号称国内最大地产基金的星浩资本，近日因与投资人之间的收益率争端，被推到舆论的风口浪尖。其投资人称，星浩I期基金所宣称的收益率远未达到之前所承诺的年化约35%的收益水平，收益率降至16%。

丁浚哲 厚道资产管理有限公司总裁

星浩资本的此次争端，昭示着地产基金一个旧时代的结束和一个新时代的到来。随着房地产行业暴利的终结，地产基金行业的暴利也就随之终结。

星浩I期基金项目的35%收益率要调整为16%，浙江某产业基金最初承诺的30%年化回报现在也已经下调到个位数，这些情况的出现都属于市场的合理性回归。

在中国，一直有两种地产基金形式存在。一种是专门和品牌地产开发商合作，以股＋债形式投入房地产，获得稳定安全回报，这种统称为独立第三方地产基金，这种模式才是真正纯粹的地产基金。厚道资产就是其中一个代表，由众多浙江知名人士共同发起设立。

另外一种是自己拿地、自己开发，获取开发收益，星浩资本走的就是这种模式。很多房地产企业为了融资，也纷纷成立了很多隶属自己的地产基金部，为自己的项目融资。这些都统称为自营型地产基金。

从效益来讲，由于自营型地产基金自己开发，因此收益远高于独立第三方地产基金；从规模来讲，独立第三方远高于自营型。中国的众多信托其实也属于独立第三方，以管理费为收益主要来源。

在国外，很少见自营型的地产基金，基本都是独立第三方基金，这样规模才可以做得很大，成为国外房地产行业的主流力量。

星浩资本事件会加快独立第三方地产基金成为国内市场主流的速度，加快自营型的地产基金从主角转变为配角的速度，这也宣告一个时代的终结。一个暴利时代、一个浮躁时代已经过去，一个新的规范、品牌、管理的时代已经到来，2014，迎接地产基金的品牌年。