封面故事
地王的狂欢
一声槌响，狂欢开始了。
在这一刻，没有比拍卖槌敲出的声音更摄人心魄了。腰缠万贯的地产商活动了一下因为之前的无所事事而变得有点慵懒的身子，循着槌声的节奏，渐入佳境。
不计其数的财富化作一个个跳动的数字，不断从眼前闪过，就像舞台上妖冶的灯光。彷佛一场魔幻现实主义的电影，真实和虚幻被放置于同一空间之下，那些不计代价宣泄着的人群，突然幻化成一个巨大的泡沫??
嘭——
是一声槌响。新的地王诞生了，世界安静了下来，空气中飘荡着金钱的余味。
昂贵的派对结束了，但谁来买单？

谁制造的地王？

在金融危机下诞生的“地王”。表现出了跟老“地王”截然不同的一些特征
■本刊记者/陈良飞
当价格达到39.5亿时，SOHO中国董事长潘石屹放弃了举牌。事实上，他的喊价已经突破了他38亿元的心理底线，但他仍然只能眼睁睁地看着一个陌生的同行抢走了非常心仪的一个地块：广渠路15号。
“40亿6千万第三次。”6月30日下午17时20分，经过97轮的激烈角逐，北京市土地储备中心市场交易部部长雷蕾敲下了手中的竞价槌，中标者是一家名为中化方兴投资管理有限公司(下称中化方兴)的企业。拍卖开始前，他们谦虚地自称“小公司”，但其在拍卖会上的高调表现让人觉得这只是一句江湖套话，这家“小公司”以创纪录的价格拍下了北京新一代地王，同时，也击败了很多名气远比他大的对手。
广渠路15号地规划建筑面积约为28.01万平方米，其楼面地价将达14464元/平方米。如果扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学等公建的面积，其住宅的楼面地价已经超过1.6万元/平方米。
凭借40.6亿的总价和超过1.6万元/平方米的楼面地价，该地块荣登自北京土地公开出让以来的“双料地王”。而这块土地的拥有者中化方兴也一举成为业界的焦点。
王旗变幻
2008年1月，15号地曾以招标方式出让，但当时因参与投标的开发商只有两家而流标。此次流拍，成为房地产市场进入深度调整的标志性事件之一。此后，各地土地纷现流拍，退地风潮席卷全国。
时隔一年半时间，这一曾经遭遇流标的黄金地块，又一次被很多业内人士视为北京土地市场的风向标，此次竞拍结果似乎已经昭示了北京房价的未来走向。
这块位于北京CBD区域的住宅综合用地，南侧为两广路及均价为22000元/平方米的珠江帝景，北侧为后现代城，西侧则为别墅项目复地PEKING HOUSE。现在走在广渠路上，还能看到15号地围墙上写着“政府储备用地”的字样。
在土地日渐稀缺的京城四环内，很多地产商都对这一地块志在必得。
6月16日，该地块正式挂牌竞价。到6月30日15时竞价截止时，土地报价已达26.06亿元。竞价截止时仍有11家房地产公司报价，只能通过现场拍卖的方式来确定它的归宿。
6月30日，广渠路15号地拍卖当天，近百家媒体前来观阵，万科、安联、华远、远洋、中信、保利、惠民、华润、金融街、SOHO中国等地产大腕悉数亮相。
在近40分钟的轮番举牌、97轮的激烈竞价之后，这块备受关注的土地终于以40.6亿元的总价花落有着央企背景的中化方兴。在放弃竞标后，如释重负但又有些失落的潘石屹向他的对手竖起了大拇指。这一举动多少有些意味深长。
广渠路15号争夺，在今年的土地市场中并非孤立事件。
今年2月份以来，沉寂了多时土地交易市场风云再起，开发商们在土地上的“异常高调”引人关注。除北京外，上海、深圳、广州、温州等地高价成交的“地王”也频频出现。据不完全统计，4月至6月，全国土地市场已经产生了10个新“地王”。
5月21日，富力地产经过89轮激烈竞拍，最终以楼面地价15141元/平方米，总价10.22亿元，斩获朝阳区广渠路10号地块，溢价率高达241.52%。
6月26日，在奥运村乡地块的角逐中，中国电子信息产业集团公司旗下公司成都中泽置业以19.6亿的价格胜出，溢价率124.32%。该地块的高价成交被视为地价推高房价的明显信号，其楼面地价超过15217元/平方米，打破了广渠路10号地块15141元/平方米的单价“地王”纪录。目前，该区域周边二手房的销售价格也不过15000～18000元/平方米。
