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《浙商》记者 沈晓琳 

关键词 金都房产

金都引领的绿色建筑概念令人畅想，但是冷淡的市场反应却传递出为时尚早的信息。

如果说2011年楼市调控的当口，最受关注的高危房企是绿城，那么如今，疑受资金链困境影响的企业，已经换成了金都房产集团。

6月2日晚间，融创中国与绿城中国联合公告称，公司已以12亿元的总价收购金都房产持有的浙江金盈50%的股权。金都房产从而退出苦心经营3年的高尔夫艺墅项目。

高尔夫艺墅是金都房产和九龙仓合作开发的新一代绿色建筑科技豪宅，也是之江新城首个大型城市综合体。总建筑面积52.5万平方米，已有9栋房源领出预售证，近年来一直是金都房产运作的重点项目。某房产代理机构的负责人透露，高尔夫艺墅的投入已达数十亿元。算上2007年8月30.91亿元的拿地价，金都此番大幅折价无疑有断腕自救之嫌。“没有资金问题肯定不会卖项目。”金都房产管理层在接受媒体采访时公开表示，转让高尔夫艺墅是为盘活资金，降低公司负债率。

金都房产的财务困境显然不是今天才有。

“高价拿地、低价卖房”

金都房产这几年似乎时运不济，总是“高价拿地、低价卖房”。早在2007年，其就一口气拿下8块位置偏远的高价地。2009年7月29日，金都又以11亿元、7.1亿元竞得杭州转塘地块即杭政储出（2007）37号、38号地块，楼面价分别为9688元/平方米和6980元/平方米。时隔两天，7月31日，金都再得转塘（2007）43号、44号地块，其中43号地块楼面价达10004元/平方米，轻松打破转塘地块2005年4620元/平方米的楼面价纪录。

包括已于2010年2月转让给滨江集团的衢市储（2010）3号地块，和位于转塘区域的高尔夫艺墅项目，金都房产在浙江省内外布局的房地产项目，无不重金拿下，全力打造。

然而，楼市调控随后接踵袭来，受市场疲软影响，金都数个房产项目的开盘价一路走低。以高尔夫艺墅为例，该项目于2010年4月16日首开，西区两幢精装修高层公寓最先推出，户型面积在200至500平方米，均价高达32000元/平方米。几乎是开盘后第二天，“史上最严调控政策”便横空出世，高尔夫艺墅就此受困。

直至2011年4月，在杭州楼市降价潮的裹挟之下，高尔夫艺墅推出5号楼200方户型房源，价格已经降至每平方米24000至26000元。自当年12月推出东区2号楼后，历经一年调整，高尔夫艺墅才推出新房源，姿态再次放低，其中小户型房源毛坯均价17000元/平方米，精装修均价21000元/平方米。精装小户型改毛坯销售后，情况好转，而占供应主力的大户型产品困局依旧不改。

“尽管1.7万元的价格最后被市场接受，但是算上前期投入、广告支出和银行利息，利润空间所剩无几。”知情人士说，“这个项目到现在也没有实现正现金流，对资金本就吃紧的金都来说，俨然是一个尾大不掉的包袱。”

追求极致 贻误良机

在2008至2009年间，高价拿地的房产公司众多，但是调控之下，生存状况的好坏与板块位置和产品定位有关，他们决定了房产去化率高低（售出房屋数量/供应房屋数量）。“比如地理位置毗邻的滨江和转塘，前者仍属于主流板块，后者则还在培育刚需类产品，而占到高尔夫艺墅过半的300至400平方米的户型，对于消费者来说，确实过大了点。”汉嘉地产顾问机构副总经理陈焕春说。

