2009年中国楼市的9个猜想

如果说2008年楼市是风云变幻，2009年楼市也许是雷电交加，或许是雨过天晴。如果说2008年楼市用“变”字来形容，那么，2009年楼市就可以用“幻”字来概括。2009年楼市仍然存在太多变数，这个变数是正是负，可以拭目以待。乔启军试作以下猜想：

一、经济适用房和廉租房全面“并轨”，保障性住房在强调概念的同时，将更多地用市场的手段加以解决，包括“回购或租赁”商品房作为保障性住房所需，不再将经济适用房和廉租房刻意分权，同时发放“购房（福利）券”，真正解决弱势群体的住房问题。

二、政府将采取“结构性”救市。分“上中下”三层，上层将政策性的住房和商品房深度“剥离”，强调市场化机制；中层是有目的地对优质房地产开发商，特别是房地产开发国企提供资金等支持，加大房地产信贷力度；下层是通过“加工资”等方法提高民众的购买力等。

三、房政拉动消费将“变本加厉”。有条件放开二手房信贷转为无条件放开二手房信贷；“降息”仍将继续，并更加有针对性；“购房基金”出现，并普遍涌现购房帮扶专业房地产信贷的社会组织或机构，类似于“房地美”和“房利美”。

四、“行政性限价”成为市场调节的重要辅冲。2009年仍然是楼市深度调整期。为防止房价再度上涨，更防止“雪崩”式抛售造成房价大降，政将采取严厉的行政手段调控房价，政府或参与定价，“行政性限价”成为市场调节的硬性指标。

五、房价下行10%到15%，2009年10月止跌。由于存量过剩，需求萎缩，市场信心缺失等原因，房价总体上不可能反弹，并继续处在下行的轨道。10%到15%只是保守估计，如果2009年大的经济环境未能好转，房价很难企稳，一切都要看2009年下半年，而市场信心的恢复是房价企稳的关键。

六、三级市场将面临前所未有的政策变通。为增加房地产市场流通性，促进需求拉动，三级市场的种种行政约制大大放松，二手房交易周期将大为减短，相关税收进一步减免等。部分一线城市或出现三级市场的再度繁荣，一些“理性”的房地产投资客将重新“入市”。

七、土地交易一级市场依然低迷。迫于市场压力和资金短缺等原因，土地将依然“高处不甚寒”，特别是住宅用途的土地，自2009年开始的相当长时间里将沦为“鸡肋”，政府也将采取降地价、减行政约束、资金帮扶等手段，有选择地鼓励开发商参于土地交易和重点项目的建设。

八、众多房地产开发企业或裁员，或倒闭谢业。从2006年一直在说的房地产行业“洗牌”在2009年真正实现，许多房地产开发企业因为资金的压力纷纷裁员，有的退出房地产市场转向其他行业，有的宣布谢业或倒闭，有的则被兼并重组，2009年是房地产开发企业的“灾难年”，同时也是大的房地产开发企业的“振兴年”。

九、三、四线城市“机会”将大于“威胁”。国家刚性投资拉动，本身固有需求的存在，房地产市场滞后发展的因素，房价处在合理区间的现状等，让三、四线城市“机会”远大于“威胁”，2009年开始，三、四线城市的房地产市场将以较快速度向一、二线城市靠拢，这也是中国城市化进程推动的必然。

“此一时彼一时也”。对消费者来说，2009年将延续2008年普遍的市场观望态度，而观望的根本原因不再是房价的高低，而是因为收入的减少而带来购房的不安全感，也就是购买力无法在短时间内自主性释放。

这样看来，所谓“内需”的烙饼似乎不一定就可以“吃饱”，甚至于“画饼充饥”，我们知道，中国楼市从来就不缺买方这个“饼”，如何“画”好实际上就是买方市场的核心问题，让买方成为真正的“饼”，赖以“充”楼市现在的“饥”。（文/乔启军）