仕一邦：楼市新调控下应对策略之开发商篇

春节将至，随着房地产宏观调控近期越来越严，特别是信贷紧缩造成的资金链紧张，再加上不断严厉的土地政策，使得中小开发商不得不被迫转手土地。而作为2010年房地产市场调控又势必会以增加供给、抑制投机和加快推进保障房建设为主。因此，从已出政策来看今年都将会给房地产开发商，尤其是中小型企业带来一定的影响。而对于疯狂的房价而言，我们近一个多月也看到了在政策的调控下已逐渐在房地产实体经济中得以显现，部分城市的房价已出现一定的回落。而在今年房价有望回归健康道路，这对于确权者来说可谓是大喜事。

但是，在今年这一轮政策调控所引发的效应，很大程度上影响了中小房地产企业的发展之路，中小房地产企业面临生死抉择。由于在近年房价上涨很快，不少房地产业上市公司的销售毛利率都维持在40%以上。仕一邦www.shiyibang.com 认为，尽管闲置土地增值费中有一部分可能会被转嫁到终端购房者身上，但在土地成本提高、信贷缩紧、房价上涨前景不明的情况下，谁能比别人更快地把房子出手、收回资金才是根本。另外，在政府新一轮调控中，更多的开发商却认为，这是行业内部的一轮洗牌。所以在很大程度上对一些中小型企业是有着相当大的考验，而在宏观经济调控中如何能长期站稳房地产业，那么这就是今天仕一邦www.shiyibang.com 所要论述的问题。

首先，在今年对于土地新政，应将土地储备量大的开发商自有其开发方式。应该选择用工业化方式快速开发，坚决打击囤地现象。还有就是从房屋需求来看，开发商要增加市场供应量，降低房价因为想要长期占领市场高房价不会维持太久，而今后平稳的房价更能适应市场。而且，不少已上市的国内开发商如中粮地产、招商地产等也表示要加快房屋开发速度、适当控制拿地速度、回笼资金、降低经营风险。那么这样来讲，对开发商而言，房价和地价上涨太快也并非好事。许多开发商转向风险更低的二三线城市拿地就是明证之一。

其次，对于想要长远立足在房地产业中的开发商，就要在适应和接受市场调控，而且要在市场调控中有远见，例如在今后低碳住宅建设是大势所趋，房地产业一场新的建筑变革将不可避免的。而且随着低碳经济的发展已经越来越多的得到更加广泛的重视熏并将成为我国乃至全球经济增长的新亮点。关键是市场的认可，随着人们对低碳经济的认知和了解，市场的认可是指日可待，不会太久，没有绿色低碳内容的项目恐怕就要被市场淘汰，而积极筹划运营开发的低碳项目或将大行其道。因此，对于开发商而言，在今后建设绿色低碳住宅紧跟市场需要，才能够长期立足房地产业，也能够在市场变换中依然健康长远的发展。

再有，对于这次房地产调控，影响最大的就应该是中小型企业。因此，对于房地产中小型企业来讲，提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋，而在这一点上，中小房地产企业更容易做到。因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，因此在产品上可以实现小规模、个性化、差异化特点，来满足消费者的需求。况且，在寻求个性化、创新式发展的轨道上，大的房地产企业因为经营模式转轨所遇到的问题比中小房地产企业遇到的问题要大得多，从而使中小房地产企业的个性化发展成为房地产行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。

最后，仕一邦www.shiyibang.com 还要建议，虽然中小型企业面临很大压力，但也要在这次房地产调整中拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间。这其中一方面表现在具体的物业类型上，大型房地产企业凭借其自身优势把目标锁定在高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等高利润市场，将中小企业排挤到回报相对低的中低档住宅市场。另一方面表现在区域上，大型房地产企业的开发范围主要集中在直辖市等发达城市，几乎不涉足中小城市、区、县，甚至镇。所以，中小房地产企业要想有自己的作为，就要填补了这一空白，满足不同层次、不同区域消费者住的需求，这样便会形成完整的房地产市场梯度消费层次体系。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，在这次房地产新政调控下，不论是大型企业还是中小型企业，都应重新树立企业形象，提升项目的居住环境是这阶段的关键。当然对于项目定价过高的开发商，要想短期内回笼资金，唯一的办法可能只有大幅度的降价。因为房地产目前泡沫已经很严重，如果只是为了眼前的利益而放弃长远的立足于房地产市场那岂不是误了企业的长期发展。因此，在这次调控中作为开发商来讲更不也不用被言论所左右。而应该在市场整顿的时候，多建造更好更环保和更加有品质的房子，长期的为这个市场服务大众。（春节后仕一邦将陆续推出购房者篇，敬请期待。）

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