相隔不到4天，广渠路15号地又一次刷新这一纪录，成为今年以来北京地块总价和楼面地价的“双料地王”。此前土地总价最高的，是富力地产2002年拿下的富力城地块，成交价为31.59亿。
5月13日，上海绿地集团以12亿元底价摘得徐汇区斜土街道107街坊，这是今年以来上海成交最贵的一幅土地；上海长宁区周家桥街道91街坊地块紧邻市中心，挂牌价是去年相同区域成交价格的一半，报名开发商超过10家，上海或将掀起新一轮的“抢地”大战。
中洲宝城布局深圳，26.1亿拿下深圳３宗捆绑商住地块；雅戈尔布局宁波，10.28亿拿下宁波“地王”，溢价水平达111％。
广州土地市场在今年沉寂了4个月之后，5月份成交也迎来暖意，与前12月均值相比增加了四成。
中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。
中金公司在最近推出的一份房地产报告中指出，地王集中在一线市场，单价已接近2007 年，总价尚未达到，这预示着市场仍未进入过热的阶段，高总价、高单价的新地王将被不断刷新，预示着2007 年“老地王”将陆续解套。
拥戴“地王”的力量
中原地产研究中心发布的最新一期土地月报显示，今年5月份，京城土地市场尤为火爆，居住用地供求双双放量，供求量较前12月均值达到2～3倍的增长。共成交了28宗土地，成交面积达167.9万平方米，成交量环比大幅增加，尤其是住宅项目用地成交面积，更是环比增加了401.5%。
5月土地市场的旺销突显了开发商对土地的巨大需求，而这种巨大的需求直接刺激了土地市场的供应，导致了6月土地供应的大幅增加。
一位地产行业资深人士告诉《新世纪周刊》，近年来，北京市一直坚持偏紧的土地供应政策，“政府不能及时推出土地来出让”。而旺盛的市场需求又进一步凸现了这一短缺行为。
更值得注意的是，在广渠路15号地的现场竞价者中，除了SOHO中国是纯民营企业外，其余皆为国资公司或具有国资背景的地产公司。
一般土地出让合同中规定的付款期都是半年以上，而这次广渠路15号地却是一次性付款。不少业内人士也都认为，与2007年主要由民营地产商们拥戴的“地王”不同的是，本轮“地王”争夺战将集中在国字号企业之间展开，央企雄厚的资金实力也很可能不断重演“地王”的神话。
今年以来，宽松的信贷政策又使得不少地产商，尤其是具有央企背景的地产商手持大量信贷资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。有数据显示，目前北京房地产市场的热度，已超过2007年的顶峰。
拍得奥运村地块的成都中泽置业，是中国电子产业开发公司下属子公司，而后者隶属于中国电子信息产业集团。中国电子信息产业集团是国有独资特大型企业，拥有61家二级公司，13家控股上市公司。
中化方兴隶属于中国中化集团公司，2004年6月2日在香港成立，现已在香港上市。据中化集团官方网站资料，中化方兴是中化集团在地产酒店领域的旗舰企业，并在上海陆家嘴黄浦江畔、北京长安街相继投资开发金茂大厦、凯晨广场等项目。目前，方兴地产正在开发上海港国际客运中心和上海国际航运服务中心。
今年4月份，中化方兴与中国银行北京市分行在京签署《全面战略合作协议》，中行北京市分行将为方兴地产提供全方位金融服务产品，其中授信和融资服务方面的意向授信金额达200亿元人民币。
“这些国资背景的房地产公司，受惠于政府的资金支持，在金融危机背景的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。”潘石屹认为，一周之内接连出现两个地王，我们可以说，“北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”
