仕一邦：房价上涨蓄势待发？

    北京、上海、深圳楼市2009年一季度回暖迹象明显，三个城市目前的成交量都处于近期一年来的最高水平，同时，住宅可售量连续3个月下降，去库存化周期在不断缩减。作为全国楼市的风向标，深圳楼市的回暖也体现了中国楼市的现状，进入到三月深圳市市可售房源已低于5万套。
    深圳住宅去库存化时间已由2008年10月初的93周下降到目前的35周。自2008年11月见顶之后，深圳市场住宅可售量就进入震荡下降通道，由去年11月底的680万平米下降到530万平方米。以当前的销售速度以当前的销售速度，深圳市场住宅可售量大致需要8个月左右的时间来消化，也就是说今年年底以前有可能销售完毕。

　　根据北京市房地产交易管理网的统计数据，截至3月29日，北京市3月份住宅交易量达到31467套。其中二手住宅交易量达到18045套，期房商品住宅成交量达11298套，现房商品住宅成交量为2124套；分别环比上涨92.5%、72.1%以及23.6%。

　　数据还显示，北京今年1月份二手住宅交易量为7358套，2月份为9373套，再加上3月份成交的18045套，二手房交易量一季度有望突破3.6万套，比2008年第一季度增长101.04%。

　　在上海，住宅成交量也逐月放大。3月份前22天，上海商品住宅成交量已接近100万平方米，预计整个3月成交量将超过140万平方米，接近楼市热销的2007年11月的成交量，超过了今年前两个月的成交量总和，且几乎是1月份全月成交量的3倍。

　　中指研究院一份报告显示，3月16日-3月22日，上海住宅成交5539套，成交面积为56.5万平米，同比分别上升17.7%和18.4%，环比分别上升20.5%和18.6%。周成交量创下07年10月以来的新高。

　　同样，3月份深圳楼市新房成交量不断刷新纪录。据深圳市国土资源与房产管理局网站的统计数据，截至29日，深圳市3月份新房成交8299套，成交总面积约73.3万平方米，日均成交量近300套，最高一天成交372套。此水平已超过2007年新建商品房月成交量的最高纪录。住宅库存持续3月下降

　　根据统计数据，北京住宅可售量自2008年12月下旬上涨至1950万平方米以来，已经连续13周下降。截至3月22日，北京住宅可售量下降到1783万平方米。住宅去库存化时间最近也出现了5周持续下降的局面，目前住宅去库存化时间下降为73周。这意味着，以当前的销售速度，北京住宅库存需要一年多的时间来消化。

　　截至3月22日，上海住宅可售量为792.5万平方米/5.97万套。上海住宅可售量自2008年12月下旬以来也一直处于缓慢下降通道，由去年12月底的850多万平米下降到800万平方米以下。上海库存消化周期自2008年11月下旬就出现了连续下降，已经由2008年11月下旬的38周下降至目前24周的水平。以当前的销售速度，上海市场的可售住宅大约需要不到半年的时间来消化。

　　成交量与销售价格是判断楼市“回暖”的重要标准。也有一种不同的声音，他们认为目前成交量的上升，甚至房价在经济危机中逆势上涨，很大一部分是假按揭推动的结果。深圳宝安区3月17日的一手房成交均价是13000多元/平方米，但有民众实地调查后反映，即使是宝安中心区的全新房价也都是在8000元~9000元。”这正是假按揭下的典型特征。这些观点警告：因被虚涨假象“激励”出现的打折停止、故意提价等现象，正为今后的“倒春寒”打下坚实基础

  问题是，中国的信贷投放不可能一直延续前去年的规模。一年来贷款投放规模收缩，假按揭本来就在地产市场疲软的态势下轻易得逞，银行也不会傻到为不良资产进行按揭。
 
  毕竟，我们要注意到，深圳可售房源低于5万套，意味着楼市供求关系的重要转折，将对购房者心理产生重大影响。SOHO中国董事长潘石屹表示，如果继续保持3月份商品房的成交量，深圳的可售房源将在年底基本清空，到那时，楼市的“供过于求”的局面将转化成“供不应求”，房价上涨蓄势待发。