房地产股未来走势初探

近期因工作关系相继接触了几家房地产老板，席间谈起房地产的走势，这些老板们都唏嘘不已。这也难怪，在房地产新政的调控下，这些人的日子是不如以前好过了。由于资金方面的原因（这些企业都是非上市的中型房地产公司），这些人开始转行，例如矿产资源，一方面可以拥有资源，另一方面也是变相的拿地，等待日后的增值。这一现象，也可以解释为什么前段时间资源类股票被热炒。

谈及房地产股的走势，首先要分析一下房地产的盈利模式。房地产开发商之所以可以获得暴利，主要是依靠银行信贷的支持，其主要的盈利模式是这样的：

1、                  以低廉的代价获得土地储备（政府为了招商引资，往往给予开发商优惠地价且土地出让金可以分期缴纳，当然不排除灰色交易）；

2、                  开发商以土地储备向银行申请贷款（通过资产评估机构的评估，廉价获得的土地得到了大幅度的升值，贷款额远远大于土地出让金的数额，多出来的数额可以用于开发前期费用或者购买更多的土地）；

3、                  土地进行开发后，通过招投标等方式招揽建筑单位，虽然国家明文禁止垫资工程，但是可以操作的空间非常大，因此在前期开发阶段基本不需要大量的资金支持。

4、                  不论是否符合预售条件，开发商还是会以各种名目进行实质性的预售，这样就可以获得大量的资金。

5、                  为了获得更大的利润，开发商往往人为造成供不应求局面，同时为解决资金问题，以员工身份进行假按揭，套取大量的银行资金。

由上面的模式就可以看出，房地产业是一个多么暴利的行业，进入房地产业的门槛并不高：一是关系，获得土地；二是关系，获得贷款；三是关系，脱离正常监管！！！由于开发商本身动用的资金有限，所以房子是否卖出，对于他们的影响并不大，因为仅靠转让土地就可以赚翻了。而且所有的开发公司都是以项目进行注册的，都是有限责任的公司，即便某个项目受到了处罚，也无法真正触及开发商自身的根本利益。（以上摘自本人 二〇〇七年九月二十九日写《购房贷款新政对于资本市场的影响初探》）

其实房地产行业盈利的基础主要在于：权和钱。权是当地政府的支持；钱是当地银行的支持，商业银行将房地产业列为主要盈利点，在各方面给予支持。不过现在的情况正在发生根本性的改变。权力方面，目前的整治使得一批官员落马，情况正在改善之中；资金方面，政府的行政手段从各个方面压缩了银行对房地产行业的信贷。另一方面，土地开发新政的出台，特别是国务院对闲置土地征收高额闲置费，使得房地产企业本以紧张的资金链再次绷紧，近期市场会有相当幅度的调整。正是因为对房地产的上述判断，本人在今年推荐的股票中就没有该行业的股票。

这些老板的共同感觉是房地产不好干了（以前是太好挣钱了），整个行业会调整五年左右。但是他们又认为，房地产行业还是拥有美好前途的，因为人们的需求在发生变化。这一点，本人也十分的认同。纵横论坛上一位朋友举例证实了现在房价并不高，拿20年前商品房与工资的比例同现在比，其实并没有多大的变化。变化有两点，一是过去可以福利分房，现在没有了；二是过去一家三口20平方米就够了，现在要100平方米。

由于房地产和金融密切相关，房地产的调控过程中，政府势必要防止大幅下滑，从而引发金融危机，给本以紧张的金融体系雪上加霜。所以一方面要打击房地产的飞速上涨，也要维系部分地区的稳中有升，例如北京的市场由于奥运和需求的关系，今年不会产生大幅度的波动，甚至还会有一定的上升。

对于房地产上市公司则要区别对待，那些资金链较为紧张的小公司，未来的日子肯定不好过。在房地产股票调整之际，建议大家关注这样一些企业：

招商地产：土地储备充分且无闲置费的压力；

中粮地产：大股东背景深厚，无资金方面的后顾之忧；

万科：经营理念先进、危机意识强；

北辰实业：背靠紫禁城，天子脚下好办事。

房地产调整的周期通常会在5年左右，炒完奥运这波后，休息一段时间逢低介入，会有一定的回报。衣食住行，住虽然排在第三位，但是花费是最大的，当然也应当是最赚钱的。

另外，今日如急升，要注意回调压力。5400点重要关节还需确认突破。

程程

二〇〇八年一月十日