潘石屹对《新世纪周刊》分析，参加广渠路15号投标的11家公司，都是中国公司，有些是在香港上市的公司，但都是红筹和H股公司，没有一家境外公司参加。这些现象均折射出全球资金对中国，对北京房地产市场的一些看法，说明他们对这种疯狂拿地的举动并不看好。
广渠路15号地竞拍现场的一些小细节也昭示了部分房产企业的态度，远洋地产在报出36.7亿元后终止了报价，万科地产也仅有一次报价。
潘石屹认为，万科对于市场的走势有长期的判断，其对于土地市场的态度，在开发企业中具有较强的代表性。
“目前置业者非常关注地价的走势，高地价将直接影响未来的房价预期，从该土地的楼面地价来看，已经接近了当地的房价，由央企推高的地价会带来新一轮的楼市涨价预期。”潘说。
有分析人士认为，借助金融危机下的4万亿投资和银行宽松的信贷支持，国企和上市企业将是推动地价房价上涨的主力，北京市场已经不存在“小鲶鱼”，天价地块的局面很难改变。
“未来将产生新的地王。”中金公司的研究报告判断。
“地王”或绑架房价
近三年来，直接影响到北京商品房价格走势的招拍挂土地，其整体溢价率变化明显。
据统计，2006年北京市商品房土地成交价格的溢价率为16.92%。在房价狂飙猛进的2007年，溢价率达到72.64%，2008年为41.29%，2009年至今溢价率为29.02%。伴随着诸多“地王”的相继出现，今年北京市土地成交价格的溢价率恐将大幅上升。
潘石屹认为，广渠路“地王”的产生，对周边，包括北京市的房价都有很强的向上带动作用。目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间，因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。又出现了当年“面粉价格比面包贵”的现象，结果是“面包”一定会涨价。
面粉比面包贵的故事，加剧了市场泡沫膨胀的风险。受地价上涨影响，6月份，北京开发商捂盘之风又起，不少原定于6月份开盘的项目纷纷推迟入市时间，一些楼盘每次只拿出几个单元来卖，不断调动购房者的购买热情，制造房产“大牛市”。
北京东部某楼盘销售人员告诉《新世纪周刊》，该楼盘在6月27日放出了4栋楼的房源，供购房者选房，“当天所有房源均抢选一空。”就在半年之前，销售人员还在为顺利卖出这些房子而发愁。
“今天拿地的价格已经超过了今天的房价，两年后的房价必须比现在涨100%，开发商才会有合理利润，多么可怕的涨幅预期，多么可怕的豪情壮志！”业内人士刘军如此感慨。
多位业内人士推算，以广渠路15号地的最终成交价来看，楼盘售价至少需要在2.5万元/平方米以上才能有利润。更有人预测，广渠路15号地将助推北京东部房价提前进入“3万元房时代”。
楼盘旺销进一步刺激着地产商高价拿地，而高地价对房价的直接拉升，将是人们必须立刻面对的事实。
自广渠路10号地以10.22亿元的天价被富力地产拍得后，周边的二手房价就随之水涨船高。以附近的富力城为例，以往均价在22000元/平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右。
广渠路15号地所在地段周围有珠江帝景、华瀚国际、长安驿等项目，是继广渠路10号地之后的另一热门地块。据了解，目前该区域内楼盘的销售均价在18000元/平方米左右，周边的项目都在谋划适当提价，准备出售二手房的业主们也在计划加多少钱把房子卖出去比较合适。
该区域某项目原本准备在6月份推出新楼盘，考虑到广渠路15号地最终会高价出让，所以将新楼盘的出让时间推迟到7月。此前该楼盘6月份的销售均价预计为1.6万元/平方米，现在则超过1.7万。
6月23日，在国务院新闻办召开的新闻发布会上，国土资源部副部长、国家土地副总督察鹿心社强调，地价并不是导致高房价的因素，地价只占房价15%～30%，平均为23.2%。如果依此比例推算，广渠路15号地住宅建成后的房价将更是惊人。