作者莫开伟系中国不良资产行业联盟研究员

媒体披露，近日工行、农行、中行、建行等四大行宣布自2月1日起，对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率一律上浮10%，且价高者先得。目前，广州的首套房贷利率在1.05倍至1.1倍之间，部分高的甚至到1.2倍；二套房则上浮15%到20%不等（2月1日《21世纪经济报导》）。

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近一年来，商业银行在个人按揭房贷利率上的调整如同上演的“变脸”戏，不断花样翻新和快速蹿升，已到令个人按揭贷款者眼花缭乱和应接不暇的地步。以广州区域为例，自2017年以来，房贷利率一步一个台阶地上调，国有大行最早在2017年4月1日开始上调，当时工、农、中、建、交五大行将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折。

出现这种现状，更让不少购房刚需族产生担忧：往后个人按揭房贷的利率还会上升吗？按照目前防范房地产金融风险及各地逐步收紧的房地产调控政策，加之商业银行个人按揭贷款额度的短缺，可以肯定地说，个人按揭房贷的利率还有进一步上调的可能；对于这一点，城市购房刚需族要有思想准备：做好银行个人按揭房贷长期上涨及审批时间越来越长的预期，短期内不要奢望银行贷款利率会下调。

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客观地说，银行个人按揭房贷利率上浮速度确实过快、利率上涨幅度确实过高，在很大程度上加重了城市刚需购房族的负担。因为，银行执行个人按揭房贷利率存在几个尽人意的地方：一方面，利率上浮不分对象的收入状况，不分是首套房还是二套房，全部“一刀切”地上浮，这未免让一些中低收入居民或进入城市工作的年轻人，的确难以承受。比如在国家严控楼市价格政策下，自去年以来，房价基本被控制住了，没有出现大幅上涨，但因房贷利率一调再调，对于刚需购房者造成了很大的压力。

比如一套房子如果首付3成，贷款400万，按照20年每月等额还款，85折的还款总额是590万左右，而1.1倍则是654万，相差64万。另一方面，个人按揭房贷发放缺乏科学规划，未能保持均衡渐进式增长；容易出现有贷款额度时，银行就猛放甚至乱放，使个人按揭房贷条件掌握不准不严，让一些投机者钻了空子，使个人按揭房贷成了楼市投机炒作的“催化剂”；

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无贷款规模时，银行就千方百计控制，不断上浮利率，让愿意承担高利率付出的购房者先得到贷款，这不仅会影响银行房贷利率的连续性和严肃性，更会加剧银行个人按揭房贷的恶性循环，使银行个人按揭房贷无法步入合理经营和科学管理轨道，始终陷入“斩不断理还乱”状态，对整个按揭房贷带来不利影响。

尤为严重是，这种个人按揭房贷管理模式还会促长不良经济金融后果：它会使不同时期的购房刚需族受到银行不公平的金融服务，不利于普惠金融的真正推广；同时，也不利于房地产调控政策的实施和楼市价格的基本稳定，就是说当个人按揭房贷大量投放时会拉动楼市价格的上涨，加剧房企盲目开放冲动；当个人按揭房贷受到严格控制或很少投放时，就会导致楼市销量下降和楼市价格下跌，增加商品房库存，容易导致房地产资源闲置甚至浪费。这些问题都是需要银行及监管当局考虑的。

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显然，就目前银行在个人按揭房贷利率上的管理，笔者不敢苛同，虽然它可能会让商业银行因此赚了一大笔；但从更深层意义上看，它会让商业银行在很大程度上丧失“民生”，损害经营形象，引发民众不少诟病；同时也加重了购房刚需族负担，易引导刚需购房族的不满情绪。

为此，笔者认为商业银行在个人按揭房贷上应调整经营行为，心怀“天下寒士”情怀，把个人按揭房贷当成落实普惠金融的有力抓手，充分考虑首套刚需购房族的利益，制订科学合理、投放均匀有序的个人按揭房贷规划；并根据不同经济地区、不同收入状况、首套房和二套房及多套房等情况，实施有所区别的按揭房贷利率政策，避免因“一刀切”伤及城市购房刚需族及中低收入人群的利益，让他们公平享受银行信贷的“阳光雨露”。