企业物权保护的法律风险防范

1、办理不动产登记、取得权属证书

取得、变更、买卖房屋、土地等不动产应当在不动产所在地办理登记，取得不动产权属登记证书。切勿为不正常目的达成不办理不动产转移登记的“内部协议”。产权应当清晰，名为集体、国有而实为个人所有和经营的企业，应当明确企业产权性质。

2、不动产登记簿核对仔细

不动产登记需核对仔细，留存相关证据，防止因登记错误而造成无法更正的情况。若记载错误，可以申请更正登记。若不动产登记簿记载权利人不同意更正，还可申请异议登记，异议登记后应当在十五日内起诉，不按期提起诉讼的异议登记失效。异议登记不当，造成损害须进行赔偿。

3、合理运用预告登记制度。

按揭方式购买房屋或其他不动产的，建议向登记机关申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效，将可能面临无法取得约定的不动产的风险。

4、交易前应仔细审查不动产权属

购买不动产或者接受他人以不动产投资，应当仔细审查不动产权属是否明晰、有无争议、不动产上是否存在担保等他物权，否则将影响权利的实现。

5、审查建造房屋手续是否齐备

未经规划行政部门、建设行政部门核准审批建造房屋，通常属于违法建筑。租赁或受让违法建筑，可能面临无法获得补偿、引发伤亡、财产损失等重大风险。

6、审查是否小产权

受让他人的土地使用权、房屋时，应审查是否为集体土地使用权，是否为集体土地之用修建并对外出售的房屋（俗称小产权房）。否则受让后将面临不受法律保护的风险。

7、企业的动产权利凭证应当妥善保管

取得动产，应当及时办理交付，实际占有动产。对需要办理登记的船舶、航空器、机动

车等特殊动产，应当及时办理变更登记，以免发生权属争议的风险。

8、设立抵押担保，应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。

抵押合同需要对被担保债权的种类、数额，担保期限、抵押财产、担保范围等进行明确约定。约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，该条款无效，只能依法就抵押财产优先受偿。

9、承租房屋时，务必查看权属证书是否存在抵押

明知抵押而租房，将自担损失。不知抵押而租房，可以追究出租人的赔偿责任。

10、书面质押担保及交付

应当签订书面质押合同并立即办理质押担保物或权利凭证的交接手续，实际占有质押财产，确保质押权的生效。办理可转让的股权或商标专用权、著作权中的财产权出质的，应及时办理出质登记。质权人应妥善保管质押财产，应保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。未经出质人同意，擅自适用、处分质押财产，给出质人造成损害的，要承担赔偿责任。在条件成就时及时行使质权。质权人不得与出质人约定，债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。

11、质押合同内容

质押合同内容应当明确，对 质押物的品牌、规格、型号进行明确约定。抵押权人、质权人、留置权人，可到担保财产所在地或担保物登记地的基层人民法院通过实现担保物权特别程序，维护权益。

12、对于易储存保管的动产合理行使留置权

债务人不履行到期债务时，企业可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置已经设立抵押权或者质权的同一动产，留置权人优先受偿。企业负责妥善保管留置财产的义务，若保管不善致使留置物财产毁损、灭失的将会面临承担赔偿责任的风险。