□《市民》记者 甘贝贝 殷再宏 发自北京

　　正是迎合了中低收入群体的住房需求，让限价房的上市成为大势所趋，但能否真正突围“住房难”之困，还需要政策的倾斜

　　每次送完小孙子去幼儿园后，张锦华都要在回家的途中去看看刚刚竣工的旗胜家园，抬头细数着自己未来新家的位置、阳台在哪里，以至于形成了一种习惯。

　　旗胜家园是北京首个两限房项目，18栋住宅楼目前已经筑建完工并进入初装阶段。与此同时，该地块还将建设10.8万平方米的配套基础设施，涵括体育中心、社区医院、幼儿园、公交车首末站、消防中队，其整体规模与服务功能不亚于此前京城的中高档居住小区。

　　所谓的“两限房”一般是指中低价位、中小套型的普通商品房，可根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格，但平均销售价格不得超过房屋销售限价。

　　政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格。

　　“明后年将迎来限价房集中上市。”北京市建委相关负责人表示，那时两限房将逐渐占据政策性住房中的主导地位。

“夹心层”之殇

　　60多平方米的小二居住着老少五口人，是张锦华家的住房现况。

　　上世纪90年代中期，刚过50岁的他和妻子就因为各自所在的企业效益不佳，双双内退。而后，儿子娶妻生子，基本上用完了他们的积蓄，“想给儿子买一套房子，但实在无能为力了。”面对价格一路高攀的房价，张锦华说他很对不起儿子。

　　双重压力使张锦华一家成为生活在“夹心层”的典型市民家庭。而事实上，在拥有1500万常住人口的北京，“夹心层”家庭很普遍，但却不是家家都能买上两限房。

　　张锦华告诉《市民》，前些年曾给他们带来希望的经济适用房，却以审核标准之“人均住房面积在10平方米以下”，将他们挡在门外。

　　“现在的这套小房子总归不是长久之计。孙子慢慢长大，总会需要私人空间。”张锦华说。

　　从那时起他和妻子便开始留意周边的房价，就算是街头发放的房产广告，老两口都会打电话咨询。

　　不久前，申请政府两限房摇号，张锦华家幸运地中签了，可以选购一套两限房。目前的两限房都离城里比较远，老两口儿一合计，儿子、儿媳都在城里上班，让他们搬出来不方便。孙子上的是寄宿幼儿园，他们可以带着孙子买套小点的房子一起住。

　　但是，西三旗地块标书规定，必须满足相应建设和销售条件，即套型建筑面积全部为90平方米以下，平均价格是6350元/平方米。但是这样的价格对普通工薪家庭来说还是一笔不小的数目。

　　老张告诉《市民》，“政府给我们这些工薪家庭建两限房，对解决老百姓来说真是个好事。但是现在两限房价格超出预期，而且大都在五环外，社区配套不是太好。”

　　“远是远了,贵是贵了，但总比商品房便宜多了!还有很多人买不到呢，我们已经算幸运的了！”张锦华的老伴在一旁唏嘘道。

　　据了解，目前西三旗区域开发的住宅产品主要包括新龙城、左邻右舍、富力桃园等项目，从销售价格来看，该区域普通住宅售价已基本达到8000元/平方米，而富力桃园精装修住宅现在售价达到11000元/平方米。

　　西三旗“两限房”地块住宅价格比周边项目便宜2000元/平方米左右，降价幅度远远超出15%。

　　在老张全家人的“协同作战”下，最终以优惠的价格购到了旗胜家园花“一室两厅一卫”户型房。“总共花了40多万，还向老家亲戚借了5万。以前是一提房子就揪心，现在我和老伴心里都舒坦多了！”张锦华说。

“两限房”争议

　　此前，清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受媒体采访时分析了两限房出台的背景。

　　他指出，1998年全国城镇住房制度改革开始推行，为了帮助更多的中低收入家庭改善住房条件，增加了限价房，就是面向不同收入层次的家庭，建立一个更完善的梯级保障体系。

　　而在《市民》记者随机走访的十个中低收入家庭中，有四个家庭表示虽有不如意的地方但是可以接受限价房；其余六个家庭分别以价格缺乏优势、房源位置偏僻不方便生活等理由还在继续观望中。

