“楼市回暖论”是表错了情

双率再次下调，很多人认为是对恢复市场信心的利好，“楼市回暖论”不绝于耳。

笔者在上月就央行双率下调，撰写《双率下调不是对楼市的“开仓放粮”》的文章，乔启军的观点很明确，央行双率下调不是针对楼市的举措，楼市只是其中的一方面受益者而已，而这个“受益”也仅体现在消费者的负担有所减轻上。

为什么要双率再次下调，原因已经不用多说，一切都缘于“华尔街金融滑变”。全球经济“巨人”在美国这个“脊梁”下塌之下，已近乎倒下，而最初的导火索，就是房地产，所以，很容易让人将金融政策和楼市挂上钩。

实际上，华尔街金融异动，早在2006年就有所显现，以房地产次贷为特征的不良资产，成为美国当时十分棘手的问题，只是美国金融的“身子骨”比较硬朗，可以挺得住，一直挺到今天华尔街金融风暴的来临。

而也就是2006年，中国楼市可谓风起云涌，如火如荼，达到近十年来的“鼎盛”，相信当时是很少有楼市“冷暖论”的话题的。“极盛必衰”这是朴素的辩证唯物主义观点，而房地产行业的周期性正好和全球经济衰退“并轨”，自然引人注目。

如果说美国金融的“身子骨”比较硬朗，中国金融的“身子骨”就没那么硬朗了，这就是但凡国际经济有“风”便容易“着凉”，好在中国有“市场需求”这个防“着凉”的良药，所以还是能够确保“不感冒”。

“一保一控”是稳定的策略，就是“保经济增长，控制通货膨胀”。在中国“市场经济板块”当中，“地产板块”是最先“显性”通胀的，在加上中国“居者有其屋”的特色，所以向来倍受关注。

“冷暖”都是对楼市某种现状的描述。很显然，中国当前楼市是“冷”的。正是因为“地产板块”是最先“显性”通胀的，所以首先要对其“冷处理”，其实，中国的楼市总体处在上升的区间，适当“冷处理”，可以确保更加良性的发展，更重要的是，不在“通胀”上个给中国“市场经济发展”增加“包袱”。

刚性投资拉动，是中国“地产板块”通胀的根本原因，我们可以看到，近几年，刚性投资和市场投机将楼市拖入“通胀”，在表面“繁荣”的掩盖之下，楼市似乎已经在“粉饰”中国市场经济发展状态，政府是一定要揭下这层“伪装”的。

所以才有一系列的“强政”，将楼市打回到本来面目，从市场角度上讲，我们可以将这一系列的“强政”理解成和“民生”无关。其实，这些“强政”的背后，可以看到中国对制止楼市“泡沫”的决心，而这个决心，是理性的，深谋远虑的，当然也有“关乎民生”“冷暖”的意味，但“控胀”才是真正的目的。

就今年两次降率，有人算了一笔帐，100万元，20年的贷款，月供支出会减少200多元。这对买房者的负担有了一定的缓解，但要说明的是，100万元，20年的贷款，有多少人可以承受？月供支出会减少200多元，在整个月供中又占多少？买房者的收入在“通胀”的经济背景下又将如何“缩水”？

虽然从两次降率的实际影响来看，房地产企业资金融资环境或将有一定程度改变，购房人的房贷月供支出压力会部分减轻，但有两个问题同样值得思考，其一，房地产企业资金融资环境究竟有什么真实改变，会不招致“刚性投资”卷土重来？其二，减小购房人的房贷月供支出压力是不是就可以释放购买力？

前一个问题与政府近两年的“房政”有关，是继续“冷处理”楼市？还是让楼市有了喘息之机？后一个问题和“民生”究竟有多大关联性，100万的房子，当然不是普通人能买的，20万呢？20年，月供减少40多元，和没降几乎一样了，无关痛痒。

“楼市回暖论”是对楼市向好的一种主观判断，是相对现在的楼市“冷清”而言的。楼市会因调率“回暖”吗？，不尽然。其一，“通胀”疑云并未散去，以“华尔街金融滑变”为显象的国际经济大萧条冰山刚露，房地产作为半金融产品难逃其祸；其二，中国“双紧”的房政不会松动，“控胀”从“控房地产”开始，楼市短时间内不会“解冻”；其三，降率从根本上讲是要解决金融“流通性”，以“金融”之手，解决当前企业发展的融资瓶颈，以“金钱”换“发展”，而房地产企业不是最主要的受益者；其四，买房者的“观望”心态会依旧，已经不能简单地以市场信心的有无，来揣测消费者的购房心理，和以往相比，买房者有更有迟疑的理由；其五，按照房地产周期性的规律，而中国楼市调整才刚刚开始，香港用了十年，一年不到就“回暖”是难以置信的，尽管中国是有强大的内需。

“楼市回暖”也是很多人所期望的，谁都想“买涨，不买跌”，“卖涨，不卖跌”，这是很多有购买（卖）需求和购买（卖）能力的人所希望的，现在的问题是事于愿违。中国楼市将在“冷处理”状态下，平静地变得理性，同时也孕育了真实“繁荣”的种子，但不会是现在。持“楼市回暖论”的人看来是表错情了。（文/乔启军）