来源：《浙商》杂志 作者：姚恩育 沈晓琳 谢庆

今年哪个词最火热？非互联网+不可！而互联网+似乎也给负重前行的商业地产带来了春风，在这股春风下，商业地产商们如何将“互联网+”玩起来？4月10日在上海举行的2015（第十二届）中国商业地产行业发展论坛年会上，众多知名企业家就互联网时代商业地产发展进行了深入探讨。

互联网+对商业地产挑战大于机遇

王永平　中国商业地产联盟秘书长

互联网对商业地产的影响要比住宅大。互联网对住宅地产的影响以正面居多，增加很多营销方式，也更为便捷。但对于商业地产而言是机遇与挑战并存，并且在现阶段挑战大于机遇。2015年，商业地产相关企业好的会更好，坏的会更坏，企业家应该意识到，过去靠开发和资本推动繁荣的时代已经一去不复返了，商业地产的繁荣发展最终还是要回归运营的本质。以前企业家把住宅卖掉贴补商业地产的运营，现在“资本”发生了变化，大家都在追逐以资源为首的资本，出现了从团队追逐资本，到资本追逐团队的新趋势。

2015年商业地产领域还出现了一些新现象，因三公消费禁止后，三四线城市的虚假繁荣消失了，购买力下降得很厉害，商业地产出现了投资商向一二线城市回流的现象。而一二线城市商业地产的竞争也进入了白热化、短兵相接的阶段。

用一招可以让价格做得跟电商一样低

车建新　红星美凯龙集团董事长兼CEO

电子商务对于像我们这样的企业还是很有竞争压力的。说个亲身经历：我经常在机场看DVD类的培训材料，但是看后我不买，都是拍下照后叫秘书在网上买，因为同样的东西，网上价格便宜。

我相信这样的心理就是老百姓的普遍心理。折射到我们这个行业来说，就是不能够比别人卖得贵。要是实体店与电子商务企业价格相差很多的话，我相信很少有人会选择实体店消费。同样的商品如果价格相差在3%左右，可能对消费者的选择关系不大，如果差额在5%以上，竞争力就差很多了。

在座的都是商业上的精英，我把老祖宗给我们的三句话与大家共享：第一句是“人无我有”，第二句是“人有我优”，第三句是“人优我廉”。我相信现在的互联网时代，包括红星最近开始在运作的商业地产项目“爱琴海”购物公园所倡导的体验式消费时代，这三句话同样适合。

我们的商业项目怎么做？简单来说，就是把租金拿出来做大促，然后再涨租金回馈自己，这样一来，我们的盘子就越做越大，向良性循环。工厂让利6%-10%左右。我们自己也拿出租金20%来做大促，加起来有16%-30%。我们大促做了3年下来，效果还是很好的，每年销售的增长率在15%左右，而且我们的单店租金也在增长，每年涨幅6%-8%。即使拿出租金的20%出来做大促，算下来利润还是增长的。

互联网+拼的是大数据

李炎　北京上品商业发展有限责任公司总裁

随着中国城市化进程加速，以后的新兴社区都将远离城市中心，由于居民出行不便，社区内及社区周边的百货商店于是应运而生，成为未来的购物热点。与地标型商业中心客流量随机不同，社区型商业与消费者更贴近，消费者光顾的频次更高——甚至他们可能天天去逛逛，这意味着商店能够利用数据信息更好地与用户互动。

这些互动活动包括，通过会员信息、消费数据，对各个店面的商品品类及价格进行调整，同时基于位置和消费者的偏好，对消费者进行个性化的营销推送。用户需求的转变，对企业来说从来不是资金问题，而是技术问题，上述互动活动都是ERP系统和移动互联网工具对大数据进行分析和挖掘的结果。

深入社区型商业也是上品折扣未来实体的发展方向，我们希望通过实体门店持续拓展全渠道业务，在一整套IT系统中，通过电商、移动互联网、DM、电视购物甚至Call Center多个渠道发展。

跨境电商可以与商业地产完美融合

王填　步步高商业连锁股份有限公司董事长

作为实体零售商，我明显感觉到这几年的商业环境确实变化很快，根本原因在于：受互联网影响，消费者掌握信息越来越快，而且对于信息的把握有时候比商家更精准。买家更精，意味着卖家必须升级商业环境，升级供应链，升级合作伙伴，如果卖家做不到，迟早会被淘汰出局。