　　一位房产业内人士告诉《市民》，除上述缺陷外，限价房定位模糊，难以发挥住房保障功效。

　　回首近两年的两限房的推出，2007年北京市推出12宗两限房，用地建筑面积约387万平方米，2008年北京进一步推出450万平方米限价房。而在昌平区和通州区、朝阳区交界处有着北京两大限价房社区，常营限价房、大兴康庄经适房限价房项目也正在抓紧施工。

　　北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲认为，政府推出限价限户型地块的目的是为了平抑房价，同时也是把保障性住房推向市场的一个尝试，值得肯定。

　　相反，也有人认为限价房定位模糊，有着难以突破的瓶颈。

　　获得“新华论坛第十四届发展之星”的周蓬安先生认为用于限价房难以体现公平。北京市准备将两限房更多地配建到靠近轨道交通、快速交通的商品房中，并尽可能靠近中心城区，方便居民出行。这对于那些花费较多资金在较为偏僻地带购房的市民而言，就显得相当不公平了。

　　“另外，限价房因为不具备完全意义上的商品属性，今后还将面临二次交易等一些列政策问题。”周蓬安还表示，限价房因为和普通商品房的价格相差不大，北京市将要加大限价房建设力度，会直接影响正常房地产市场的复苏。

　　然而在具体执行过程中，两限房也遇到了各种困难。

　　刘洪玉认为，目前限价房的定价是根据周边商品住宅价格，以降低15％-30％为目标确定的。这种定价方式本身也有缺陷，因为出让土地的时候便已定价，到买房的时候周边商品住宅价格是什么水平又将难以预测。

　　对此，网友“买房难”则坦言，“一些地段的两限房由于太远有些市民摇上号也不选，可是附近的人想买又不够条件。”

“打破界限，一盘棋考虑问题”

　　“调控房价，打压投机。”

　　2009年3月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥在“两会”新闻中心就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访中，将限价房政策的目标做出上述明确。

　　而面对两限房的质疑，更多人还是担心限价房的推出能否达到预期效果。

　　刘洪玉指出，限价房的供应量、供应价格和消费对象，应该是一个动态调整的过程。只有这样，才能真正做到既能解决住房困难家庭的住房问题、使公共资源得到有效利用，也能做到对商品住宅市场的有效干预。

　　清华大学政府管理学院教授李延则表示应及时调整限价房供应方式及结构、控制供地节奏，限价房可与商品房配建、扩大覆盖面和受益人群等。

　　“要是政府能打破区域界限，多盖点交通便利、配套设施齐全、普通市民也买得起的‘两限房’就好了。”一位普通市民对《市民》表示。

　　对此，北京市副市长陈刚在北京市十三届人民代表大会第二次会议上表示，今年将调整两限房购买门槛，让更多的群体购买，而且还将打破区域限制，让市民可以在全市范围内购买两限房。

　　李延也表示，目前限价房虽有诸多弊端，但其确实为很多“夹心层”市民解决了实实在在的住房问题，集中上市已是大势所趋。但能否真正突围“住房难”之困，还需要政策的倾斜。

　　现在的张锦华在期盼年内搬进新家的同时，开始忧心今后落户及孩子上学等问题。

　　旗胜家园附近的育新小学、育鹰小学、清河四小等都属海淀，隶属昌平的学校大多在回龙观，离旗胜家园较远。按就近划片入学原则，如果旗胜家园业主户口随房屋划入昌平，他们的子女将无法就近入学。

　　近日海淀区教委则表示，业主们入住后，孩子就近上学等问题可协商解决。

　　“眼看孙子就要上小学了，希望区教委能尽快帮孩子落实上学问题。”这是张锦华马上面临的又一个难题。