中国真正意义上的商业地产从最早在北京、上海、广州等经济发达地区出现，到现在红透大江南北、遍地开花，只用了短短几年的时间。随着住宅用地的拿地越来越困难，成本越来越高，更多的住宅地产开发商开始尝试商业地产开发，即使如万科、保利等老牌住宅地产开发商也不能幸免；再加上嘉德置地、路劲等大批实力雄厚的外资商业地产开发商、运营商的强势进入，使中国商业地产的竞争形式愈演愈烈。目前商业项目或是城市综合体项目的体量越做越大，动辄十几、几十万平方米；即使新开发的住宅项目，绝大多数也会有配套商业或底商。仅在北京，2007年下半年商业物业的放量就有300万平方米。

  在这一片繁荣景象的背后，商业地产开发商，尤其是新加入此阵营者，会在整个开发过程中面临一系列的问题，归根结底就是商业地产开发要比住宅复杂得多。且不说前期市场调查、市场定位、业态组合与档次定位、业态布局、各业态商户确认、与商户的合同谈判、签约、进场协调、开业后的运营和物业管理、商户调整等问题，单单是今后的商业物业是自持出租还是分割销售尽快回流资金这个选择题，就不是能够简单地给出答案的。

  商业物业是租是售，从商业地产在中国出现至今，一直困扰着商业地产界。随着银行对商业地产开发的放贷更加严格，使这个问题更加尖锐化。商业物业是租是售只是表面上的问题，而问题的实质是如何解决好商业地产可持续开发的资金链问题。

  分割销售的好处显而易见：回款速度快。和住宅销售的模式一样，把商业物业像住宅一样分割好，卖给投资客也好，卖给自营者也好，开发商收完银子结案，物业交给物业服务公司，今后商业物业具体经营什么、经营得好坏与我无关。这种方式的坏处也非常明显：缺乏统一的经营管理，出现大量空铺也无人问津（很多投资客买铺后只是想过几年升值后卖掉，不会去找人来经营），各业主各自为政，业态杂乱无章，很难提升商业物业的整体品味和未来价值。开发商的这种做法也无可厚非，毕竟几千万、几个亿的资金压在那里收不回来，很可能会影响公司的正常运营发展，甚至是生存的问题。

  支持自持出租的理由也很简单：商业地产是要养的。养好之后呢？当然是卖更多的钱。通过统一的业态规划定位、招商、开业后的运营和物业管理、商户调整等手段，逐步提升商业物业的人气，达到提升商户租金的目的，最终提升整体的物业价值。而对开发商而言，持有物业是自己的，可以提升品牌影响力，并在今后做资本运作，或整体卖掉，或做公司股权分割，或卖掉公司，或REITs上市，或做抵押贷款，等种种变现手段。对商户而言，可以根据项目中其他商铺的情况对自身进行更精确的市场定位，调整商品类别，并得到更加优质的物业服务。无论从开发商还是商户的角度来看，自持出租模式会带来更多好处。这类做法的成功代表是大连万达。但因自持出租租金收益回报年限长，对资金的需求相当高，只有实力雄厚或背后有强有力资金支持的开发商才有可能做到。

  分割销售以尽快回笼资金还是自持出租以在未来得到更高回报，是一个鱼与熊掌能否兼得的问题。大多数开发商也认同自持出租的物业升值潜力，仍然选择分割销售，也是迫于资金压力的无奈之举。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。有没有更好的模式来解决这一矛盾呢？商业地产界也做过大量尝试：如带租约销售、售后返租、20-30%销售+70-80%出租、开业后再卖、先少量后大量分批次销售、先招租后将剩余小面积销售等。这些做法其实都是出租或出售模式的变形，都会存在这样或那样的问题，目前为止尚未得到业界的普遍认可。其根本原因是未能解决商业地产开发商可持续开发的资金链的问题。

  目前商业地产开发商可利用的融资渠道可以说是相当匮乏，只有传统意义上的银行信贷、私募基金和股市融资。我个人认为，只有解决了商业地产开发商可持续开发的资金链的问题，才能从根本意义上结束租售之间的矛盾；谁能解决融资渠道，谁就能抓住今后中国商业地产开发的命脉。

  REITs、CMBS等方式不失为一种可行的解决方案。据统计，欧洲和美洲几乎全部商业物业的最上游持有者都是大大小小的基金。近来，摩根士丹利、麦格理银行、新加坡凯德置地、高盛等外资机构已加快进入国内商业地产资本市场，其中凯德置地设立了6亿美元的零售房地产基金，麦格理银行与万达在海外发行了1.45亿美元的中国第一支CMBS。国内金融机构与企业也开始在做这方面的尝试，中宏集团刚刚在天津成立了中国第一家REITs公司。

  商业地产最吸引人之处就在于她的复杂性。解决好商业地产开发商可持续开发的资金链的问题，才能解决好租售矛盾，使商业物业的经营更良性化的发展，使商业地产开发摆脱束缚，更快、更好的发展。上述观点只代表我个人的一点浅见。中国商业地产的发展还需要各位同仁共同努力。