万科收购南都

——房地产行业整合拉开帷幕

一、并购概况

2005年3月3日，万科与浙江地产界的老大—南都集团正式签署了股权转让协议，万科集团以总计18,5785万元的价格受让了南都集团通过上海中桥基建（集团）股份有限公司（以下简称“中桥”）持有的上海南都置地有限公司（以下简称“上海南都”）70％的权益、江苏南都建屋有限公司的49％权益以及浙江南都房地产集团有限公司（以下简称“浙江南都”）20％的权益。

2006年8月3日，万科再度与南都集团扩大合作规模，双方再次签署股权转让协议。协议约定：中桥将其持有的浙江南都60％股权、上海南都30％股权、镇江润桥30％股权、镇江润中30％股权、苏州南都21％股权转让给万科。转让总价为人民币176,566万元。而南都老板周庆治在未来三年中，也就是到2009年3月份为止，能够从这次出让股份中，向万科套现36亿元。南都此次出让的主要是一些在建的房产项目：良渚文化村、逸天广场、九堡地块、威尼斯水城(合作项目)、西湖高尔夫(合作项目)、西湖大道项目(合作项目)。周庆治拥有的一些已建好的物业，比如杭州世贸中心等，并不在此次交易范围内。

至此，万科将持有浙江南都80％股权、上海南都100％股权、镇江润桥100％股权、镇江润中100％股权、苏州南都70％股权，南都集团保留其在浙江南都中20％的股权。整合南都之后，万科的现在项目分布中长三角已经占到34%。万科2006年第三季度报告显示，收购南都的地产业务，使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。

二、背景介绍

自2004年以来，国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”的新局面。在国家贯彻全年宏观调控的政策下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一是一些手中有土地储备但资金实力不强的中小企业因筹钱无门而着急；情况二是，一些资金实力雄厚的大房地产企业苦于手中没有土地可开发，因此房地产企业之间的收购兼并大潮自然势不可挡。

在土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观背景下，企业通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，尤其是对于外地房地产企业来说更加困难。于是收购其他土地资源储备较为丰富的房地产企业来说不为是进入该地市场的一条捷径。万科通过与南都的第一次合作，将会新增项目储备超过219万平方米，当时18,5785万元的巨资收购价格虽然创下了国内房地产企业最大宗企业并购案例的记录，但其成本显然低于以市场购买土地，从而更成功地进入在此前从未进入过的浙江地产市场。

在此背景下，万科选择了浙江地产界的龙头老大——南都集团，携南都之手，打进浙江房地产市场。万科南都此次的携手，无疑将对资源呈现整合趋势的浙江房地产行业产生较大的影响。