仕一邦：房产投资 胜算几何？

曾经在07年末的时候，楼市价格的上涨速度和幅度，让很多专业人士曾经断言，两年半以后的中国楼市肯定会崩盘。而当下的楼市，已经到了曾经预测的时间了，虽说没有出现预测里讲的崩盘现象，但是国家出台的有关遏制房价上涨的严厉条文，也让这个曾经辉煌一时的楼市顿时失去了灿烂的光芒。

    那曾经的灿烂，让不少人尝到了赚钱的美滋味，一套房产在短时间内价格增值翻倍，甚至是两倍，让每一个人的价值观念一下子全都聚焦到房产上来。在当前的高房价面前，“买房”这个举动越来越成了一种奢侈品，成了有钱人的一种精明理财的手段。所以，也奠定了房产是他们用来获取更大利益的工具这个基础，而且它依然还会一如既往保持特殊魅力。那么在当前的楼市面前，房产投资将胜算几何？

全民投资理念

    一直以来，我们在谈论房地产市场时，总是认为自住需求占据主流，话虽如此，但在房价快速上涨的今天，楼市在某种意义上却已进入了全民投资时代。仔细分析，中国楼市的主力购买群体到底是谁？就是说真正能够支撑中国楼市正常发展的主要力量到底是谁？主力群体购买房子的主要目的是什么？

    调查后我们不难看出，真正支撑中国楼市发展的主力是中国的中产阶级，而他们买房的主要目的是改善居住条件。为什么这样说？对市场购买力进行简要分析后就不难得出这样的结论。决定今天房地产市场购买力的，至少有这样几种因素。首先就是自住型的买家，特别是首次置业者。天津房价刚性，随着外来人口的不断增加，呈逐年上升之势。部分注重长线投资的买家也开始逐渐采取观望态势。可以说，目前影响市场的，则是大量的社会闲散资金，房地产市场，就成为他们最佳的投资平台。因此，目前楼市进入了全民投资热，并非言过其实。现在有很多人具有购买能力，但是由于政策的调控影响，造成了观望气愤的日益浓重，这种购买能力的储备也日益增强。

    但事实上，全民投资并非水到渠成的事情，至少反映了两个问题，一是公众个人投资渠道不足；二是我们缺乏财商教育，进而无法提高公众个人投资的理念和素质。在此仕一邦认为，正是由于房价不断上涨，导致许多人缺乏创业激情，盲目投资房地产，以期快速获得收益，这种情况并不正常。高房价透支长线回报.

    高歌猛进的房价严重地透支了房产的利润。据联合国人居中心的调查，房价收入比在2∶1到3∶1之间，属于一个合理范围。但我国许多城市的房价收入比早已超过了12∶1。在这种现实情况下，一向以稳健为特点的长线投资日益黯然失色。

我们用几组数据说明：

（一）比如投资一套50万元的房子，无风险收益（例如3年国债）是3％，则无风险年收益应当有1.5万元；如果希望实现5％的收益，则应当有2.5万元，月租金需达到2000元；而如果加上折旧，例如20年，每年折旧需要1万元，则月租金需达到近3000元。然而从天津目前的个人住房出租市场看，要达到3000元的租金水平是比较困难的。

（二）一套120㎡的单价如果是10000元，120㎡的总价那就是120万，首期付款30%，就是36万，余下的70%的84万用15年进行月供，加税加利息每月要承担7500元。

  也就是说一个月收入在7000元的中高等收入者，他在先拿出36万的积蓄后，即使15年不吃不喝也还不够买上一套120㎡的房。（120㎡是最适合中国人居住的理想面积）

    如果单价超过10000元呢？如果月收入没有7000元呢？

    高房价如以投资未来楼市价值为代价，投资者就应当提醒自己好好算笔账。据了解，专业理财公司对评估物业有一个公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年≤房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年≥房产购买价值，则该物业的升值空间就要打上问号了。

     宏观调控显现叠加效应

    当前政策对抑制投资行为力度加大，投资大潮并没有因此而消退，相反，民众投资的热情越来越高涨。而如果大多数人都把房地产当做主要投资渠道，就是我们说的炒房。本来房子是拿来住的，但现在很多房子是拿来卖的、拿来赚钱的。靠投资和投机，投资和投机就会有风险，就会有泡沫，就会有高点，泡沫一现、高点一到，那些风险意识极强的有钱人自然不会再跟进买高，不但不跟，反而是尽快获利吐货。

   对于高位运行的楼市，政府已经开始显示调控的决心。而提高第二套房贷首付比例的措施，也是剑指投机甚至是投资性购房行为。有业内人士认为，如果现在还有人对政策不当回事，那就太落伍了，因为当宏观调控的叠加效应显现时，无疑是对房产投资的重重一击。

 房产投资要学风险教育

    股票市场高涨的同时，中国证监会近期一直在对股票投资者进行风险教育，这种风险提示有利于投资者冷静地认识股市中的投资风险，逐渐从一个短期的投机者变成一个理性的投资者。其实，我国房地产市场同样需要这样的风险投资教育。

    如果要有效抑制房价，首先就应该使房地产过热的投资、投机热降温，如何降？一方面，需要通过财政、税收、信贷等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要对投资者尤其是那些被动的投资者进行风险教育，以防止炒房热的蔓延。房产的投资风险是真实存在的，但许多风险被忽略了。

   姑且不论已经实施的各项政策今后显现的作用，一直充满悬疑的物业税始终对房产投资是一个巨大风险。目前，物业税已经在政府的计划中有计划的着陆实施。物业税不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要面对的问题。

    最后提醒投资者：投资需理性，因此，在可能的情况下延迟投资决策的时间，避免一切冲动情形下的决策行动，应当是保持理性与明智的有效方法.

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