仕一邦：小产权房还能走多远

何为小产权房



   建在农村集体用地上的房屋，因只能办理房产证、不能办理土地使用证，且不允许上市交易，被称为小产权房。这种房产土地成本低，价格几乎只有普通商品房的一半。房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同解释。第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。购买“小产权房”必须有当地户口，不能贷款，必须是全额付款。每月要交少量租金给国家。

小产权房存在那些风险



  “五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》（开工证）、以及《商品房销售（预售）许可证》）。是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

   小产权房还存在以下风险：第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。还有如果是占用耕地建设的小产权房还是违反国家政策的；小产权烦恼感是不能上市交易的。

高房价催热小产权



   小产权房缘何热销？主要原因还是由于目前的商品房价格过高，而小产权房的价格一般只有普通商品房价格的一半甚至更低，一些打着“小产权”旗号的小产权楼盘销售活跃。据仕一邦工作室了解，在天津小产权房也颇有市场。在西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有小产权房在销售，并且不止近郊，远郊地区也可始有所分布。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右，吸引了不少购房者的目光。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。



  例如，位于西部新城的某楼盘，周围楼盘的开盘价格大多在5000元/平米左右，有的已飙至6000元以上。但这座楼盘一期开盘起价仅为3000多元，均价也不过4000元出头。这样的价格在当下，算是相当便宜。天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。2007年9月中旬，该项目的一期开盘，共计24栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上已经售出。便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下，而附近的商品房，价格都在5500元以上。

治理小产权房需理性思考



   仕一邦工作室认为，对于农村来说很多地方唯一的资源就是土地。在现有法律法规框架下，把村里原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又实现招商引资，应是一个很实际的发展思路。由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此与普通住宅商品房价格相比，价格十分低廉。人们购买小产权房的主要原因还是其价格很低，在一般情况下，小产权房的价格仅为普通商品房的30%——40% ，一般来说，小产权房的开发，不需要“买地”，用的是现成的农村集体土地；而商品房开发必须通过政府主导下的拍卖程序竞拍得到土地。小产权房的开发不需用缴纳税费；商品房开发则涉及众多环节的税费。小产权房销售一般薄利即出手；商品房销售要不断打广告、或进行委托销售，扩大了销售成本。这三方面是造成小产权房低廉价格的原因。



   我们认为对于那些建设在非原宅基地上面的、明显占用了耕地的小产劝房应该无条件的拆除；而对于那些没有占用耕地的小产权房或许可以将其转为商品房，但这需要已购房者要么补足相应费用，要么转手。对于那些项目开发尚未完成，在不会造成更大损失的前提下，无条件拆除的可能性最大。但对成熟小区而言，通过变更土地使用性质，补交土地出让金和相关税费，将房屋产权合法化，则是相对可行的办法。当然我们可以考虑将部分小产权房变成经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障，省去了补交土地出让金的麻烦；或者，这些房子可以用政策性租赁或廉租的方式(政府定价)交给农民组织管理，这样可以合理降低土地补偿的费用，用长期的租金作为农民的长期收益，解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。



  其实说到底，治理小产权房，最为重要和关键的是解决城镇居民的住房问题，让居者有其屋。因此，在我们看来小产权房的消失，或许会伴随着经济适用房和廉租房的大量出现。

小产权房未来

   现在，小产权房目前处在合理不合法的两难境地，是集体土地所有者越权对集体土地进行处理的行为。按道理财产所有者有权对所有财产进行处置，但是土地这个东西有点特殊，即便土地是集体所有，但是集体机构却没有权利对集体土地进行非农化处理的权利。以前集体土地转变使用方向，需要先经过国家收购这么一道程序，因此也可以说是国家有关部门或政府机构利用权利和法律剥夺了农民对土地财产的处置权利。



   2007年7月10日，济南市市中区龙栖庄园被拆除；2007年7月12日，济南市槐萌区裕鑫现代城两座小高层被拆除；2007年7月，济南市槐萌区小董庄西区两栋楼盘被拆除。而2007年1月，北京房山琉璃河镇已浇灌了钢筋混凝土的鹏达锦园地基被“填埋”。这个由当地政府批复的新农村建设项目，因手续违法而被执法部门处以“极刑”。房山区青龙湖144栋违法别墅被拆除85栋，其余被没收，另有3名涉案人员被羁押。像这样的案例各地都有发生，大量违规的小产权房怎么处理，正在成为棘手的问题，对于建在宅基地上的小产权房，虽然属于违规建筑，但由于并没有触及到耕地的红线，为了避免给各方带来更大的损失，济南市也开始探索通过低价收购、没收，把小产权房改造成经济适用房或拆迁安置房，而买了小产权房的一些市民也希望能尽快住上让人塌实的房子。

   小产权房虽然满足了购房者对价格的设想，满足了村民们住楼房的梦想，也为开发商和镇政府带来了利益。但是它在产权问题上的不确定性，在市场竞争中的不公平性又注定了它在房地产界如此风云变幻的浪潮中难成大气。从长远来看，对房产市场而言，小产权房以其价格优势拥有一批购房者，而这对商品房开发商是不公平的，如果不采取措施，就会破坏正常的房地产交易秩序，也让大量本该属于国家的土地出让金，落入了个人腰包。而对新农村建设来说，它对整个农业的格局是不利的，新农村建设不是说一下子让农民住上楼房就建成了的，更重要的是要为农村长远的可持续的未来发展设计。



   08年一月，城乡规划法开始施行，这将使中国的600多个城市、1600多个县获得32万余个村镇规划的主导、主审权，这是中国规划史上最大的一次放权。城乡规划法的实施，意味着城乡一体化的过程将进一步加快，但这会不会也是某些地方政府占领更多农地的“大好机会”？那么小产权房将来的发展又会如何呢？这些问题，也许只有留待时间来证明。不过有一点我们可以断定，要从根本上治理小产权房，最重要的是要解决城镇居民的住房保障，让每一个市民都能住得起房。

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