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　　《浙商》记者 沈晓琳

　　关键词 房企　万科　　

并非所有企业都具备万科的运营实力，在资源欠缺的情况下，做好多个项目之间的平衡就显得格外重要。

“前几年开发商的竞争力在于建房能力，谁的品质好，谁的地好就牛。后来拼的是营销能力，谁能忽悠就牛。但未来一个楼盘，卖五年、八年，还比谁更能忽悠吗？这就需要开发商有很强的整合能力和运营能力。”2012年11月30日，在第二届浙商房产高峰论坛，谈及房地产发展模式未来十年如何创新时，汉嘉地产顾问总裁梅杰说。

历时一年有余的房地产调控在2012年仍无放松迹象。虽然市场依旧平淡，但各大房产论坛却在去年年末相继火热召开，主题无非就是一个：在提及房地产就必论政策市的背景下，地产商将走向何方?

把建筑空间的功能放入其他行业

“我们现在不是更多考虑2013年的政策怎么样，而是从企业的角度看自己怎么发展。”天鸿地产杭州总经理杨宽表示，行业已经有足够的时间应对政策变革，归根究底，产品才是应对日益复杂的市场竞争的核心。“当地段、营销手段都已经不能撬动房企的利润时，房企创新就迫在眉睫。”

天鸿地产长于大型社区，在北京、上海开发过多个综合体。杨宽表示，天鸿在向全国多区域扩张和发展的过程中，已经分为传统和创新两个发展方向。比如整合其他行业资源便是创新方面一大举措。

目前，天鸿在320国道沿线正在打造与文化艺术产业相关的9个建筑单体，总建筑面积超过3万平米，其中面积最大的美和院文创中心是天鸿·美和院艺术生活的主要载体，也是天鸿地产与中国美院战略合作的一个项目。

“把建筑空间的功能放入一个行业，或者放入几个行业做深入结合。”杨宽说天鸿·美和院是一个做创新和转型的样本。“我们投入了很多，因为要联合很多很多资源，做成一个艺术主题的社区。”

据了解，美和院项目包括艺术馆、美术馆、会议中心，以及一个屋顶剧院。社区里同时还有各类与文化艺术相关的工作室，以及以文化艺术为主题的书吧、咖啡厅等。“我相信这些设施将成为美院师生和其它艺术家生活、创作、展览、交流，以及艺术爱好者提高艺术生活修养，社会艺术教育的场所。这个项目对天鸿的未来十年来说，可能是非常重要的一环，决定了我们能否把房地产本身和其他某一个行业做深入结合的创新。”杨宽说。

真正形成盈利的是后期运营

创新之外，提升运营也是可行的生存之策。行业理性观察者的代表梅杰以万科的良渚文化村为例，表示房企未来的竞争力将从建造能力、营销能力转移到整体运营能力。

“对于良渚文化村而言，万科的投入是显而易见的。无论是食街的成功运营还是良渚文化村《村民公约》的签订；无论是安吉路实验小学的引进还是对于良渚文化村整体的打造，万科的综合运营能力，可见一斑。”

梅杰表示，从这个角度而言，万科已经不是一个盖房子的开发商，也不是一个卖房子的营销专家，而是一个项目社区的运营者。“万科良渚村如果不是这么多年持续做教育、医疗、商业等配套，绝不可能吸引这么多刚性需求者赶到如此偏远的郊区去购房。”

“我觉得未来的风险，在于企业本身，尤其是经营大盘的房企，仅有建造能力和营销能力不够，还要有很强的运营能力，包括整合商业、教育、整个社区管理的能力。”梅杰始终坚持运营对房企的至关作用，“如果开发商不能转变观点，仍把重心放在建造上，没有把大盘运营呈现给买家的话，那你的盘很难持续销售。”

世邦魏理仕北京办事处副董事刘可持相同观点，他表示，现在很多开发商只重视招商部分而忽视了运营部分。

投入产出趋于精细化

并非所有企业都具备万科的运营实力，在资源欠缺的情况下，做好多个项目之间的平衡就显得格外重要。

“未来房地产面临的还是整体运营的风险。我们公司现在同时有15个盘在运作，我们不会着眼于一个项目，因为我们不是在做项目，我们是在做分析。”金隅房产杭州负责人李卿表示，生存下去是一个长期状态，所以企业盈利不是取决于一个项目，也不是取决于某个年份。“市场好的时候，重点倾向于利润，市场不好的时候，我们更关注于现金流。对房地产单个项目来说，最主要的是快进快出。作为整个房地产公司，如果有很多区域运作的话，可能会考虑互相之间的平衡。”

“我们通过两个项目的快速销售，对公司在北海边上拿到的那块地有推动作用，总体项目加起来还是有利润的。”李卿说，“关键是把控住现金流，然后根据形势适时调整，逐渐形成正常的现金流。”

随着市场竞争的日益激烈，房产企业的投入产出将趋于精细化，是业内的一个共识。“原来房价都在涨，所以投入相对来说是粗放型的。但是，今后很多房地产项目未来的平均利润率不会有以前那么高。房企的运营能力实际上是投入产出的一个计算结果，今后的总体效益将会降低，投入产出势必会更精细。”吴忠泉说。