仕一邦：房贷从紧开发商融资渠道变窄

楼市在伴随房地产政策的调整出现后出现了一系列变化，尤其是2010年对于土地储备、房地产开发贷款、个人住房抵押贷款，银行仍会给予支持，但也更加谨慎，强调贷款的审慎性、针对性和灵活性。而房贷的收紧也将加剧开发商成本的变高，对于现金流的需求会更大，实现销售的压力也会日渐增加。如果政府加大保障房供应的承诺能够进一步落实，清查囤地工作有实质性的动作督促扩大供应，那么对峙的局面很可能在五六月份被打破。因此，房贷收紧对于开发商而言影响凸出。

实际上，2009年的高房价导致的住宅成交量大幅下降，已经为房地产市场的调整敲响了警钟。据数据显示，2010年1月，全国住宅成交量平均环比下降46.4%，其中北京、上海下降45%左右，价格上升3%至9%，杭州、南京住宅成交量下降75%，价格下降均超过10%，苏州、成都成交量下降幅度也超过70%。与此同时，去年年末，居民被迫提高了首付款比例，这无疑相当于信贷环境趋紧。由于房地产开发商对银行信贷和预售款的依赖程度很高，因此，银行信贷紧缩和住宅销售量下降，对房地产商现金流将产生重大影响。

其次，目前中央政策十分明确，国四条、国十一条、房贷优惠调整等措施，将使2009年房地产市场的过快上涨、泡沫风险适当化解。可能目前中央还在考察前段时间调控措施的市场反应，未来消息可能进一步明确。在政策明确前，各大银行将根据自身的情况进行相应落实。从严执行房贷优惠收缩政策的银行贷款业绩势必将受到一定影响。而对开发商而言2010年房地产市场的前就不会再像以往那样好赚了。

还有，对于开发商来说，今年的贷款形势明显感觉偏紧。虽然银行方面不会明确表示拒绝，但时间延长是肯定的。而针对企业的开发贷款策略肯定是趋紧的，具体到操作方式上，便是贷款额度的收缩。关于开发贷款的操作，原先可根据企业资质优劣、规模大小进行商榷，一般都能够按开发商的要求实行放贷，但现在不行了。而小型股份制银行虽然有所上涨，但涨幅不多。大型国有银行在开发贷款上的控制力度明显加强，虽然小型股份制银行的放贷额度有所提升，但并不意味着会趋向松动。就算指标提升了，在开发贷款上仍然有所控制，会把指标转向其他类型的业务。而从目前各家商业银行的放贷情况来看普遍都是从紧的。

再有，仕一邦www.shiyibang.com 认为，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。而除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化，从下表可以看出，目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中，如果未来印花税和土地增值税优惠取消，则将增加买卖双方的交易成本，将对投资性和投机性的需求也形成抑制作用。

最后，银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一，如果政策打压力度继续加大，那么预计会有更多开发商出现资金链断裂的情况。还有，仕一邦www.shiyibang.com 认为，对于房地产市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。此次二套房贷款收紧显示出政府遏制房价过快上涨的决心，而且不仅是商业贷款，像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度。因此，未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。而对于开发商来讲今后融资渠道就会慢慢在政策加大的同时缩小。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，从目前信贷政策来看，2010年房地产企业或将变成离了水的鱼，融资渠道将变窄届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时，政府还对开发商自有资金最低比例做了调整，这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。还有就是今年各行将认真贯彻国家宏观调控政策，合理把握信贷投放总量和节奏，主动防范信贷风险，积极调整优化信贷结构，以信贷杠杆推动经济结构调整和发展方式转变，努力提高信贷支持经济发展的质量和水平。所以导致银行业系统性风险积聚。而这次对于中小型开发商而言，资金链也将会出现紧绷现象。

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