2017年3月23日至2017年3月30日，中旗地产团队针对云南凯龙地产项目地块进行了为期一周的实地调研。该项目地处市中心，占地55.4亩，毗邻州重点中学，并于2015年纳入棚户区改造范围，由政府融资进行拆迁。

此前，云南凯龙地产柏总已委托多家策划机构对其项目地进行过策划和方案构思，但很是不满意。在与陈仁科老师多次碰面探讨后，柏总果断地把这一任务交给了老师及其团队。

5.1刚过，凯龙地产柏总带着团队和设计单位来到中旗，听取此次调研结果的汇报。很不巧，陈仁科老师因连续奔波病倒，但他为了不耽误开发商坚持带病上阵，对市场调研报告反馈出的问题进行现场解析，并与凯龙地产团队进行激烈的探讨。

在昨天的会议中，中旗策划团队首先交出了一份较为详细的市调报告。针对其项目所在城市的特点，对项目地地块、城市经济、人口、全州商业及住宅进行了系统的梳理，以及采集了部分随机拦截的路人做问卷调查。市调数据与市场表象基本吻合，但不同的人对数据的分析略有不同，在对几组数据分析时，引发了激烈争论。对此，陈老师通过数据的背后逻辑进行了深刻的剖析，可以说给大家上了一堂生动的数据分析课。

100亿棚改补偿对项目有什么影响？

政府准备在两年内拿出一百亿对七个棚户区进行拆迁改造，开发商认为这是一个商机，特别是本项目周边将有新的市政规划，应该加快进度早日动工开发。但中旗认为，商机背后潜藏风险，应慎重。陈老师听完大家发言，提出了一个大家都需认真思考的问题：100亿补偿的深层影响是什么？

第一、拆迁户手上有钱了，支付能力变强，拆迁户必须尽快购房。

第二、拆迁户不一定选择本项目周边，也就是拆迁户购房分为两类：第一类，购买一套房过渡，然后等待本项目周边建设完成，迁回本地，其原住情结明显；第二类，一次性购买需求，离开原住地。因此，要特别重视离开原住地客户的购房决策指导。

 第三、本项目周边拆迁后将有大的市政规划。什么规划？规划不同对本项目住宅和商业影响则不同。如果是公益性市政，如公园、图书馆、体育馆等，则将极大改善本案周边的居住环境，对住宅开发有极大的提升作用。但如果是以安置房、住宅楼建设为主，虽对住宅的提升作用不会太大，但同时因为人气大增对本项目商业开发却会有不可忽视的帮助作用。

第四、百亿拆迁补偿，则意味着今后周边地价飙升。地价直接影响楼价，未来两年内，楼价破4看5（即破4000元/㎡看5000元/㎡）是极有可能的。这对本项目无论是住宅还是商业都是好事，但同时也意味着，将来新盘竞争加剧，开发成本增加，如何把控却考验着我们的开发能力和智慧。

另外，还有一个重要现象没有引起足够重视，100亿补偿对商业的激活作用。

通过市调看到，目前本市商业地产无论是老城区还是新城区，无论是价格高还是价格低的商业物业，基本处于销售停止状态。也就是说，本市的商业物业无论地理位置好坏，价格高低，都无法完成销售。这到底是什么原因？是市场饱和？是购买信心出了问题？还是整体价格下滑，收入和支出无法平衡？这个问题须认真研究。到底是本市的一种特殊现象，还是全国性问题？

陈老师觉得完全停止是不可能的，还是要看商业物业给市场的信心是否足够？而要让市场有信心，首先不是本案怎样卖的问题，而是怎样活，怎样火的问题。因此，我们必须探讨出一种新的商业模式。这也就决定了商业的三要素：商业环境、购物动线、商业业态，必须跟着创新。特别是百亿补偿后，老百姓手上的钱必须找到投资渠道，否则货币贬值会让他们手中的财富迅速缩水。而在较偏僻的云南，没有更好的投资渠道出现，投资房产和商铺无疑是最好的选择。现在住房限贷越来越严，商铺投资市场应该会有所改善。

柏总及其团队对老师的深入剖析予以充分肯定。柏总说，市调数据分析真是个技术活，深不可测啊！我们就看不到100亿这个数字后面还有这么多问题。双方还就如何进行下一轮更详尽的市调工作交换了意见。

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