仕一邦：“看似”回暖的三级市场

近期，面对楼市一些常规化调控政策房价稍加有所收敛，但并不明显，而进入三月份以来三级市场回暖明显，部分购房者的置业热情也开始高涨。然而，成交量数字虽明显表现出了回暖倾向。但市场调整尚未平稳，而从表面上看似乎房价又要高涨起来，但是，今年三级市场和房地产市场并没有如此简单，当前三级市场的回暖只是又无疑给房地产泡沫增加压力而已，因此，眼下就断言已经止跌企稳未免太早了些。但仕一邦www.shiyibang.com 也希望政策能够看清当前楼市局势的危机所在，尽快出台更有力度的非常手段来控制房价地价的不平稳发展。

据数据显示，上周北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品房成交环比分别上升42%、22%、55% 和56%。二线城市中，天津、青岛、南京、无锡、苏州、武汉、成都、重庆、厦门和福州等10城市成交环比上升。三级市场上，深圳、天津等地成交也出现普涨局面。而截至 3月28日，北京三级市场总成交量已经达到了20935套，全月继2009年12月后再一次突破2万套。当前北京市三级市场均价在14650元/平方米左右，相比2月底的13460元每平方米上涨幅度达到了8.8%。从三级市场火爆情况来看，市场是受刚性需求入市的影响，才给人们一种一房难求的局面。

虽然，一房看似难求的局面迷惑了人们房价的继续走高，但此次三级市场的火爆现象是受春节过后，婚房、学区房的需求影响，才明显使3月份三级市场局面看似得以释放。还有，仕一邦www.shiyibang.com 认为，对一些婚房和学区房的购房者来讲，购房计划是必须进行的，而且，两会过后国家没有出台实质性的宏观调控政策，因此，在她们看来就是，房价不会明显下降，那么他们会试探性的选择当前极端性购房，才造成了当前三级市场的需求和供给的短暂配合。

再有，去年的火爆行情，直接把2010年的需求大幅释放，因此像三级市场这种火爆情景的局面是不可能持续，因为，仕一邦www.shiyibang.com 认为，目前房价依然维持上涨的态势更多是出于惯性，政府不允许房价继续高涨，而且明确出台了一系列相关有力政策，那么如果三级市场开头成为房价攀升的源头，那么相信，新政策势必会陆续出台更为严格的打击，因此，当前受部分地区短暂影响三级市场短暂性回暖并不会持续过久。

此外，投资性购房者尤其是三级市场的问题，仍需要进一步解决，而仔细观察三级市场就会发现，三级市场火爆持续是不太有可能的。因为从当前市场来看，大部分购房者都会认为今年营业税税费成本的增加，会转嫁到确权者身上。其实，在目前而言大部分卖方抱着这样一种心态，手上不满5年的房子最好能在今年出手，如果不行，2010年就会把增加的这部分税费转嫁到确权者身上。而部分买购房者又认为，2010年2至5年房龄的二手次新房税费成本虽然增加了，但自己不一定非要买这类房子，因为市场上房龄在5年以上的二手房房源非常多。因此，当前三级市场火爆只是暂时性，而今年市场势必会朝向平稳发展。

最后，上周北京三块“地王”超高价入市，促使农历新年后的北京三级市场首次出现同比增长情况，但这并不不意味着二手房市场已经全面回暖，也不代表三级市场成交将再次进入高位。但如若三级市场发生高位持续情况，那么，三级市场势必会因频现的地王现象以及再次出现的房价涨势，成为遏制房价政策目标明显的相悖，若此态势持续无疑将使政府相关部门的调控政策加码。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，三级市场近期成交量火爆现象，导致购房者一定心理上的恐慌，但当前火爆情况很显然是部分购房硬性需求的释放，因此，购房者并不用担忧房价因此就继续上调。当然，也希望国家政策能够继续巩固对房地产业的调整力度，彻底解决近年来房地产业所出现的一系列问题。但从此次三级市场火爆现象也反应出，今年的调整也是有利于中介行业的优胜劣汰。而相信今年的三级市场势必会朝着健康平稳道路发展。（注：仕一邦公司是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。)

热推：中国房地产行业2009年行业总结及2010年行业形势分析及展望，点击查看！