仍然遭遇了投资错配，保险业资产负债持有期缺口率约为-55%。

保险行业是一个经营了几百年的传统行业，随着人文关怀、环保、节能成为21世纪经济、社会发展的三大潮流，以人文关怀为主体的新型产业将成为全球化时代经济发展的新方向。在此背景下，保险行业在中国完全有机会创造世界性的新商业模式。

还有，就是存在一定弊端：不确定的未来盈利模式；

对于保险行业进军养老型房地产开发行列，这是一种创新型的新商业模式，创新型的投资过程，本身就存在一定风险和不确定性，而创新的盈利模式更是存在很多变数。

在首先启动的保险企业中：

泰康人寿表示，将在未来4年左右，将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。北京试点成功后，泰康将进一步发展养老社区全国连锁经营，首先打开高端市场，再收购100所中小养老院。

中国人寿初步规划构建“一南一北”的养老养生之地，首选河北廊坊，项目计划总投资1000亿元，首期投资约100亿元，南部则可能落户海南。

合众人寿合众在国内首家险资“养老城”在武汉破土动工。这个正式浮出水面的“养老地产”项目，总投资额超过80亿元，而总占地面积达5平方公里，其中一期项目占地面积就达800亩。

等等

不过，擅长精算的保险企业，面对养老产业的高投入、期限长、期间经济环境变化的不确定等复杂因素，尚没有找到一个好模型来计算投入产出比。从大的方面说，养老产业完全不同于保险业，管理方法和手段完全不同，保险业没有这方面的经验，目前尚没有哪家保险公司明确了盈利模式；细节上，拿地成本、财税政策等方面都没有相应规定。

保险资金的长期性和投资养老产业期限较长的特征相吻合，成为保险业关注养老产业的基本点。但由于养老社区建设过程中的用地性质也不明朗、不明确，特别是中国目前地价较高，作为大笔资金投入，盈利模式和性价比肯定受到重视和考虑。但这种考虑的至今为止只是存在于理论上，尚未有成型和成功的经验作为参考、借鉴，这对于已经进入或者即将进入“养老型”房地产开发的保险企业来说，都是未知数，是存在变数的。

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