区域地理劣势之外，高尔夫艺墅这样精装修、大户型、总价高的产品线，无不在宏观调控以及限购限贷政策中受到直接冲击。

从2002年富春山居项目开始，金都房产一直专注于高端住宅市场，并且追求产品的独特性和原创性。“通常情况下，都是开发商先找准客户，再根据市场需求来做产品；而金都正相反，先原创出一个非常‘牛’的产品，再四处找客户。”某房产资深业内人士表示，“优点是设计独特，品质扎实，缺点是销售过程很长，在深度调控时期，非常危险。”

“金都开发的项目，定位都很高端，但高端住宅市场恰恰是国家调控的重点领域。所以，尽管金都的楼盘口碑都很不错，但能创出‘销售奇迹’的很少。”上述业内人士表示，“行业房产项目基本2至3年内结束销售，而金都的销售速率特别慢，2008年开盘的金都·城市芯宇现在还没卖完，金都·高尔夫艺墅卖了四年，还有20%的货量。销售得慢，就意味着销售款最后只能拿来付银行利息。”

这显然与金都总裁吴忠泉掌控下的公司整体决策有关。

浙江省知名房产专家、透明售房市场研究院院长丁建刚认为，金都卖项目、卖股份的做法，与前一阵危机中的绿城类似，“金都就是缩小版的绿城”。他表示吴忠泉一直想把产品做好，与绿城董事长宋卫平一样，出于对产品的极致追求，反而导致销售不够灵活，“高尔夫艺墅西区如果提前一个月开盘，销量铁定不会差，而金都却一定要做出样板房，漂漂亮亮地呈现，结果拖后了一个月，开盘第二天就遭遇限购、限贷政策，很可惜。”

“产品线单一，金都多个项目都受到调控政策影响，可见吴忠泉对房产调控还是缺乏准备。”上述业内人士说。

误判市场对创新的接受度

“在通向成功的路上，很多人在天亮前倒下了，只有极少的人看见了曙光。”这句话放在长于创新的金都身上不为过，金都引领的绿色建筑概念令人畅想，但是冷淡的市场反应却传递出为时尚早的信息。

“这个概念确实走得过早了些，起初我们从一些写字楼身上看到，加入了国家绿色认证等概念后，他们的成本提高了1%至5%。然而时尚、具有社会责任或者认可绿色建筑概念的企业，他们并不想主动买单，而是被动的。那么对于住宅来说，能不能获得购房者的认可呢？购房者从认识到认知，到最后的认可还是要有一个漫长的过程。”上述业内人士说，“金都在做这些项目的时候很有想法，但绿色建筑能给我们的生活带来怎样的实质改变，却没有感知性的介绍体验，培育工作的欠缺影响了客户的买单量。”

浙江大学国际房地产总裁班创始人、浙大至善投资管理公司总裁张武杰则认为，创新过犹不及，金都误判了购房者对创新建筑的接受程度。“人们购房的最根本目的就是居住，房地产本身是不需要太多创新的。绿色建筑使用的所谓低碳材料，使用过程是节能环保的，但是制造过程并非节能环保，如果刻意追求、并且花大代价追求恒温的居住环境，是违背人类生存规律的，肯定会出问题。”

民营房企的背景则决定了金都在政策与资本的夹击下，腾挪空间非常有限。“为什么调控政策对万科、保利、招商等房企的影响微乎其微，一来他们风险意识强，更重要的，国有大股东的背景在资本实力上就比绿城、金都要亏得起。”某不愿具名的房产行业观察者说。

自救从卖项目开始，卖项目就要从盘子里最好的项目开始，也最容易卖出价格，“绿城当时也是这么做的。”那么转让了高尔夫艺墅50%的股权后，金都能否看到天亮时的曙光呢？

“不知道他真正负债有多少，转让高尔夫艺墅换来的12亿元是否足够剩下的项目生存下去。相比绿城的盘子，金都尽管腾挪空间小，但也意味着资金需求量少，短时间内至少能缓解困境。”上述观察者说。

截至发稿日，《浙商》记者打通过一次吴忠泉的手机，对方得知记者身份后，以“在开会，很忙”为由挂断，之后手机便一直处于无法拨通状态。