北京 上海 广州 深圳量价齐跌

   如果现在有人告诉你北京上海广州深圳等一线城市的房价没有“拐点”的话，你一定会说他“很傻，很天真”。今年二月份，北京新推出的房地产个案，七成的销售量为零。北京房地产市场连续四个月成交量下降，明显进入了“寒冰期”。而上海商品住宅均价10个月来首次跌破万元大关，甚至一些二手房业主已经敏感地发现房地产市场的变化，手上持有多套房源的投资者以及想要改善住房的置换型购房者开始主动降价套现。原本僵持的二手房价格已出现松动迹象。与此同时广州深圳楼市同样低迷，炒家失去信心大量离场又带动了广，深两市二手房大幅回落。

万科降价影响大

   王石说房价拐点就是秃子头上的虱子明摆着，2008年2月21日，上海万科推出的有10个在售楼盘参与的95折特卖正式举行，240多套优惠房源卖出了170多套，销售率达70%，总销售额达2.57亿元。可以说万科的降价对市场买卖双方的心理都是一种震撼。市场“拐点论”众说纷纭，买方从万科的降价中得到了真实的心理支持。卖方市场也由于万科的降价加剧了销售压力，跟进降价恐怕又形成市场的骨牌效应造成全面的价格崩溃，继续观望又无法打破有价无市的僵局。对于众多地产商而言，秃子头上有没有虱子其实并不重要，而由于信贷紧缩等政策性的原因造成的严重资金压力，融资困难如何解决才重要。

   量子基金的共同发起人之一、著名投资大师吉姆罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”之后，在新加坡召开的IMAS投资会议上又发出唱空言论，称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。同时，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，由于受到严重的资金压力，大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。

   当然，也有人分析这些外资只唱空不做空 ，欲抄底中国楼市。的确，近期荷兰国际投资管理公司（ING）宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约三亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。但是目前国内地产市场已现熊市已经不争的事实。

限价房或冲击市场

   目前市场真正刚性需求的群体大多数都是中低收入群体，北京，广州包括天津推出的限价房对市场需求起到缓解作用。同时我们可以很清晰的看到，无论是限价房还是经济适用房以及廉租房，甚至是刚刚提出的经济租用房，政府已经把以往的保障低收入群体为重点的住房政策，逐渐纳入了兼顾中产阶级这个理念，这势必将推动政府继续加大限价房等这类保障性住房的建设力度，对缓解市场供需和推动房价回落将起到重要的作用。

天津市场四月份走势或见明朗

   天津市作为全国四大直辖市之一在地产市场却一直屈居北京，上海甚至广州深圳之后，一直被称为地产市场“二线城市”。近年天津地产稳步增长，全国几次地产市场的起伏对天津并没有造成太大的影响.天津06，07年房价涨幅虽然也比较大但相对上海广州的疯狂无疑要温和许多。自去年10月份以来，天津地产也一直持续低迷，但房价始终未见明显回调，万科效应也未见在市场蔓延。不同于其他城市的量价齐跌天津目前似乎还属于量跌价涨，有价无市的局面。对开发商来说，天津市场有着奥运概念，滨海概念，生态城概念等有利因素支撑，尽管市场观望情绪浓厚，成交低迷，但还未形成足够的降价压力。在去年11月份我们就提出了一个观点（详见“深度分析：2008楼市迷局 谁先“亮剑”？http://house.enorth.com.cn/system/2007/12/19/002514566.shtml）：“地产企业在挖掘内部潜力的同时应当摈弃价格同盟，率先“亮剑”降低销售价格，既让利于消费者，也快速的回笼资金。这两方面有机的结合，不仅可以使地产商化危机为转机，化挑战为机遇，也可以起到促进我国房价回归理性，实现地产商与消费者双赢的良好局面。”目前市场的发展态势证明，万科率先“亮剑”了。

  天津地产市场的黄金销售时段集中在每年的5，10月份，信贷紧缩政策的压力促使开发商回笼资金，市场若持续观望，开发商要想达到销售目的，没有比降价更好的手段。我们认为目前天津市场区域性的价格回调已成定局，比如中心城区价格相对稳定，六区以外会不同程度回落，真正明朗或在四月份以后.

仕一邦工作室：赵

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