房地产新政的另类解读

正如一位网友的留言，笔者博客的特点不在于预测观点是否正确，而在于试图以独立视角和思维去解析一些经济和政策现象。尽管有些看法不太成熟，还是希望可以提供一种另类参考。写文章的人需要考虑受众的特点，尽量以易于理解的文字诠释内容，这也许这就是笔者追求的文风吧。曾经有中学同学在毕业留言中写到：如果用心的话，或许能够成为好作家。看来进入不惑之年后，确实可以考虑这方面的爱好，做自己喜欢的事情。个人十年计划里，出版两本书是目标之一，一本自然是现在改写的博客文章，另一本就是本人专业上积累的文集。其实最想写的还是小说类的东西，可惜没有大块时间静下心来酝酿。曾经在无所事事的一段时间，写了十万多字，最终还是放下了，冠冕堂皇的原因是工作，其实更多的是缺乏写作心境。倒是财经博客写起来相对挥洒，每日也无需太多时间，信马由缰地涂鸦，娱乐自己也娱乐他人。当然投资也还是要做的，希望可以早些进入半退休状态做自己喜欢做的事情，如完成构思中的小说。当然实现原始积累也是这十年的目标之一，这等大熊市恰好提供了又一次机遇。

关于国务院房地产新政，多数人理解是大利好市场，但是笔者还是要以另类思路进行解读，欢迎大家共同研讨。住房新政最突出的就是鼓励住房消费的措施，例如第二套住房和减免营业税等。政策出台意在打消人们对于楼市观望情绪，吸引那些刚性消费的观望者购买房屋。按照国务院特定的二套住房标准（对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民），其实只有极少部分人能够受益，因此优惠政策更多地体现在税收方面。不过税收优惠的收益方不是名义上减少支出的购房者，而是能够以心理价位成交的卖方，因为他们的利益得到了维护（市场低迷更不利卖方）。当然市场活跃程度增加，于开放商而言更易回收资金。这仅仅是短期效应，营业税减免使得二手房更具冲击力，尤其是那些原先未到五年期限的存量房产会大量涌入市场，相当多炒房人高位被套，急需政策救助帮助解套或者止损。但是原先的营业税束缚了这些房产的流通，现在政策无疑是对这些房产的解禁。由于不足两年的住房转让为差额纳税，因此该限制几乎为零。用大小非解禁类比这类住房是再恰当不过，其后果也可想而知。相对那些尚未完工或者形成配套的新楼盘，较新的二手房似乎更具吸引力，尤其是那些急于脱手的炒房一族，无疑是抓到了一根救命稻草。这也是笔者最质疑新政的地方，似乎决策者未能做好充分的沙盘推演，而方案提供者有意无意地忽略了中期隐患。缓事急做可以彰显效率，急事缓行方能规避差池，不论是政府、企业还是个人，做事情似乎都应当如此。

减免营业税的政策其实是希望一些投资客能够介入房地产市场，消化庞大的闲置房产。但是投资房地产最关键的还是在于未来的预期，预期不佳投资者少有出手。在当前经济形势下，购买房屋的人群多数是刚性消费者，即那些急需住房的人士。在这些人消费得到满足之后，后续的购买力能否消化现有闲置住房，或许还有余力消化增量住房以拉动内需呢？答案显然不那么乐观。房地产业的发展是建立在城市化进程以及经济繁荣基础之上的，与居民消费能力和消费信心有着莫大的关系，最终起决定性作用的还是供求关系。在过剩产能被淘汰的今天，城市化的进程显然会受到影响，失业及收入下降预期也会降低人们的购房欲望。因此可以想见，在一轮刚性消费集中释放后，势必引发房地产行业的继续调整，那些新建和在建项目遭受的冲击将最大。不过房地产商又多了些过冬的资金，炒房者也可以借机脱手解困，当然银行也会为潜在的坏账松口气（笔者一直认为，房贷坏账比例不太高，相反经济衰退引发的坏账需要予以更多重视，例如原材料贸易商的普遍亏损）。

房地产新政只是解决了房地产市场的燃眉之急，但是无法解决当前的根本困局。需要四、五年才能消化的闲置住房，绝对不是一两项政策就能解决的，核心问题还在于消费能力远远小于房地产这几年的发展速度。其实房地产难题也是一个过度产能消化和库存消化的问题，虽然相比美国人，我们城市化进程和自有住房率都不大高，但是居民收入相对于房价的确是有点差距。还有一点需要提示的，某些消费观念也存在问题，笔者小时候曾经四口人住 15平方米，而现在年轻人结婚的起点可能就是两居室。香港人百多平方米就算豪宅，即便大牌演艺明星收到这份礼，也会感激涕零。欲望和幸福成反比，这句话似乎还有些哲理。

谈了这么多，落实到股市中，无非提示各位对于利好刺激下的房地产股，还要多一份心眼。早盘股市肯定会有冲高过程，房地产行业也会首当其冲。自从去年底提出规避房地产股以来，仍然对该产业不看好。这个行业需要经历一次大洗牌的过程，谁能最后生存下来，现在都不好说。至少要再等两三年，才会迎来一次价值重估的介入良机。就如同当初打压房地产政策频繁出台，也无奈房地产价格的飞速上涨一样，现在极力扶植也免不了行业回落的进程。

最后转一位朋友的留言：真正该向程程学习的不是全盘接受他的思想，而是应该学习他敢于独立思考的精神（笔者认为过奖了，这只是我不断追求的目标），当然也包括独立思考扬弃程程思想中的精髓和糟粕。在广泛学习后的独立思考，不管结果是对是错，是赢是亏都勇于承担，勇于纠错，勇于前进，才是成功的不二法门，才能从股市中真正体验乐趣，感悟人生。这位朋友所言极是，正是众多朋友在笔者博客中的善意交流，使笔者受益匪浅，而我也希望利用这样一个平台集思广益，共同与朋友们打造一个观点独立、立场公正的财经博客。由于下午去郊外参加会议，今明两天的博客可能会有影响，请各位见谅。

程程

二〇〇八年十二月十八日