仕一邦：地王频现房价反到欲速不达

过热的房价地价让这个刚回暖的楼市不禁有些颤抖。宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求释放，导致房价、地价互推上涨，这是2009年上半年房地产业走过的轨迹。我们认为下半年，受高房价抑制的刚性需求将萎缩，新地王的频频诞生，楼市泡沫亦将泛起，这是非常值得我们要警惕的。如果房价在这样急速的涨价很可能会给今后楼市演变成欲速则不达的效果。

而目前房价“高歌猛进”的势头在一线城市北京没有“刹车”的迹象。有关统计数据显示，6月以来，北京新开盘的商品房项目呈现“千元跳跃式”的涨势。房价上涨搅热了土地市场。厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代似又卷土重来。而5月以来，一大批国内外投资机构发布报告，看好中国楼市。摩根斯坦利的最新研究报告指出，中国内地楼市没有出现大范围价格泡沫。申银万国最新报告也指出，未来一两个月仍将是政策的“真空期”，房地产政策出现紧缩概率不大。从全国来看，房价也呈上涨态势。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点，环比上涨0.6%，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。

更为可怕的是，在实体经济没有全面复苏之前，一些地方的房价干脆就创出了新高。短短半年时间，房地产市场成交量恢复到最火爆年份(2007年)的水平；房价更是创出历史新高———成交均价为4500.22元/平方米，与去年同比增长9.81%。房价的这种脱离经济基本面的上涨已经呈现出非理性的苗头，政府有关方面应该加强调控，防止房价再度大幅飙升，维护房地产市场健康、理性地发展。

还有近两个月，许多购房者心急如焚，上火到嘴唇边直起燎泡。一是因为全家出动连夜排队也买不到现房，二是眼瞅着房价一天天地往上蹿，却听不到政府要出手调控的声音和动作。就像“大河有水小河满”的道理一样，房价上涨的主要原因是地价太高，是上下游的关系。而此次国土部发布的新闻中，除公布地价占房价的比例外，专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑，好像政府在出让土地收回资金后，急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。而如果单从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。就像2008年，全国楼市低迷，住宅用地流拍普遍。

但如果从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。相反，正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给严重不足，提升了开发商的销售预期，因而造成2007年“面粉贵过面包”的现象。

从年底以来，国内房地产市场的“强势复苏”与政策刺激直接相关。按照现在的开发商“不计成本拿地”趋势来看，定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强。现在是低利率环境，一旦经济复苏明确，通胀压力上升，宽松的货币政策将有所收紧，购买力会随着利率的上升而削弱，前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫，很可能出现破裂的风险。与房价暴涨相比，刚性需求急现萎缩态势。有关报告显示，6月份，北京、上海、深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落，距离4月份的高点已下降10%至20%；福州、杭州、厦门等“强势复苏”的二线城市二季度商品房销售量回落幅度均在10%以上。房价如果继续上涨，很多刚性需求群体可能将无法通过延长还款期限来支撑买房。2005年前，个人购买的按揭贷款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而现在，普遍是20年以上，30年的也不少见。

再说我们的地价。地产板块的狂飙并非偶然，北京出现新“地王”是刺激地产股反弹的一个原因。和地产股发威一样，土地市场也持续升温。5月起大型房企开始了新一轮的“抢地大战”，圈地潮开始涌现。其中，万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛；绿地集团5月在上海连获两幅地块；富力、龙湖、保利也纷纷增加土地储备。北京土地市场在短短的一个多月时间里，土地出让纪录被屡屡改写，“地王”也走马灯似的频频出现。5月底富力地产10.22亿元拿下广渠门外10号地后，6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元。仅一天后，26日，成都中泽置业有限公司经过40多轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。4天之后，“广渠路15号地”又被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得，毫无悬念地成为北京市的“新地王”。

除北京外，上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。中原地产研究中心统计显示，5月8日，成都房地产市场2009年首次土地拍卖会举行，本次拍卖的火爆情况出人预料。现场拍卖的武侯区棕树村和青羊区金沙村两宗居住地块成交总额达2.285亿元。其中，起拍价为500万元每亩的棕树村地块，每亩竞拍价从500万元飙升至910万元，溢价幅度高达82%。地价屡创新高，一方面是由于去年房地产市场处于调整期，多数房地产开发商出于谨慎而很少拿地，致使处于“饥饿”状态；另一方面，今年以来，由于楼市的持续热销，未来前景看好，更为重要的是，宽松的货币政策使得不少房地产开发商的资金链紧张状况大大缓解，有了拿地的底气。尤其是具有央企背景的地产商手持大量货币资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。这从近期几宗上市交易土地的最终成交结果中可以看出端倪，央企背景的地产公司身影频现，并多次充当“黑马”。对于土地市场上演的疯狂，业内机构已经开始预警风险。就北京土地市场而言，下半年总体持乐观态度，成交活跃并保持一定溢价，全年的总体溢价率估算在20%至45%之间。但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫。

当我们所期盼的回暖复苏真的来到的时候，我们是不是该冷静的思考一下，不要过快的拿地涨价。我们的房子不是卖了今天明天就不要卖了。目前地价房价的迅速增长也许会给我们今后带来适得其反的效果，平稳的进展才是促进今后楼市健康发展的必经之路。保持市场稳定是房地产业长期发展的基石。房地产行业本身面临的结构性问题，需要在发展的过程中慢慢解决。利用应急性宽松货币政策之机，唱高房价，将使房地产市场处于暴涨暴跌的不稳定状态中，既不利于行业自身的稳定发展，也不利于中国经济增长本身，对于购房者来说，更可能陷入长期风险之中。如果房价上升过快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭贷款利率水平等抑制房价过快上涨的政策将再度“浮出”。