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地王者说——“高筑墙，广积粮，缓称王”
(2008-03-28 14:52:23)
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房价乔启军随笔/感悟房产 |
地王者说——“高筑墙，广积粮，缓称王”
地王，汉语境的新生词汇，也是中国房地产市场特别的现象。
至所以有地王之说，原因在于该地块的土地售价远高于同地域的其他地块，甚至于脱离了地块的实际价值。当然也有人为“哄抬”之嫌。
对地王而言，成本似乎被忽略了，更多的是资本在作恿。这就是为什么会政府要对地王有所控制，原因很简单，地王所带来的高成本最终是要让市场去承受，这种高成本无论对于开发商还是消费者都构成高风险。
显然，地王的高成本直接会在售价上集中体现，但因为资本的因素，它的售价往往会被主观地拉上去，这就必然脱离当地的实际价格。我们可以看到，但凡有“地王”封号的项目，其售价一定是当地的标竿。
地王也是个商业语汇。对房地产投资者而言，贴有“地王”标签的项目就会回报上有所保证看法肯定是意想天开，尽管地王也会有地理环境、周边配套、规划远景等价值的支持，但必竟还是高成本的。
不过，也有将“地王”作为项目的包装概念来看待的，地王一时间也为“推广符号”，这就成了“伪地王”了，更信不得。“地王”在旺市可能是褒义词，在颓市那可就连贬义词都称不上了。
然而，地王者在中国楼市存在着，地王的高成本已让很多开发商造成“有苦说不出”，就连王石都申称“2008年万科不买地王”。但既然存在总是要活下去的，怎么办？即便是“鸡肋”要有个“食法。
“高筑墙”，意在表达地王项目要在产品上作文章
首先是做出好规划，建出好产品；不要仅仅依赖地理环境、周边配套固有优势，而把更多的精力放在规划和建造品质上，形成项目的“1+1>2”效应，以一流的产品和消费者沟通，从而拉出足够的性价对接市场。
其次是控制成本；这里讲的“控制成本”不是“偷工减料”，而是在用材、项目运营、整合推广等创新思考，以节约化开发作为项目开发的指导思想，但前提是要在产品和服务品质有所保证。
“广积粮”，说的是解决融资渠道
这是包括地王在内的所的房地产项目都要面临的问题，而尤为地王项目重要。地王项目的高成本是别的项目不能比拟的，所有风险都集中在这里。所以要用尽所有的渠道融资，才是根本之道，否则，一旦资金链断裂，那“地王”可就成了“地亡”了。
“缓称王”，不要因为“地价王者”就一定要当“售价王者”
“随行就市”是句古老的话。不要因为是“地王”就一定要当什么售价的“标竿”，即使地王的价格在当地确实位列翘首，但那也是市场的选择，不要因此就一定要贴上“地王”的标签。
正确的做法应该是以“地王”的产品售以“非地王”的价格，单就性价就能博得很多消费者的亲睐。要知道尽快回笼资金是很多地王项目的理智选择，无需因为地王的“身份”而在价格上论长短，那样反而徒劳无益，对于“地王”现在的生存状态来看，“尽快出手”可能是最好的选择。
如果地王项目能做到上述“高筑墙，广积粮，缓称王”，还是可以把握“突出重围”的契机，关键是正确的判断和果断的决策。或许很多开发商在当初拿下地王之时没想到楼市的风云突变，但地王的价值还是存在的，这一点倒不用过分担忧。
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