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《浙商》记者　俞越

关键词 退地　房产

只要地方政府抱着“土地财政”不放，愿意给开发商提供支持，调控就很难取得实质性效果。只要调控一放松，房价就会以更快的速度上升。

就在国土资源部发布的新版《闲置土地处置办法》正式实施前夜，一场突击退地行动在浙江宁波上演。6月21日，荣安地产旗下的宁波康信置业将2009年底拍得的“地王”退还政府；6月27日晚，又一家A股上市房企银亿股份发布退地公告。

这两起退地事件并非巧合。两家涉及退地的房企均来自宁波，解除出让合同的土地也均是2年前获得。而新《办法》中明确规定：“闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”

迫于资金压力退地

“我们在舟山市的其中一块土地的确已经退掉了。另外四幅在舟山的地块，目前还没有退掉的打算。”近日，银亿股份董事会办公室相关人士向记者确认了退地的消息，并表示，接下来政府方面会将已经支付的1.16亿元的首期土地款退还给公司。

6月21日，在与宁波市国土资源局签署了退地协议后，荣安地产旗下的宁波康信置业将2009年底拍得的“地王”退还给了政府。荣安地产在取回23.07亿土地出让金的同时，还按年息12%的标准获赔4.15亿元。

“一些中小型开发商因为手头资金紧张，可能会产生退地的想法。”一位业内人士分析称，退地和开发商的预期直接相关。开发商认为已经拍得的地块市场前景不好，宁愿损失少量的保证金，也要把地退掉以减轻公司的负担。尤其是以宁波为代表的三四线城市，未来的土地供应量非常大。在走势还不明朗的情况下，即使开发出来，很可能也没办法获得销售回款。在这样的情况下，开发商为了减轻压力而退地也就可以理解了。

银亿股份2011年年报显示，公司在舟山市先后通过竞拍，在一年的时间里获得了舟山市鲁家峙岛的五幅地块。而这五幅地块，开发商需要支付的土地款超过了20亿元。银亿股份今年一季报数据显示，该公司一季度营业总收入由去年同期的5.99亿元下降至今年的3.08亿元，下降幅度高达48.5%。与此同时，还要偿还到期的银行借款，公司的货币资金也从今年年初的6.42亿元，减至期末的4.12亿元。

按照政策规定，在资金已经较紧张的情况下，如果土地因闲置而被政府收回，开发商将面临相当大的损失。

该业内人士还表示，银亿股份曾计划在舟山投资开发几个相当大体量的地产项目，这将对当地经济起到不小的拉动作用。前期银亿股份已经支付了不少的土地款，但近两年房地产的持续低迷，让开发商感到了很大的压力。　　

“专注于房地产已经不行了，必须进行战略调整。”荣安地产董事长王永方对记者表达了转型的意愿。记者发现，荣安地产在今年4月的公告中披露，拟在宁波成立一家全资子公司，公司名称暂定为“宁波荣安新材料投资有限公司”。注册资本为2000万元，公司以自有资金出资，占注册资本的100%。

开发商对市场表示乐观

记者走访发现，目前宁波的房地产项目打8折都很难达到促销的目的，必须打到7.5折或者7折，才能实现部分以价换量，楼盘实际售价逼近当初地价的情况也不少见，尤其是像荣安地产等开发商夺得的地王项目，处境尴尬。

“它是在错误的市场环境下，以错误的市场价格，拿了错误的地。”某上市公司副总裁表示，对开发商而言，在如今严格调控的形势下，既存在实力问题，又存在土地成本问题。

“现在的市场无法支撑当年的高地价。面粉比面包贵了，这种情况下，中小企业只能壮士断腕，损失数额相对较少的保证金，换得自身的平安。”一位同在宁波当地开发的品牌开发商认为，2009年高价拿地的中小房企，现在都是保本甚至略亏才能把房子卖出去。

在采访中，不少开发商对当前的市场依然表现出乐观。不少人表示，虽然目前房地产市场面临深度调控，但现在的土地市场还是比2008年时稍好。在大家的记忆中，2008年是全国性楼市萧条，风声鹤唳，大型房企也不敢拿地，政府也不敢推地，连托底的企业都找不到。而今年以来一线城市楼市成交量有所回升，二三线城市成交量也较好，一些大型房企业绩还在提高。

“目前是调控的平静期，没有新的政策出来，各地的刚需房、改善型房都在正常入市了。”一位表情轻松的开发商如是说。

折射调控之难

在一些专家看来，宁波连续两起退地事件折射出的是中央推行楼市调控之难。

有专家撰文表示，楼市调控两年多来，尽管力度堪称史上最大、政策堪称史上最严，但是，效果却并不明显。一个很重要的原因，就是地方政府扮演了“阳奉阴违”的角色，表面上支持宏观调控，实质上暗地里给开发商撑腰。宁波的“退地事件”，就是最好的例证。而去年以来地方政府小动作不断，也说明地方政府并没有真心实意地支持房地产市场调控。

该专家认为，只要地方政府抱着“土地财政”不放，愿意当“冤大头”，愿意给开发商提供支持，调控就很难取得实质性效果。即便房价出现下降，也是暂时的。只要调控一放松，房价立马会以更快的速度上升。

事实提供了佐证。2010年8月，国土资源部《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》名单被媒体披露。名单显示，列入国土部闲置土地“黑名单”的宗地总共1457宗，闲置面积9772.365294公顷，合同总价款2560947.855万元，闲置时间最长的高达16年。

然而至今，被无偿收回的土地屈指可数。

对宁波的“退地事件”，专家建议有关方面应当迅速介入，查一查到底是什么原因引起的。纵然是“政府原因”，也应当从国有资产保护的角度出发，依据国有资产的流失情况，追究当地政府和相关部门主要负责人、相关责任人的责任，包括经济责任、行政责任和刑事责任。