新年伊始，四大国有银行发出存量房贷利率可以打七折的声音，此前一些中小银行也早已以各种形式给存量房贷最低折扣。可具体到不同的银行不同的贷款客户，能否享受七折房贷利率却依然不够明确，贷款买房的市民纷纷打算，尽量争取到最低利率，否则可以考虑转按揭。

　自2008年10月27日房贷新政公布后，之前已在商业银行贷款买房的，其个人房贷客户（即存量房贷）利率能否享受优惠利率，就成了市民关注的焦点。直到2009年元旦假期，新华社发布消息称，房贷份额最大的中、农、工、建四大银行已出台政策，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。

　　尽管四大国有银行以及一些股份制银行已经陆续承诺，存量房贷原则上也可享受在基准利率基础上打七折的最优惠利率，但具体到每个客户的执行却依然有点“难”，—首套房、普通自住房、贷款余额、信用记录都成了打折前的一座座大山。

打七折有区别待遇

　　“我的房贷利率到底能不能打七折？”新年第一天上班，付元（化名）就四处打听此事，他在一家国有银行有近50万元15年的房贷。“媒体上说都可以转，可我问了营业网点，打了客服电话，再问了信贷员，说法却都不尽相同，到底怎么申请，什么条件能享受七折利率，我还是不明白。”

　　“这里面肯定有一个甄别，行内认定的优质客户，信用好的客户肯定能享受到最大的优惠。”某股份制银行风险管理部人士表示，“再说回来，如果所有人都享受七折，银行也吃不消。”

　　从政策来看，监管部门此次并没有“一刀切”，各商业银行总行也没有一刀切，而是纷纷把审核的权限下放到分行，而有的分行则将审批权又下放到了支行。建行有关负责人就明确表示，建行总行要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、楼盘、客户，合理评估贷款风险自行决定，并要体现差别化的执行要求。

　　具体到执行层面，各行也采取了分类对待的原则，如有的银行就明确优质客户申请一般能够获批，其它客户则要从其收入状况、信用状况加以区别，可分别给予7.5折或8折乃至7折的优惠。

　　有的银行还采取了贷款额的限制，如农行明确必须是初始贷款金额为30万元方可自动调整，光大等银行公布的条件则是贷款余额达到30万元，即截至目前商业贷款余额要超过30万元，才能申请享受7折优惠。这其中要明确的是，如个人客户办的是组合贷款，公积金贷款余额并不能计算进30万元内。

转按揭要计算成本

　　如果不能享受到七折利率，有市民就表示，会去做转按揭—以新客户身份享受最优惠利率。对此，银行业内人士提醒，首先要算清楚成本。

　　如转按揭加上1%到2%的按揭费、担保费、保险费、抵押登记手续费等费用，累计支出可能在6000到7000元，即使有的银行为了吸引客户，免去按揭费，其支付的成本也可能要2000到3000元。这时就必须算清楚一笔账，如申请七折大概能省多少钱。“如剩余贷款不到十几万元，根本没有必要去做转按揭”。一银行信贷经理建议。

　　另外，目前政策允许的是“平转”，并不允许“加按揭”（增加贷款额）。因为“平转”业务是指由下一家银行贷款给客户将上一家银行的贷款还掉，然后再办理新的贷款，但是公积金贷款如果还清后，就不能再贷出来，所以只有纯商业房贷能“平转”，公积金贷款和“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款是没办法转掉的；此外，“期房”（未取得房产证）也不能转按揭，因为转按需要抵押担保，如没房产证则无法进行。

外资行暂无房贷新政

　　针对存量房贷能否打七折的问题，包括汇丰中国在内的几大外资银行新闻发言人则均回复称，暂时没有更新的政策需要披露。

　　在汇丰中国、渣打中国、东亚中国、花旗中国四家外资银行中，汇丰中国、东亚中国、花旗中国的相关人士都表示，还没有接到上层关于存量房贷可以打折的通知。不过渣打中国的客服明确表示，目前渣打执行的是自2008年12月23日起开始的新政策：即大于5年的首套普通住房打8折，大于5年的首套非普通住房打8.2折。

　　“其实，不仅仅是房贷，对于所有的信贷业务，我们现在基本上都不会大力去做。”某知名外资银行的一位内部人士透露。

　　该人士称，由于2008年的情况比较特殊，因此外资行都在重新审视自身的信贷状况，包括存贷比指标、利率指标、行业景气指标等。“关于2009年的信贷投放计划，也需要考虑到整个集团年报的情况，才能最终确定。”