近日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范，切实避免资金违规流入房地产调控领域。

该文主要规定私募基金对5类房地产禁止投资，主要通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。这其实是对16个热点城市房企资金的进一步收紧，使房企融资范围进一步收窄；且因为4号文对房企融资方式进行限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受到较大影响。

从目前看，私募资管四号文出台有着重要现实意义：首先，有利于抑制热点城市楼市价格持续上涨，进一步引导好房地产业发展及公众对楼市的预期，为楼市软着陆创造条件。“4号文”明确规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等，基本涵盖了全国大部分一、二线城市，而且这些城市的楼市价格一直处于上涨态势；另据胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。这些城市楼市上涨背后都活跃着私募资金的身影，对于这些限制，无异于釜底抽薪，对上述城市楼市将起到直接降温作用。其次，能确保调控热点城市房地产政策的连续性和稳定性，向民众传递出政府调控楼市的坚强决心，消除民众对楼市持续上涨的慌忙心里。此次对16个热点城市私募资管参与房地产的新规定，与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致，能确保与此前对房企融资的限制形成统一，使房地产调控具有连贯性。再次，此次私募基金资管新要求，不涉及上述16个城市与房地产业有关的商业地产和保障房建设，不会影响城市商业发展和民生改善，广大投资者和城市中低收入阶层不用为此过度担忧。此次私募资管4号文调控限制的是16个热点城市的普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。一句话，不会因此而影响城市经济发展和中低收入群体的住房需求。最后，可通过收紧资金对房企盲目扩大普通住房投资建设起到有效抑制作用，使房地产业重回“居住”属性，且可避免系统性金融风险发生。此次私募资管新要求的目的不是为了将房地产资金全面封死，将其“一棍子打死”，而只是收紧资金让房企转变投资方向和投资理念，更好地推动房地产回归住宅居住属性，并通过此挤出楼市泡沫，进一步限制投机炒作行为；同时，也可推动房企走直接融资和股权融资之路，从而减少间接融资和债权融资，进一步降低房企杠杆，防止房地产业形成新的金融风险。尤其禁止“明股实债”，可使房企资金始终处于有效监管之下，可极大地降低系统性金融风险发生。

当然，私募资管“4号文”出台，对16个热点城市房企也带来一定负面影响。据资料，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%；加之自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，这难免引发社会各界及业内对房企发展前途的担忧，也有可能使房企自身感觉如履薄冰。但这其实也并非坏事，可促使上述城市房企重新进行投资规划，更会抑制房企盲目拿地和盲目扩大投资的行为，使房地产发展重归理性健康轨道，最终挤出房地产泡沫。