做跨境电商没有区域限制，一开始就是全国市场。电商B2C、C2C领域的后来者，已经难以超越阿里淘宝的体量，但在跨境电商领域，大家都处在同一起跑线上，步步高拥有的1300万会员，是我们喊出“未来12个月进入跨境电商行业前三名，未来24个月拿下第一名”的底气。

商业地产的未来要有金融体制支撑

毛大庆　万科集团前副总裁

我们所谓的房地产传统经营模式，商业地产的经营模式，无外乎是盖了一些房子在里面提供服务，服务的对象是谁？这些人是不是已经变了？原来的模式是不是能够不断地产生新的消费需求，给企业带来不断的利润增长？过去我们思考时，往往是从原来的模式里面不断挖掘的，这个模式怎样优化，怎样省成本，怎样提高服务品质，你有没有想过这个模式已经有问题了？

我之前和潘石屹交流，他说，我们往往满足于自己做了一个锅，我们在这个锅里面尽可能表演到最好，然后特别沾沾自喜于自己的进步。但是你没有想到的是，锅外有一群人研究清楚了你的模式之后开始做一口新的锅。等他们把锅做得差不多了，再做一个锅盖出来把你闷死。

这就是很多传统企业无疾而终的原因。在竞争外部环境不断变化的世界里，什么样的模式都难以持久，我们在这个轨道上跟传统的模式赛跑，同时也该思考怎样开辟一个新的轨道，这是未来商业地产领域里面值得推崇的新思想。

在我看来，中国的商业不动产将会迎来一次新的增长过程，这个过程取决于我们国家的金融体制改革。如我们说了这么多年的包括像REITs (房地产信托投资基金)、基金合法化规范化等等话题。未来，如果我们在金融体制改革下，同时激发商业地产更多优秀运营模式的诞生，这将带来商业地产很好的前景。

商业地产没有拐点

张诚　东方园林产业集团总裁

同时遭受“泡沫化”、“同质化”、电商“边缘化”夹击的中国商业地产行业，正走向深水区，于是就有很多人放言“中国商业地产的拐点来了”。“拐点”这个词是房地产行业常用的词，所谓“拐点”就是行业萎缩了，行业快没有了。或者是行业从业人员会越来越少，但是商业地产不是这样。在我看来，商业地产没有拐点，商业地产的繁荣期正在开始，正走向多元化、扩大化，新的市场正在形成。市场是不会出现拐点的，只有思维模式才会出现拐点。从全国商业地产领域的销售总额和投资总额的数据来看，每年都在增加，既然每年都在增加，又何来的拐点呢？

过去的投资进入商业地产促进了其繁荣发展，同时也集聚了很多人才。这批人如果转型，利用互联网+开展新的发展模式，会促使这个行业走向更加繁荣。

解决了最后一公里的高成本问题

洪万康　康成投资（大润发）中国区发展部总经理

今年一季度报表出来后，我们看到包括超市、百货在内的众多传统商业业态，业绩仍然成长并没有衰退，所以不能一味认为互联网冲击了传统商业的生命线。恰恰相反，互联网时代到来后，为什么不考虑用先进的信息手段来服务顾客呢？

传统商业的问题在于信息不畅通，有很多不合理的加价环节，如果实体店基于原来的管理体制，利用互联网渠道、服务手段与顾客互动，慢慢就会发现实体店还是有很大价值的。在细分行业前几名的电商平台为了吸引流量，都不惜代价地投入做营销，何况中国地大人多，物流作为电商的最后一站，成本是非常高的。从这个角度而言，如果你的实体店数量多、分布广，与电商结合就能降低最后一站的配送成本。

购物中心是一个过渡产品

周鹏　中粮置地总经理助理、朝阳大悦城总经理

为什么中国的百货活得并不好？因为他们把核心竞争力的买手制做掉了，把他们的核心品类管理做丢了，过渡到一个更轻松的模式叫联营。当核心竞争力丢掉的时候必死无疑。而像日本的百吉百货、法国的老佛爷百货似乎活得更好，而且是风景这边独好。

购物中心是一个过渡产品，购物中心本身的存在就是为了更好地适应现代人的生活方式。其实生活方式的核心就是体验。体验往往强调空间设计布局，所以体验不仅是在品牌、物业、营销、服务等，服务是体验的基础，包括光线、气味等等都要重视。

主题空间是体验的载体，我们连续提出了绿色、生态、艺术、环保等概念应该成为购物中心的主题词。我们对空间营造提出了生活美学家的概念。我们有主题空间还有和消费者互动的活动，让他们更好地找寻曾经的记忆，或者探寻他们所向往的生活方式。